中国人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。养老地产即是其中之一。

　　中明控股目前专注于养老地产的开发投资，董事长潘存满近日信心满满地说：“我们的市场调研认为，目前中国的养老市场已经开始爆发了。”

　　中国养老地产的潜在市场版图可谓庞大，但潜在市场能否变现，眼下还是未知数。

　　“挂羊头卖狗肉”

　　按上海亲和源股份有限公司副总经理王波的划分，中国养老产业可分为三个发展阶段：第一阶段是从2000年国务院颁布社会福利化政策到2010年，这10年是一个初级阶段，主要是个人办的小规模的机构，都是政府福利院的翻版。第二阶段是从2011年开始的起步阶段，企业为主体，地产商、保险公司、风投、国外养老管理公司都想分享养老蛋糕，是比较混乱的状态。一方面国家政策不清晰，另一方面企业的管理、运营模式也不清晰。第三阶段，形成专业化的公司和项目。

　　当下即处于王波所说的“混乱的起步阶段”。表象之一是，各路人马都看中了养老地产，但标杆性的项目却屈指可数，“挂羊头卖狗肉”的不在少数。

　　“很多开发商打着养老地产的名义，但实际上就是做普通住宅，再搞些小配套，卖给所有人。这就是养老地产了？”一位受访业内人士如是说。

　　“大多就是以养老的名义圈地。”一位国企开发商直言，很多项目只是装一个养老概念进去，“这也是他们的拿地策略。”

　　梁开建筑设计事务所执行合伙人开彦分析：“现在是调控背景，普通住宅不好卖了，能不能找一个噱头来销售？大多数房地产商还是抱着这种思想在做‘养老地产’。”

　　上海学汇建筑设计有限公司副总建筑师张喆则说，现在养老地产总体比较火，少数开发商在尝试做真正的养老地产，其中不少是采用和旅游地产相结合的做法。

　　戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文总结，现在中国的养老地产可分为三种类型，第一种就是忽悠型，并非真正意义上的养老项目。第二种是护理型，比如广东的友好老人院。第三种是护理加疗养型，比如北京太阳城和上海的亲和源。

　　资金回笼难题

　　现在是否已经是进入养老地产的时机，还要打个问号。

　　黎庆文坦言，现在养老地产面临的一个大问题是，看不到钱怎么回来。专业护理公司也想做，但找不到老人聚集的场所，行业不能快速发展起来。商业模型不成熟，最大的问题就是资金回笼，怎么让老年地产既能够符合护理对老年人聚集的要求，又能符合社会资金的要求。

　　“像亲和源这样卖会籍的模式，我们算了一下，提供2000个床位的老年公寓，卖会籍，才能卖10亿元。”黎庆文称，对于一个大开发商来说，一年内能够完成还凑合，但他们计算，2000个床位的使用权要卖5年甚至8年，因为都是高端市场，卖得慢。做1000亿生意的开发商，怎么能看得上这个买卖？

　　盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司首席投资官张健给出的一个思路是，做配套养老。“有一些医疗配套。有护理，有食堂。养老产权式和非产权式结合。”张健举例，澳大利亚的养老模式分几种，一种是家庭养老，另一种是老年公寓。

　　还有规划建设的问题。住建部政策研究中心副主任王珏林认为，如果养老地产不能做到先规划后建设，就很难达到预期的设施和功能完善以及配套，也很难满足老年人的需要和市场发展要求。另外养老地产不仅仅是地产的事情，也是一种特定区域的综合体建设。

　　王珏林指出，“美国的经验是，老人喜欢生活在各种公共设施当中。如果你要建养老地产，把它作为总体规划中的一部分，其他的还有房地产，有青年人生活的社区，或许老人的子女就住在养老社区的对面。这样的项目才更有可能被老人接受。”

　　也有成功案例

　　也有相对成功的案例。三亚某龙头房企的副总裁直呼，“三亚的老年公寓都卖完了，没有了。不过，老年公寓界限很宽，不一定只卖给老年人，卖给所有人。老年公寓的配套全一些，有喝茶、医疗、下棋、锻炼设备等，也有24小时服务中心。”

　　上述人士称，虽然三亚其他房子也卖得好，但老年公寓卖得更好。很多业主都是给父母买一套，用来度假养老。养老社区三亚还没有形成气候，是因为现在三亚没有地了，下面有地的县会去做。

　　据《东方早报》