开发商违规开发业主遭殃

　　会所成了酒店式公寓，说好的幼儿园不见了，公共绿地摇身一变成了车位，原本的小高层“长高”成为高层，商业性质用地却转眼成了普通住宅用地……近年来，买房之后发生的规划更改损害业主利益的案例频频发生，购房者大呼“伤不起”。

　　2009年，华汇康城的业主终于拿到了房子，而烦恼也接踵而至。已经办到房产证的业主在办理土地证时卡壳了，原因是开发商迟迟不提供办理土地证的资料。在多次询问开发商无果的情况下，有业主到南京市国土局江宁分局查询后得知，华汇房产所开发的“华汇康城”项目存在规划容积率超出原出让合同约定容积率50%，需完善相关用地手续，国土局1年多前就已书面发函通知华汇房产补办用地手续，而华汇房产的资料一直都未交到国土局。

　　而开发商却理直气壮地说，调整容积率是经过相关部门允许的，因此房屋不是违建。只要补办用地手续，业主们还是能拿到土地证的。

　　就这样，经过一年多的等待，业主们终于拿到了期盼已久的土地证，但是这一维权经历至今让不少业主心有余悸。

　　有请律师

　　指望开发商告知并不靠谱

　　江苏永衡昭辉律师事务所王宏律师认为，根据《商品房销售管理办法》第二十四条，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　华汇房产严重超建提高容积率，违反了双方合同约定，因而应承担相应的违约责任。

　　消费提示

　　经常关注规划局网站

　　开发商擅自更改规划，调整容积率屡禁不绝，其导致的直接后果就是业主没法办理土地证，类似的情况还有建筑超红线、建筑超高等也无法办理土地证。然而，无法办理土地证只是直接后果，开发商更改规划更多的是侵占了小区的公共资源，损坏了全体业主的利益。说白了，开发商片面追求的只是企业利益最大化。

　　不过，防范开发商更改规划比较困难，甚至是防不胜防，这方面政府应该起到更好的监管作用。同时，业主们自己也需要对楼盘动态保持关注。例如，规划更改是有法定公示期的，公示期内，根据《行政许可法》等相关规定，只要是利害关系人均可提出异议，不管是一人还是多人，人越多就越代表多数人的意见，越能够影响到规划部门的裁定结果。如果想要了解自己所在小区的规划变更情况，业主可以上规划局网站、售楼处、建设用地现场查阅。