蔡为民：降价是房企解决资金问题的唯一出路
【新浪房产(微博)讯】从今年1月26日新国八条出台之后，整个房地产市场的降温已经持续至今，而近日，中国房产信息集团(微博)研究中心发布一组数据，2011年十一国庆期间，全国各大城市成交面积普遍大幅下滑，北上广深四大一线城市中深圳的七天成交面积同比下滑更是超过9成，而纵观整个9月，半数以上城市周均成交面积同比跌幅超过50%。
金九已经成为了笑话，银十开局也是一片惨淡，众多房企的困境也更加清晰的浮现在人们的视野当中，如何在这场已经到来的冬天继续生存乃至发展，成为了众多房企必须攻克的课题。针对房企如何“过冬”，新浪乐居特别采访了中华两岸商机促进会理事长、知名业内专家蔡为民(微博 博客)先生。
行业大洗牌开始 政策松绑或在下半年
从年初开始，房地产市场环境就每况愈下，在经历了宏观调控政策三个季度的打压之后，蔡为民认为，房地产行业的大洗牌已经正式揭开了帷幕。“从现在到明年，最晚在明年下半年之前，很多房企会面临到极其严酷的经营、生存的挑战。我们可以感受的到，从十月开始房价松动的现象已经很明显了，而这样的一个现象，可能会一直延续到明年的第一季，整个市场将都处于一个所谓的价位探底的状态，而到了明年第二季，这种足底会比较明显，第三季，价位或许就将开始呈现盘整的状态。”
而对于直接导致市场不景气原因的宏观调控政策，蔡为民则认为，政府并不是为了打压房地产，而是基于爱护房地产的原因，在蔡为民看来，如今整个国际的经济复苏状况并不理想，甚至出现了强烈的恶势探底预期，在这样的情况下，如果国家对房地产价位没有一个很好的控制，那么我们将必然步日本的后尘。“这一次的调控，我认为是非常不得已的，政府是在弃車保帅，帅是房地产，車是房地产业。其实在整个调控过程当中，中央一直在做一件事情，就是让开发商必须用自己口袋里的钱，而不是向外借款，这样才不会影响到民间的借贷、金融机构和银行。如果这样，就算发生了经营困境倒闭，也不会影响到其他行业。”
“这一波的宏观调控，政策上有他的底线，我认为他的底线呢应该是房价。”蔡为民认为，政策的解除所考虑的可能不是时间点，而是国际的局势变化和国内的房价变化，“我认为正常状态之下，只有房价跌破20%而交易量没有明显的攀升的时候，中央才会考虑救市，因为如果房价持续下跌而交易量没有明显的回升，这个时候所牵动的就已经不是中央所原本预期的纯粹的牺牲房地产业，银行可能也要跟着陪葬了。这样的一个时间点可能会在明年的下半年。”
降价是房企解决资金问题的唯一出路
从最新的数据上来看，在如此严峻的市场环境下，房企各方面的压力都十分严峻，特别是资金链问题。而死扛了大半年的房企也慢慢的沉不住气了，降价的行为开始慢慢出现。针对这一情况，蔡为民认为，这是目前为止房企的唯一出路。
蔡为民解释，为了不因为房地产行业而影响到其他行业，目前政府正是在抽房企的银根，让开发商少跟银行借钱，甚至借不到钱，因此对于开发商而言，只有销售回款才能解决资金链的问题。
而对于房企的降价情况，蔡为民认为，只有抢先降价，只有降的到位，才是最好的商机。“现在我国的房价已经有了下挫的趋势，这个时候更多的是在比谁降的更到位，就是在品质确保的情况下，降的比别人多。所以说，现在不是喊赔钱的生意没人做的时候，也不是一讲房价降价就群起而攻之的时候，而是把命保下来的时候。在目前这样景气困顿情况之下，要争取生存机会的唯一法门，所以这一波的以降价争取回款的，是目前开发商、房产商要生存下去的不得已的必要做的最后的方法。”
市场不景气更应该固守本业
在市场环境下，除了降价，很多房企还在寻求其他的生存之道，比如转入商业地产等其他行业，比如代建等等。而针对这类情况，蔡为民认为，这并不是一个聪明的办法，反而有点自我终结的味道。
“以开发商转入商业地产为例，虽然住宅和商业看起来都是房地产，但是住宅建筑物完成就是全部了，建筑盖完就是获利了结的最后阶段。而商业地产不一样，尤其是商铺商场，建筑物纯粹是载体，建筑物建完了是经营的开始而不是终结，后期需要投入更大的资金，随后的经营，不是住宅开发商可以想象的，在这样的情况下会发现经营商业地产的难度百倍于住宅地产。”蔡为民认为，房地产企业在景气好的时候扩张，而在景气差的时候应该收缩。“我们必须承认所有行业都有一个起落的过程，景气的收缩是一个必然的，但是蹲下来是为了跳的更高，你必须要知道在收缩的过程中最主要的是固守本业，而不是胡乱的切入到其他领域。”
房产电商为房企提供降价平台
对于目前市场上所出现的各种营销方法，蔡为民认为，在这之中，新浪房产电商平台对于目前开发商来说是一个比较好的选择。
他解释，开发商其实一直存在实质上的降价困扰，很多时候不是不想降，是降了以后怎么向之前的购房者交代，或者说是到底应该降多少才能符合市场的需要。“不管是网拍也好团购也好，其实都是变相降价的比较好的方式，尤其是团购，很容易向先前购房者交代，可以让开发商寻求到另一种有效降价回款甚至于避免困扰可以采取的方式，新浪乐居房产电商就是这样一个很不错平台。”
