杨红旭：八五折房贷“两全其美”
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
近日，关于八五折房贷重现江湖的消息，频频见诸报端。北京、上海、广州等多个城市，无论中资银行还是外资银行，首套房贷利率皆现松动，九折优惠成了寻常物，少数优质客户则能拿到八五折优惠。
对于市场而言，这是一个非常重要的政策信号。众所周知，房地产业是资金密体性行业，无论是开发贷款，还是个人房贷，皆非常依赖银行。信贷放水，市场活跃。信贷关闸，市场焦渴。回顾历史，2008年四季度开始，一直持续至2010年一季度，房贷政策超常规宽松，首套房贷首付可低至二成，利率可低至基准贷款利率的七折。而恰恰是那个时间段，中国房价经历了近十几年来最凌厉的涨势。
2010年4月，当时号称史上最严厉的“国十条”出台后，房贷政策持续收紧，直到去年四季度达到高峰：二套房贷首付比例一步步提至六成，利率则为基准贷款利率的1.2倍左右；首套房也被水涨船高，首付比例提高至四成左右，利率也高达基准贷款利率的1-1.1倍。与此同时，楼市持续降温，而且非常同步，在房贷政策最为严厉的去年四季度，全国70个大中城市房价出现由涨转跌的拐点。
本轮房贷政策的松动，基本上是从今年初开始的。自去年底以来，国家高级别会议、政府文件或重要领导人讲话中，对于房地产政策的表述可总结为三句话：一，总体上，坚持房地产调控不动摇。二，继续抑制投资投机性购房需求。三，更加优先满足合理的自住性购房需求。这就意味着，当前和今年一段时间，房地产政策的内涵发生了变化，可称之为“有压有保”。压的是不合理的需求，保的是合理的需求。所谓合理需求，又为两类：一是首次购房的刚需，二是二次改善的需求。当前，主要是满足首次购房需求，二次改善需求仍未涉及。
如何支持首置需求？主要通过信贷和税收政策，为刚需者降低购房门槛和购房成本，其中前者的重要性远大于后者。越是刚需族，对于贷款的依赖度越高，主要是积蓄少，需要更高比例的贷款。反倒是有钱人，有时候购房会选择一次性付全款。进一步比较，则房贷利率优惠，比降低首付更重要。今年初以来，商业银行对于首套房贷的利率，一步步走低，当前九折成了普遍现象，八五折的案例也越来越多。对于一般刚需购房者，享受八五折利贷，相比1.1倍利率，要少支出二成多利息。
至于税收优惠，当前国家并无统一性政策，倒是部分地方政府对于购房契税，给予一定程度的优惠，甚至全额补贴。去年8月以来，据媒体报道，共有18个左右的城市对房地产政策进行调整，其中部分城市即对首次置业的契税进行优惠。当然，个别城市优惠的涉及面偏大，比如安徽芜湖，不仅对于首套房优惠，还对二次改善房进行契税减免，结果被媒体炒作后，被迫收回成命。
那么，八五折房贷为何越来越多？一方面，上文已述，房地产调控政策，更加强调差异化，过去两年严苛政策误伤了部分刚需，如今在楼市降温、房价下跌、调控效果显现的前提下，是到了调整政策的时候。另一方面，货币政策出现定向松动。本月初，温家宝总理在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省市经济形势座谈会仍表示：要根据形势变化尽快出台预调微调措施。这就意味着，随着经济增速持续放缓，货币政策放松的力度将会继续加大，“保增长”变得越来越紧迫。
其实，去年四季度开始，货币政策已经开始微调，两次下调存款准备金率，突出反映了这一点。最新的数据显示：3月份，人民币贷款增加1.01万亿元，同比多增3320亿元，创近14个月新高。一季度人民币贷款增加2.46万亿元，同比多增2170亿元。这说明，信贷正在显著增加。其结果，必然导致货币供应量增加，3月末，广义货币(M2)同比增长13.4%，比上月末高0.4个百分点；狭义货币(M1)余额27.80万亿元，同比增长4.4%，比上月末高0.1个百分点。这就意味着，本轮M2和M1下行周期的谷值，极有可能出现在今年1月份。当前已经步入上升通道。信贷增加，商业银行可资放贷的额度就会提高，既然国家鼓励首套房贷，商业银行何乐而不为呢。
未来一段时间，八五折房贷的案例还将继续增多，其结果必然是刺激刚需持续释放，这有助于商品住宅成交趋于活跃。以上海为例，今年1-3月，新建商品住宅的月度成交量分别约为20万平米、40万平米、80万平米，逐月递增。在限购、限贷（三套及以上）令尚未取消的情况下，今年投资投机性需求不可能像2009年那样大爆发，房价难以报复性反弹。在此形势下，加大对首套刚需的房贷支持力度，既合民意，又稳市场，堪称两全其美。
