楼市观察

　　  统计数据显示，一月份超七成城市房价上涨，但国家统计局专家分析认为，住宅市场供求总体是平衡的，房价走势趋于稳定是有基础的。随着国务院常务会议研究部署的政策措施的迅速推进和有效实施，影响去年四季度以来房价上涨的动力将会减弱，房价尚不具备全面大幅反弹的基础。(据2月24日《人民日报》)

　　  保持房价稳定，这是最高决策层与公众最希望看到的。统计局专家认为，房价不具备大幅反弹基础，也有其理由：一方面是保障房供应较多，将会分流需求，利于房价稳定。另一方面是商品房供应充分，截至2012年底，全国住宅待售面积为2.36亿平方米，同比增长30.6%。若按照去年销售情况估算，库存住宅可销售近3个月。住宅总体上供应充分，而且“国五条”阻击房价反弹，保持房价稳定有基础。

　　  但是，这只是看到有利于房价稳定的一面，却没有看到不利于房价稳定的另一面。

　　  其一，保障房供应量大但对需求分流有限。众所周知，经济适用房、限价房、廉租房不仅供应量有限，而且有户籍限制。虽然公租房没有户籍限制，但是，公租房多是单位建房内部分配，而且一些公租房位置、配套等条件也不理想。甚至一些地方的保障房存在“凑数”现象。也就是说，有很多不利因素也在影响着保障房平抑房价的功能。

　　  其二，从表面上看商品房库存量较大，供应较为充分，但随着楼市升温，一二线城市去库存化也在加快。而且楼市分化很严重，一二线城市与三四线城市呈现“冰火两重天”。这意味着，一二线城市房价是否大幅反弹还不能确定。而一直引领中国楼市走向的城市，正是一二线城市。

　　  其三，虽然“国五条”剑指房价上涨，但相关配套细则还未出台，政策落实效果需要观察。

　　  其四，土地供应计划难以完成，必然影响住宅供应。据悉，北京已连续3年未能完成土地供应，而国土部也连续多年未完成计划。

　　  因此，我们在分析维持房价稳定的有利因素时，也不可忽视各种不利因素。只有综合考量有利因素与不利因素，进而完善调控政策，才不会让房价变成脱缰的野马。当然，何谓“房价大幅反弹”也要论证和明确。尤其是，我们要警惕一二线楼市房价上涨过快。

　　  冯海宁(北京媒体人)