按揭方式篇：

　　常用房贷业务为公积金贷款、商业贷款和组合型贷款，但其后在还款方式上也有不同区分，主要分为等额本金还款法和等额本息还款法等方式，各种方式有着其不同的特点，如何选择适合自己的还款方式成为了一门学问。

　　等额本息：每月还固定额

　　目前在商贷当中，使用最广泛的是等额本息还款法。这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额。

　　华夏银行佛山分行个人业务部经理龚小姐告诉记者，等额本息法的特点是每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

　　举例来说，假设需要向银行借款60万元，还款年限为30年，按照目前商业贷款基准利率，选择等额本息法，每个月还4011.98元。还款总额为1444313.94元，其中支付利息款金额为844313.94元。龚小姐说：“等额本息法所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年轻人，可以采用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。”

　　等额本金：先苦后甜

　　等额本金还款也是一种比较常见的还房贷的方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。据了解，等额本金法的特点是每月的还款额不同，它是将贷款本金按还款的总月数均分(等额本金)，再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，尔后逐月减少，越还越少。

　　同样假设向银行借款60万元，还款年限为30年，按照目前商业贷款基准利率，选择等额本金法，第一期还5191.67元，到最后一期(第360期)还1676.46。还款总额为1236262.5元，其中支付利息款金额为636262.5元。所支出的总利息比等额本息法少。龚小姐表示，该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

　　利率走高时总额差距大

　　通过上述比较，选择等额本息还款法在总还款额上多比等额本金还款法多二十万元左右，这是一个比较惊人的数字。由此可见，选择适合自己的还款方式尤其重要。

　　在还贷前期，等额本金还款法归还本息的金额要比等额本息还款法多。因此，当贷款利率下降时，等额本金法在较高利率的情况下已经支付了较多本息，能够享受到低利率的本金要比等额本息法少；反之，当贷款利率上升时，等额本金法“吃”到高利率的剩余本金则少，利息总支出相应减少。换句话说，当利率走高时，两种方式还款的总额差会拉大；利率走低时两者的总额差缩小。

　　提前还贷选择等额本金

　　提前还贷是指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定日期，将贷款部分全部一次还清或部分还清。由于在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，若打算提前还款，最好选择等额本金还款法。

　　李先生申请商业贷款30万元，贷款期限为20年。由于还款信用良好，没有逾期不还款的情况，因此可以分次提前归还一部分本金。银行方面介绍，每次提前还款后，可以相应冲减贷款本金，银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额，直至贷款本息全部还清。李先生剩余还款总额为9万元(其中本金为6万元，利息为3万元)，他决定提前还5万元。这样本金就只剩下1万元，利息仍是3万元。根据有关规定，提前清偿的5万元本金在以后期限不再计息，银行只就尚未清偿的1万元本金和3万元利息按不变的期限和利率重新计算的月均还款额。

　　提前还贷越早，支付给银行的利息就会越少。如果普通工薪族手里资金没有更好的投资渠道，提前还贷比较合适的方式，但并非所有的客户都适合提前还贷。

　　享受低利率贷款的客户不必急于还款，例如是公积金贷款，因为目前公积金贷款利率(4.90%)低于5年期整存整取存款利率(5.50%)，客户把这些钱存入银行收益要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，银行将按最新的贷款政策执行，基准利率上浮1.1倍，借款人将得不偿失。其次，等额本金还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。再次，客户如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，或者做生意的买卖人，手里需要流动资金，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。

　　结语

　　还款方式不分好坏，只有适合与否，不同收入、不同事业阶段、不同性格的人士的选择会有所不同。

　　此外，还款方式还有等额递增和等额递减法和按期付息还本法，若有贷款买房的需要，市民最好亲自到银行详细咨询。