CRIC研究中心：TOP50房企研究之一:调控下房企区域布局&应对
《2012年一季度中国房地产企业销售TOP50》排行榜之房企研究
调控下房企区域布局&应对
——区域贡献率研究
(文/TOP50排行榜研究组)2012年一季度，在经历了近十年来最严厉的调控之后，房企进一步调整区域布局，以应对当前整体走冷的房地产市场。区域及城市能级集中度出现了不同程度的变化，从区域集中度来看，中南区域占比持续上涨，已同华东区域并驾齐驱，成为当前房企贡献业绩的重点区域；从城市集中度来看，一线城市高举一季度降价的大旗，带动销售贡献度回升。
企业布局加码中南区域，贡献上升直追华东
2012年一季度，企业城市战略转移对区域格局产生较大影响。相比于去年同期，华北、华东销售金额占比下滑5个百分点左右；而西北、东北区域基本与同期占比保持一致。六大区域中，西南和中南区域的销售金额贡献度同比有所增长，其中，中南区域由去年同期的23%上升到39%，增加了6个百分点。
从TOP30企业销售面积区域分布来看，西南、中南区域对企业业绩的贡献度升幅明显，而东北、华北、华东区域所占比例则有不同程度的下滑。华东区域的重点城市受调控影响较大，自去年来对企业的销售贡献一直下滑；而中南区域的郑州、武汉、长沙等地则受益于调控带来的发展机遇，吸引了房企加大布局，占比从2011年上半年已开始不断上升，进入2012年以来，中南区域的销售面积占比首次超过了华东区域。
房企五成业绩来自二线城市，三四线城市未来最具发展空间
从2012年一季度销售金额TOP30企业的城市分布集中度可以发现，企业有52%的销售业绩来自二线城市，去年同期，这一数值为51%。二线城市近年来对房企的销售贡献率始终保持在五成以上；一线城市的销售金额占比有所回升，主要由于促销让利带动项目的集中去化。2012年来降价潮呈现中心城市聚焦的趋势，降价范围不但全面覆盖北、上、广、深，且一线城市项目的优惠力度也较以往增加。比如招商在深圳与上海的优惠让利活动，深圳招商雍景湾调低单价近万元，上海佘山珑原别墅6折起售，刷新上海住宅类项目的折扣力度。
从2012年一季度的销售面积TOP30企业的城市分布集中度可以发现，房企有58%的销售量来自二线城市，同比略有下降；三、四线城市的销售面积占比则从去年同期的23%上升到24%。调控政策是这几年来房企战略布局偏向三四线城市的主要推手，多数重点房企低价储备了位于三线城市的土地，加上目前短期内调控仍将持续的共识，可以预判的是，未来房企仍将持续加大三、四线城市的投入力度。随着城镇化进程的加快，未来三、四线城市的房地产市场成长空间将超过一、二线城市。2012年一季度销售金额榜前三的企业绿地、中海也辅证了这一预判，这两家企业2012年的新增土地均位于三、四线城市的大同、佛山等地。
