新浪乐居讯(编辑 刘利) 去年第四季度成都甲级写字楼空置率下降，一来是吸纳量加大，二来无新增供应入市。第一太平戴维斯研究及顾问咨询部罗元均认为，今年大量新增供应预期将导致租金微幅上涨。

　　2011年第四季度，成都甲级写字楼市场无新增供应，全年供应量为91,400 平方米。第四季度，成都市场净吸纳量达到80,500平方米，全年净吸纳量为197,400平方米，超过了全年供应量116%。 全市空置率环比下降7.1个百分点，至27.8%，为近六个季度以来的最低值。 2011年第四季度，租金环比增长1.0%，至平均每平方米每月人民币114.38元，截至目前为止全年租金增长了2.9%。第四季度甲级写字楼资本价值环比增长2.9%，至平均每平方米人民币16,230元。

　　由于部分原计划在四季度推出的项目推迟入市，成都甲级写字楼市场第四季度并无新增供应量。2011年全年成都市场的供应量为91,400平方米，新增项目包括第三季度入市的摩根中心和平安财富中心。摩根中心位于东大街，是面积为53,000 平方米的甲级写字楼；平安财富中心位于人民南路，面积为38,600平方米，是仅供租赁的写字楼。

　　2011年第四季度，成都市场净吸纳量为80,500平方米，创下了今年的最高值，使2011年全年吸纳量总计达到197,400平方米，为成都市场历史最高水平。强劲的市场需求主要来自于金融、高科技、能源行业的新进企业和租户的升级和扩张，尤其是金融行业，占了年吸纳量的近40%。

　　市场主要在吸收现有存量，使得全市空置率有了较大降幅，环比下降了7.1个百分点，至27.8%，同比下降了12.6个百分点。其中东大街和天府新城区域由于是新兴板块，空置率分列前两位，分别为31.7%和30.6%。

　　甲级写字楼租金环比增长1.0%，至平均每平方米每月人民币114.4 元，同比增长了2.5%。租金的上浮主要是由中心地区对甲级写字楼强劲的需求造成的。

　　2011年第四季度SBD甲级写字楼租金环比增长3.8%，至平均每平方米每月人民币129.6元。由于该区域日渐成熟，逐渐吸引了一些原CBD客户陆续迁入，引起了租金的增长。东大街租金环比微升0.7个百分点， 至平均每平方米每月人民币107.5 元。租金的微幅上升主要是由该区域不断涌现的高品质甲级写字楼所引起。

　　CBD和天府新城租金环比分别下降0.8%和1.0%，至每平方米每月人民币108.1元和100元。CBD 租金的微降主要是由于新增供应带来的压力，一些该区域写字楼的客户流失到新兴区域更高品质的写字楼，给CBD区域带来了经营压力。而天府新城的租金下降是由于该区域正在缓慢适应对新增供应带来的调整。

　　第四季度甲级写字楼资本价值环比增长2.9%，至平均每平方米人民币16,230元。其中天府新城资本价值涨幅最大，环比增长23.1%，至平均每平方米人民币14,650元。

　　散售市场交易量在第四季度达到了477,500平方米，使 2011年全年成交量达到了168万平方米，创下了历史新高。住宅市场持续的紧缩政策，以及近年来成都写字楼市场强劲的刚性需求，是引起成交量增涨的主要原因。但写字楼成交量的增长并没有引起散售价格的大幅增长，交易均价仍维持在每平方米人民币9,300元。价格的微浮主要是由于大量新增供应引起的。

　　2011年12月，成都市委明确实施“北改”的重大决策，对面积为107.5平方公里的城北片区启动新一轮全面规划。 该工程规划了三个主要区域，分别是三环路到绕城高速之间的新建区，和靠近市中区的优化区和整治区，这两个区东辐射解放路，西辐射沙湾路。 “北改”工程主要发展四个片区， 分别是火车北站片区(位于优化整治区)以及位于新建区的凤凰山片区、北部“198”片区、北部商城片区。新建区重在其基础设施的建设，努力将其打造为商品批发高地、国际商务聚集地及物流中心， 而优化区和整治区着重于旧城改造，增加包括公园、剧院、博物馆在内的公共设施。

　　2012年预计将有18个项目入市， 新增供应量预计将达到162万平方米，届时成都甲级写字楼的存量将为现有量的两倍。2012年新增供应大部分将位于站南和大源区域，特别是天府大道沿线。其目标客户主要为新进客户，尤其是金融行业和高科技行业的公司，因为成都金融城和天府软件园已聚集了大量来自这两个行业的公司，他们有可能会在新的一年寻求办公地的扩张或升级。而这些写字楼并不符合国际甲级写字楼标准，在写字楼环境上还有很大的提升空间。而未来几年内，仍然存在大量新增供应带来的压力，2012年到2014 年间，预计平均年供应量将达到110万平方米。其中，大部分新增供应将集中在成都南部的天府新城区域。

　　虽然预计市场需求会同2011年一样保持强劲，但对中国经济发展减速的预期和西部经济发展的减缓，可能会给成都市场的租赁需求带来下行压力。加之大量新增供应入市，所有二级市场的空置率可能大幅上升。

　　随着市场竞争的加剧，租金上涨步伐会相对迟缓，尤其是对一些入伙时间较长的写字楼而言，因为客户可能会陆续搬入办公条件更好的写字楼以进行办公环境的升级。

　　未来几年内，仍然存在大量新增供应带来的压力。

　　■ 2012年预计将有18个项目入市，新增供应量预计将达到162万平方米，届时成都甲级写字楼的存量将为现有量的两倍。

　　■ 2012年到2014年间，预计平均年供应量将达到110万平方米。其中，大部分新增供应将集中在成都南部的天府新城区域。

　　■ 加之大量新增供应入市，所有二级市场的空置率可能大幅上升。

　　■随着市场竞争的加剧，租金上涨步伐会相对迟缓，尤其是对一些入伙时间较长的写字楼而言。

　　大陆国际是一个散售甲级写字楼项目，位于人民南路四段与成科西路的交界处，临成都地铁一号线省体育馆站。香港兴业建筑师(国际)有限公司为该项目担纲设计，华西集团总包施工，深圳海外装饰公司对其进行外立面施工。项目因其独特的地理位置和简洁明快的建筑外观，将成为人民南路上新的亮点。

相关报道：第一太平戴维斯董事长：楼市紧缩政策还将持续半年 2012-03-22 09:41:39
          金钥匙、第一太平戴维斯强强联手 打造惠州最强 2012-03-22 09:38:27
          第一太平戴维斯董事长：楼市紧缩政策还将持续半年 2012-03-21 17:30:44
          第一太平戴维斯：中国房地产市场上升趋势未变 2012-03-20 14:22:55
          第一太平戴维斯调查称国内买房成本上海最高 2012-03-20 09:23:54
          第一太平戴维斯：房价进入新下行通道 温和性楼市政策或成主流 2012-03-20 08:24:08