二手房买家观望情绪加剧 买卖双方存3%-4%心理价差

　　传统金九加中秋短假未能如同往年那样引发上海二手房买卖市场的入市热情。根据21世纪不动产上海区域市场中心对旗下300余门店的抽样调查显示，9月至今，浦东塘桥、长宁中山公园、松江新城等板块，二手房买卖交易的带看、成交量均比8月同期有1成左右的下滑，而二手房业主挂牌价格也普遍有4%-5%的议价空间。

　　根据汉宇地产门店实时汇总数据显示，九月第一周二手买卖成交量环比增加了56.2%。而到了九月第二周，二手房买卖成交量较上周减少了51.9%，从成交区域来看，成交热点主要集中在宝山、虹口、青浦等区域，购买客户以刚性需求为主，其中两房占据成交主力。

　　而从成交数据来看，一房占总成交比重为19.2%，较上周减少了7个百分点，从环线分布来看，九月第一周一房成交分布于外环线附近，面积以40-50㎡的老公房为主；两房占总成交比重为57.6%，较上周增加了15个百分点，成交区域分布于外环线附近，成交房源以60-90㎡的老公房及90-110㎡次新房为主；三房及以上占总成交比重为23.2%，环比减少了21个百分点，分布区域为中环附近，成交户型以120-150㎡左右的房源为主。

　　21世纪不动产上海锐丰中山公园店经理孙明航指出，长宁中山公园板块9月的二手房买卖交易带看、成交比8月同期减少近两成，已无往年金九期间的看购高峰。在中秋节期间，由于计划出游、家人团聚等因素影响，前来门店咨询的客户少于平常。

　　孙明航表示，买家目前看空预期增强、入市谨慎，业主售房诚意则有提高，普遍可作出4%-5%的让价。如中山公寓的一套147㎡三房，挂牌价格约470万元，最终成交价可能低出20万元。但目前买家以预算100万左右、购买30-40㎡1房的偏多，上述类似房源的意向接盘者不多，目前买卖双方存在3%-4%的心理价差，致使交投转淡。

　　推地节奏较为迅速 开发商拿地趋于理性化

　　自今年6月起，上海规土局的推地节奏较为迅速。据新浪乐居统计，截止至9月8日，上海规土局共成交土地16幅，其中包含了2幅含住宅性质的地块，5幅动迁房用地和10幅商业、商办用地。虽然土地供给充裕，但就地块的成交价和溢价率方面不难看出，开发商目前的拿地节奏逐渐放缓，拿地的方式也趋于理性化。

　　而根据汉宇地产土地监测数据显示，九月第一周上海共成交经营性土地14幅，总成交土地面积65.4万㎡，环比增加了50.3%；其中包含保障性用地5幅，总计29.1万㎡；商品住宅及综合用地合计2幅，总计15.5万㎡；纯商业用地7幅，总计96.5万㎡。

　　根据汉宇数据显示，九月第一周上海土地市场的商业用地表现较好，其中，位于嘉定城区北侧的“嘉定区沪宜公路以西，叶城路以南地块”以55.9%的高溢价率被上海世越房地产销售有限公司,黄栽叶联合竞得，成交楼板价为3585元/㎡。该地块位于嘉定新老城区之间，紧邻嘉定老城区，周边生活氛围较为完善，并且该地块面积仅为1.27万㎡，起拍总价1.37亿元，总价较低，位置较好，一经挂牌就吸引了11家开发商关注。

　　而观及九月第二周的土地市场，九月第二周上海共成交经营性土地3幅，总成交土地面积4.7万平米，环比减少了92.8%；其中包含保障性用地1幅，总计3.3万平米；商品住宅及综合用地合计0幅，总计0万平米；纯商业用地2幅，总计1.5万平米。九月第二周成交的两幅商业地块均位于浦东新区，其中“塘桥社区02-04地块”以17288元/平米的楼板价，24.6%的溢价率被上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司竞得。该地块位于峨山路、南泉路交界处，周边有峨海小区、潍坊一村、峨山小区等几个以老公房为主的社区，虽仅距小陆家嘴金融区仅一公里之隔，但塘桥板块内部整体办公环境较差，加上该幅地块面积较小，难以吸引众多开发商的关注。

　　实际上，土地咨询与运营中心副总经理李敏珠也曾表示，由于上半年的轮番调控是的开发商的资金回笼出现问题，而融资渠道也被关闭，在这种局面下开放商会出现不拿地及不愿高价拿地的心态。目前开发商们仍处于对拿地极为谨慎的阶段，将不会再上演多名开发商争夺一幅地块的局面。