刚需的力量正在变得更加强大。一份调查报告显示，深圳目前尚有42万刚需，是当前需求的绝对主力，近期刚需的集中出手造成了楼市的“小阳春”现象。受此影响，深圳开发商积极调整产品策略，加速转型，有的刚需产品占据企业开发产品线的九成。业内人士表示，2012年的市场肯定是刚需为主的市场，在持续限购、刚需数量不断递减的现状下，深圳楼市供需比达到1.3：1，开发商之间的“刚需争夺战”有望升级。

　　供需比达到1.3∶1

　　万科一份《深圳市市民购房需求调查报告》推算出目前深圳市场有42万刚需人群。未来1年内有购房需求的市民中，82.6%的市民购房目的是用于“自住”，16.1%用于投资。其中，对于购房用于“自住”的市民来说，80.5%的是“首次置业”，19.5%的是“改善型置业”。

　　刚需购买力的回升，从一家地产家居网近日发布的购房人调查报告也得到印证。这家网站回收的1523份调查问卷显示，当前结婚购房需求约占44%、定居购房约占35%，属于刚需性质的这两项购房需求占到近八成；改善型购房约占19%，而投资型需求所占比例仅为2%。由此可见，占据市场需求八成的刚需是当前需求的绝对主力。

　　研究人士认为，这42万刚需中有实际购房能力的不足三成，即约12万为“有效刚需”。

　　中原地产调查摸底数据显示，2012年深圳潜在新增项目76个，住宅建筑面积约593万平方米。如果加上2011年末的新房存量约270万平方米，2012年新房总供应量高达870万平方米，以100平方米/套估算，总供应量约9万套，如果以2011年二手房消化量约7万套的水平估算今年的二手房销售量，今年将有16万套住房可供12万“有效刚需”选择，供需比达到1.3：1。也就是说，1.3套房抢1个刚需。

　　刚需制造楼市“小阳春”

　　在信贷宽松和开发商主动降价的合力作用下，面向刚需的中小户型成为市场供应的主力军，进而带动楼市进入“小阳春”。3月，深圳一手房成交3430套，与2月份相比，3月新房成交套数大幅上升77.6%；二手住宅周成交量自春节到3月底，迎来八连涨，全市成交二手房3746套，相比2月份的1557套，大幅上涨140%。

　　“近期刚需购房者在压抑一年后出现了集中入市的情况”，深圳中原地产副总经理贺晓丽表示，“2012年的市场肯定是刚需为主的市场，近期刚需的集中出手造成了楼市的"小阳春"现象，但这种状态是否持续，还取决于开发商价格上是否让步。在政策层面没有更多利好的背景下，开发商抓住机会降价跑量是王道。”

　　刚需积极入市给开发商也带来了利润的增长。

　　定位自住买家，是万科在楼市调控下能够逆市上涨的因素之一。招商地产[简介 最新动态](000024,股吧)董事长林少斌曾表示，在公司将开发项目从高端住宅项目为主转向多品种地产项目同步开发的格局后，招商地产的规模和销售水平也获得了较大幅度的提升。

　　佳兆业[简介 最新动态]今年一季度实现累计合约销售额人民币27亿元，同比增长124%，累计合约销售面积同比增长204%。佳兆业集团总监周素萍接受记者采访时表示，业绩稳步快速增长主要得益于其采取的快速开发、快速销售、快速周转与城市更新双轨并行的策略。佳兆业近年主攻刚需，去年刚需产品的利润贡献率占到一半。

　　开发商纷纷抢跑转型

　　记者采访发现，在国务院和多个部委明确表示对自住型购房需求的鼓励与支持后，积攒已久的刚性需求正在不断进入市场，与此同时，部分开发企业也主动转型迎合购房者，主推适合刚需购房者的产品，争取在总体不利的市场环境下，获得更大的份额。

　　对于今年的楼市，万科总裁郁亮表示，在政策不变的情况下，万科继续“冬天模式”，产品继续以中小户型为主，以刚需房为主。万科这一策略也从侧面反映出当前开发商依然面临很大的风险，及早着手全面准备才是当务之急。

　　“未来两年仍是刚需主导市场，刚需也要抢。”周素萍建议，开发商应当进一步与购房人需求“对表”，推出更多刚需产品，并理性定价，以巩固目前已经出现的“刚需支撑市场”的局面。

　　在调控政策不放松、刚需仍占据主体的市场情况下，深圳不少开发商也纷纷调整销售策略，甚至有楼盘去年开始就放慢了脚步，进行产品规划的调整，变大户型为中小户型，以适应市场的变化，满足主力购房群体。

　　面对持续调控的2012年，金地集团(600383,股吧)华南区域地产公司总经理谢文云表示，将积极应对，一方面对现在符合市场需求的产品加快供应，优先推出首次置业、首次改善的产品；在土地拓展方面也将更加注重符合刚性需求产品特点的土地资源。

　　佳兆业集团刚需产品在2011年开发产品中占比逾70%， 2012年这一比例提高到90%。

　　业内人士称，在限购政策未见放松背景下，刚需成为珍贵资源，开发商之间的“刚需争夺战”一触即发。