房企500强分化加剧 去库存压力倍增
2012年3月21日，2012中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会在北京举行。此次峰会由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心主办，北京中房研协技术服务有限公司、中国房产信息集团承办。
会上，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2012中国房地产开发企业500强测评研究报告》、《2012中国房地产开发企业500强供应商首选品牌测评研究报告》及2012中国房地产开发企业综合实力10强、经营绩效10强、综合发展10强、责任地产10强、发展潜力10强、运营效率10强、区域运营10强、稳健经营10强、外资企业10强、商业地产10强、城市覆盖10强等系列测评榜单。
万科再登榜单之首
2011年，房地产行业经历了不平凡的一年。面对严峻的房地产调控，大型房地产企业以积极的态度、成熟的策略、创新的发展路径获得了稳定的业绩增长，中型房企在规模成长上也获得了长足的进步，形成超大型房企领军、大中型房企群雄逐鹿的局面。在最受关注的2012中国房地产开发企业500强榜单上，万科集团以超群的综合实力位列榜首，恒 大地产和万达集团紧随其后，中国海外、绿地集团、保利房地产、龙湖地产、华润置地、世茂房地产和富力地产分列四到十位。
2012中国房地产500强测评研究报告显示，在2011年信贷紧张，资金成本很高的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间，500强前五位被高周转企业包揽。事实证明，从2011年的表现来看，高周转模式更胜一筹。从测评榜单来看，领先企业基本都贯彻了快速销售的策略，对市场变化保持极高的灵敏性，或推出针对首次置业者和自住的普通老百姓需求的产品，或调整中高端价格，率先降价销售。
此外，融创中国以193亿的销售金额、119万平方米的销售面积排在18位，较上年上升42位。另一黑马佳兆业集团由2011年的40位上升至17位。融侨集团、融创中国、荣盛房地产、合景泰富、建业地产均有不同程度的上升，表现出良好的成长能力。另一方面，绿城中国由于产品受调控政策影响较大，发展受限，由上年第7位下降至23位。
行业竞争分化加剧
2011年，房地产调控政策持续深化，房地市场进入调整期，在此环境下，全国市场销售仍然保持了增长态势。2011年，全国商品房销售面积为10.99亿平方米，同比增长4.9%，房地产开发企业500强商品房销售面积达2.19亿平方米，同比增长26.9%，增幅较全国水平高出22个百分点；销售金额方面，年内全国商品房销售额为5.91万亿元，同比增长12.1%，销售额增幅大幅放缓。在此背景下，房地产开发企业500强企业销售创下2.28万亿元的新高，同比增长32.3%，增长速度较全国高出20.2个百分点，表现出持续的发展势头。
其中，根据2012中国房地产500强测评研究报告显示，2011年百强企业的销售金额均值为148.81亿元，较上年增长12.44%，标准差为188.12亿元，标准差扩大11.14亿元，可以看出百强企业销售业绩较上年稳步提升，但企业间差距有所扩大。
2011年，百强房企销售金额的中位数为64.98亿元，较上年57.01亿元大幅提升，门槛起点显著提高。整个行业的竞争进入百亿竞争，更多企业达到百亿销售业绩后，其中实力突出的企业正在向200-500亿的更高目标集结。销售金额也在向排名全国20强以及50强企业集中，这些企业的发展状况极大地影响了房地产行业整体的竞争态势。
尽管近年来我国房地产业市场集中度有所提升，但整体而言，我国房地产业市场集中程度仍然相当低，因此，即使是处于领先地位的企业，就单个企业而言，对市场的影响程度仍然比较低，也就是说，在市场进入调整期时，任何不能及时适应环境变化的企业都有可能错失发展机会。
库存去化压力倍增
500强企业在市场压力不断上升的产业背景下，销售业绩大幅领先于全国水平，这表明500强企业在变化的市场环境中，具备更强的竞争能力，企业根据自身特点快速应对市场变化，抵御市场风险，更好、更快、更灵活地适应环境，有效地抓住市场机遇，从而保证了企业持续有序增长。
但另一个无法忽视的问题是，2011年，500强房地产开发企业存货均值同比增加50.34%，增幅较上年进一步攀升6.47个百分点，绝对值99.89亿元亦位于历史高点。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。
存货均值加速上升的同时，存货周转率放缓，存货的消化速度下降加上上一年房地产公司经营性现金流的大幅下降，使资金压力随之而来。在行业面临调控常态化的大背景下，房地产行业的发展趋势是回归民生需求，回归住宅产品属性。过去十余年内依赖土地增值、房价高速上涨的盈利模式在常态化的行业调控下将会发生变化。企业盈利模式将逐渐转移到产品价值维度，这种盈利模式的转变实际上代表着行业整体的理性回归。而房地产行业的理性回归实质上意味着产业进入真正意义的企业竞争阶段，因此，企业经营、管理方面的竞争将日趋激烈。经过一年多的行业调整，一些内在管理能力较好、具有差异性产品、富有社会责任心、拥有较高品牌价值的企业通过较高的产品价值保持了持续的盈利能力。而这种精细化经营管理的盈利模式将逐渐成为更多开发企业，特别是500强企业的选择。
