超高层住宅 准备好"不胜寒"了吗?

  晚上六点四十,廖小姐将车停在每月花300元租来的地下车位上,停车然后乘电梯回到37楼的家。开发商卖车位的时候,她有事没赶上,现在只有租 车位使用。廖小姐住的楼盘叫外滩,位于九眼桥头,去年才搬进去住。开发商在25亩地上盖了41层的五栋楼,约1200套房子。据廖小姐透露,目前外滩社区 的入住率大约有80%,所以廖小姐这种有车一族要住这里,只能租车位。

  根据我国使用的建筑规范,住宅建筑高度超过100米(或者超过 40层)的房屋,称为超高层。对于业主而言,超高层的居住体验完全异于普通高层,廖小姐就说,37楼比目前城东大部分房子都高,视野很好,春节的时候,在 楼上可以看到很多地方漂亮的烟花。每天晚上,在自家的阳台上,廖小姐也可以看到九眼桥漂亮的成都夜景。

  不过,住在超高层之内,也并非只有漂亮的风景。安全问题、用水问题、电梯的使用问题都会对居住产生直接影响。对于此前鲜有超高层住宅出现的成都来说,这些都是房产界需要面临的新问题。而随着超高层住宅越来越多,成都市民不得不开始面对可能住在里面的全新生活。

  不胜寒之高低分区

  不胜寒之公摊

  供水可以分,但电梯还没实现

  尽 管37楼可以看到成都的漂亮风景,但是也有让廖小姐感到头疼的问题,比如超高层住宅的电梯就没有像部分写字楼那样进行高低分区:在出门或者回家的高峰期, 如果电梯里站了十个人,可能每个人都要到不同的楼层,也就是说,在她到家之前,电梯得停很多次,如此一来高楼层的住户到家时间会大大增加,廖小姐说,她到 家最多用了近三分钟。不过这些超高层里的电梯其实速度并不慢,龙湖世纪的负责人说,如果中间不停的话,一分钟可以从负一楼直接到45层的顶楼。

  虽 然电梯还没有实现高低分区,但是用水的高低分区在一些超高层住宅里已经实现。据成都商报记者了解,超高层住宅的供水有并联式和串联式两种,串联式无法实现 对高低层的分别供应,为了保证高层部分的用水只有逐级增加水压。而外滩采用的是并联式,也就是说高层部分和低层部分分别供水,互不干扰。廖小姐表示,自己 住进去之后尚未遇到水压不足的情况。这也是目前她认为住在超高层,并没有感觉到生活不方便的原因之一。

  当然,随着住户的增多,超高层住 宅的电梯配比也有了大幅的增加,像外滩这些修建年代稍早的超高层住宅,梯户比还是三梯六户,但是现在,很多层数更多的超高层住宅则采用了更高的梯户比配 置。万科海悦汇城正在销售的超高层住宅达到了六梯七户,在其他城市,深圳金域蓝湾150米,梯户比是四梯五户,而定位更为高端的上海世茂滨江花园则是两梯 两户。

  不胜寒之公摊

  超过20%,钢筋每平米多用120元

  根据世联地产的分析,将建筑拔高是消化容积率,降低建筑密度的主要操作手法之一。

  目前成都的几个超高层项目容积率都印证了这一点,蓝光凯丽香江的容积率是7.8,外滩的容积率10.3,而天紫界的容积率达到了12.7。

  对 于购房者来说,因为电梯数量的增加,电梯井等公共空间面积增大,购房时的公摊面积比例也不断提升。以万科海悦汇城为例,六梯七户的设置让电梯井的面积大大 增加,所以公摊面积达到21%,而一般普通高层的公摊面积都在20%以内。记者在收集全国其他城市的一些超高层住宅案例时发现,公摊的比例最高有的甚至达 到了30%。

  对于开发商来说,超高层住宅的成本也会大幅增加。龙湖的负责人告诉成都商报记者,仅仅是钢材这一项的开支,龙湖世纪就比其 他30层左右的普通高层住宅每平米多投入120元。据业内人士介绍,住宅的高度提升之外,增加的成本除了钢筋水泥等材料之外,还有设置避难层、增加电梯以 及在供水系统和安防系统等方面提高标准所产生的成本。

  不胜寒之避难层

  不胜寒之阳台

  没强制要求,能免则免

  根 据此前我国的建筑规范,强制要求设置避难层的只包括酒店、写字楼等公共建筑,而对于住宅只是建议设置并未强制执行。不过,如今要求在超高层住宅设置避难层 的呼声也越来越高。2011年11月1日开始实施的上海市新的《住宅设计标准》,新增了超高层住宅的防火设计,在国内首次系统提出了“避难层(区)”的设 置规范:每平方米3人、间隔不超15层。

  据成都商报记者了解,天紫界、上锦美地等已建成的超高层住宅都设置有避难层,避难层有加压装置,避免烟雾进入,此外还有独立的照明系统和消防栓。据龙湖世纪的负责人介绍,为了保证避难层的实际使用效果,避难层平时很少对外开放。

  不 过也有将避难层做成休闲空间的,位于红星路一段的上锦美地,避难层设置在25楼,除了物业办公用了几间房之外,其余的公共空间是很多业主平时打麻将看风景 的地方。而新鸿基在香港开发著名豪宅凯旋门,将第62层的避难层做成7大小型主题空中花园,联合组成4层空中会所,这也是成为凯旋门的一大卖点。据记者了 解,由于成本较高,所以在目前没有强制执行的情况下,对开发商而言建避难层的原则是“能免则免”。

  不胜寒之阳台

  高层区域,没有强制封阳台

  住在37层的廖小姐表示,自己所在楼层的阳台在交房时已经被开发商用玻璃幕墙封掉,这样导致的直接结果是--同样的户型,自己的房子要比低楼层的住户多出几个平方,买房子的时候多给了两万多块钱。

  据 成都商报记者了解,对超高层住宅的高层区域封阳台是很多开发商惯用的做法。深圳万科金域蓝湾由于临海,47层的住宅楼从29层起就开始设置抗风玻璃幕墙。 同样世茂开发的上海滨江花园、南京滨江新城的项目,在户型设计的时候就很少做大阳台。这样不但保证了外立面的整齐统一,也符合抗风安全的要求。

  成 都市场却有意外,龙湖世纪就修建了大面积的空中阳台,而且据龙湖地产的负责人介绍,龙湖世纪的高层区域也没有封阳台,而是用更好材质的栏杆来增加安全系 数,龙湖世纪全部采用双层夹胶中空玻璃和金属铝板,金属烤漆工艺的栏杆。而超大阳台也是龙湖世纪在销售时的重要卖点之一。

  成都商报记者 赵述锦

  新闻链接

  178米,

  不是成都住宅的极限

  目 前,像外滩这样的超高层住宅楼(楼高超过100米或超过40层,含住宅产权的公寓)在成都市共有6座已经建成,除了外滩、南三环内的42层的凯丽香江,红 星路的上锦美地,还有九眼桥一环路外侧178米的天紫界、东风大桥头175米的朗御以及高达150米的龙湖世纪1号楼。

  而成都目前还有 更多的超高层住宅在建,目前位于华阳的万科海悦汇城正在销售分别为44层和50层的超高层住宅,而东三环外的首创也推出了总高150米,39层的超高层住 宅百朗峰。此外,东大街上还有即将封顶高达176米的华置都汇华庭,ICC天曜组团的超高层建筑也高达120米,河畔新世界2007年就宣布要在项目打造 三栋超过150米的超高层住宅。

  另外,建设中的成都银泰中心,住宅公寓楼的高度甚至突破200米。可以作为参考标准的是,北京银泰中心的高端公寓柏悦府,其主楼的总层数是63层。

  外埠经验

  外地知名超高层住宅

  重庆:海客瀛洲

  地址:重庆朝天门

  楼高:195米、49层

  景观资源:

  长江、嘉陵江两江交汇江景

  深圳:万科金域蓝湾三期

  地址:深圳福田区

  楼高:150米、47米

  景观资源:深圳红树林、海景

  上海:世茂滨江花园

  地址:上海陆家嘴

  楼高:49-55层

  景观资源: 黄浦江、外滩

  香港:凯旋门

  地址:香港九龙柯士甸道西1号

  楼高:231米,79层

  景观资源:香港维多利亚海湾

关键词:

网友观点

我要说两句

person
您好,请登录后进行评论。点击 登录 注册新账号

文明上网,登录评论,所有评论仅代表网友意见,新浪地产保持中立。

快捷导航