黎庆文坦言，现在养老地产面临的一个大问题是，看不到钱怎么回来。专业护理公司也想做，但找不到老人聚集场所，行业不能快速发展起来。商业模型不成熟，最大的问题就是资金回笼，怎么让老年地产既能够符合护理对于老年人聚集的要求，又能符合社会资金的要求。

　　“像亲和源这样卖会籍的模式，我们算了一些项目，提供2000个床位的老年公寓，卖会籍，才能卖10亿元。”黎庆文称，对于一个大开发商，一年 内能够完成还凑合，但他们计算，2000个床位的使用权要卖5年甚至8年，因为都是高端市场，卖得慢。做1000亿生意的开发商，怎么看得上这个买卖？

　　张健给出的一个思路是，做配套养老。

　　“有一些医疗配套。有护理，有食堂。养老产权式和非产权式结合。”张健举例，澳大利亚的养老模式分几种，一种是家庭养老，一种是老年公寓，市区不用配套，郊区配套。

　　还有规划建设的问题。住建部政策研究中心副主任王珏林认为，如果养老地产不能做到先规划后建设，就很难达到预期的设施和功能完善以及配套，也很难满足老年人的需要和市场发展要求。另外养老地产不仅仅是地产的事情，而是一种特定区域的综合体建设。

　　王珏林指出，“美国的经验是，老人喜欢生活在各种公共设施当中。如果你要建养老地产，把它作为总体规划中的一部分，其他的还有房地产，有青年人生活的社区，或许老人的子女就住在养老社区的对面。这样的项目才更有可能被老人接受。”

　　部分已经试水养老地产的龙头开发商，似乎更多把它当成配套来做。

　　“万科、金地这样的企业，有它们的思路，万科还是专注于做它们的地产项目，但会拿出一两幢楼来做老年公寓，所以是配套，不是发展业务的核心。我 觉得这是未来大部分地产商可能采取的模式。养老作为项目的亮点，但不会作为业务的核心。金地也是这样的思路。”王波还表示，现在真正投入运营的养老项目 少，在建项目多。

　　实际上，若养老地产作为配套，那么市中心也能做养老地产，不必特意到郊区再去建庞大的配套，节约了投资商的成本。动辄几十万、几百万平方米的体量门槛，也让很多企业被拒之门外。

　　张健称，“很多老人愿意住在市中心。澳大利亚很多老年公寓就建在市中心。”

　　王波也表示，“我们也希望这么做，体量小，去化速度快，市中心老人更愿意选择。就上海的情况来说，老人更愿意在市中心，郊区很多人不愿意去。”

　　跨行业整合门槛

　　养老地产发展面临的问题还不止这些。

　　一位国企开发商表示，养老地产比商业地产还要复杂，要跨行业，医疗、餐饮等。而且要很大投入，回报周期也长。

　　“老人社区对软件服务要求非常高，而且十分专业，一般物业管理远不能达到该水平。”黎庆文认为，国外往往把老人细分为三大类：活跃老人、低度照 顾老人和高度护理老人。三类老人的养老生活有不同的关注点，产生对硬件设计和软件服务不同的需求。比如活跃老人以“养”为主，低度照顾老人需要“养”+ “护”，高度护理老人需要“护”+“医”。这三类老人的社区就涉及三个不同的主要专业服务领域：养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高， 不是普通服务商能够随便跨越的。

　　“传统开发商做硬件这一块是很强的，但一旦做到护理、医疗，就不大专业。这个和物业管理不一样，现在很多开发商自己做物业管理，物业管理的专业 性容易掌握，而护理、医疗、养生专业不容易掌握。”黎庆文透露，有一些大型开发商曾经在上海跟一些护理机构合作做养老地产，但理念不一样。开发商最希望马 上卖走，护理机构希望物业永远都有人住。有一个规模效应，护理的服务才做得好。楼盘卖散了，护理很难做，医疗服务也是如此。

　　一直从事物业管理的翁国强透露，现在在尝试做一些商业计划，真正的居家养老模式。老人就在自己家里，由他们提供后期管理，照顾、医护合二为一。既有简单的医疗服务，还有老人的照顾。这种形式在社区有，但做的还不够。

　　医疗的资源整合并不容易。

　　一位知情人士透露，某个资产超过2万亿元的央企去年成立了专门的医疗公司，通过收购医院获取医疗和护理的技术，用央企背景圈地搞养老地产。快速复制，政策迫使有一些改变。没做光提不合理，做了提出来政策可能有改变。

　　冯雨峰表示，“绿城在浙江临平的养老地产项目，就配有自己的医院，目前可以刷杭州的医保卡。”

　　翁国强认为，日常的护理费用，600元每月也好，700元每月也好，都不算低。所以现在做低端和普通的，客户群就很小，干脆定位高端。重要的还是政策支持，允许从医保承担。

　　若服务整合难度系数太高，何不外包？

　　王波认为，养老地产如果做全产业链太复杂。地产商专注于做开发，运营管理服务可以交给专业的服务公司。

　　“我觉得应该有专业的分工，就像美国一样。我不太习惯用养老地产、养老服务来说，分得很清楚：投资商、开发商、运营商。这样就构成一个完整的生态链，专门投资的，专门做建设的，专门做运营管理，这样大家在各自的领域都很专业。目前在中国这样的生态链还没有形成。”

　　开彦认为，专业化是指从业人员有一定专业素质，懂得老年人特点，有一套市场化的管理，“现在没看过几家比较好的。”

　　当然，外包会带来价格的水涨船高，这是另一个难点。

　　嫁接旅游区的尝试

　　也有相对成功的案例。

　　三亚某龙头房企的副总裁直呼，“三亚的老年公寓都卖完了，没有了。不过，老年公寓界限很宽，不一定只卖给老年人，卖给所有人。老年公寓的配套全一些，有喝茶、医疗、下棋、锻炼设备等等，也有24小时的服务中心。”

　　上述人士称，虽然三亚其他房子也卖得好，但老年公寓卖得更好。很多业主都是给父母买一套，用来度假养老。养老社区三亚还没有形成气候，是因为现在三亚没有地了，下面有地的县会去做。

　　在风景优美的旅游度假胜地，养老地产大卖的呼声颇高。

　　“现在老人需求的来源会是沿海城市。”黎庆文认为，项目反而会建在风景优美的地方，比如海南、云南等。

　　“休闲度假，每年住两三个月还可以，长期居住难。”一位国企开发商提醒，度假型的养老地产要结合休闲的功能才会有市场。

　　黎庆文称，很多老板很注意养生，每个季度都出去玩。养生人士购买会员卡之后，可以冬天去海南岛，夏天去北戴河。每个季度都有安排，并通过旗下旅行社安排出国游。

　　张健表示，养老和养生要结合，而不是和等死结合，如此市场就广了。一个好的养老项目，住在里面的人也要舒服。现在大家都觉得前景很好，但具体做很难。像夏威夷和海南这样有得天独厚地理优势的，相对适合养老，市场也容易自然形成。

　　放到更为宏观的视角来看，养老地产的定位目前仍是个问题。

　　“退休了，老人觉得很失落，不知道该干什么。退休以后，应该是个人真正价值的开始，更好地享受。家里有条件的不愿意去养老院，精神层面的东西太 少。”开彦认为，要打造令老人向往的住处，愿意变换自己的家产、房产住进去，因为有很好的服务和管理，可以放开去享受人生。这才是今天打造老年地产的需 求。

　　开彦描述他眼中的养老地产模型，不论是老年公寓还是大型养老社区都该是有富有生气的，不脱离社会的。体量在100万-200万平方米，老年人比例占60%～70%，还有30%是年轻人、小孩子。老人走10分钟就到了年轻人住的地方。有托儿所、中学。

　　张健也说，“养老地产目标客户要搞清楚，是给生病的老人，还是健康的老人打造的？”

　　“新一代老年人的诉求，不但是有人照料和温饱，还要追求更高品质的生活。这是亲和源的理念。”王波认为，养老项目的顶层设计要考虑到新一代老年人的需求，模式和服务的理念要着眼于这点。

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