目前，国内宏观经济调控，货币政策紧缩，2011年上半年M2同比增速低于16%，由于房地产市场发展政策的调整，特别是对房地产市场采取限购令的政策，现在一线城市房地产市场已出现了量跌价滞的现象，有效地抑制了房地产市场的泡沫，但是面对高企的通货膨胀，外资流动和国际热钱频繁的在国内流动，加上外资直投，对我国房地产市场产生了哪些影响呢？

　　上海投资学会副会长、中国著名经济学家陈湛匀教授就“外资流动和并购对我国房地产市场的影响”进行了全面的分析与研究。

　　1、我国房地产市场吸收的FDI(外国直接投资)分析

　　我国房地产市场吸收的FDI项目逐年增长，从相关统计数据可见，这十年的基本增长趋势分析如下(单位：亿人民币)：

　　(数据来源，国家统计局公布数据)

　　根据上表统计数据可以看出，从2001年开始5年内，我国房地产吸收的FDI(外国直接投资)增幅比较稳定，但到了2006年，外资直投数突然大幅度的增长达303.05亿人民币，2007年已达485.39亿人民币，由于全球经济危机影响，经历2009年一定程度回落后，外资直投再度大规模进入中国房地产市场，仅2010年一年就达到676.96亿人民币。

　　由于在2006年商务部、证监会等五部委联手出台政策，允许外资可以投资G股和新上市公司，而国内房地产的企业资本较短缺，于是外资在现金并购中具有明显的优势，并且可享有税收优惠政策，目前外资并购已经成为最重要的外国直接投资(FDI)方式，加上我国房地产开发资金每年基本上保持了30%的增幅，这也是外资大量涌入的动力。因此近几年外资并购直投我国房地产额快速增长。

　　从有利方面来说，提高我国房地产利用外资比重，不仅可引进国际房地产开发和管理的先进方法，而且促进了中国的房地产市场发展，但是，从不利方面来说，房地产利用外资比重的增加也加大了高端住宅与商业地产的供应量，这对当前房地产调控是不利的，如不加以控制，外资频繁的流入会加大我国房地产市场的波动与泡沫，也增加了银行信贷风险和人民币升值压力。

　　2、最近2年(2009-2010年)我国房地产利用外资同比增幅数据分析(单位：亿人民币)

　　(CEIC数据库中国家统计局公布数据)

　　通过上述数据可以看出，在经历了全球的经济危机短暂的影响后，外资资本迅速恢复了对我国房地产市场的热情，外资资本流入的主要方向是对我国房地产市场的投资，除了第一季度同比下降之外，第二、三、四季度同比增长，由第二季度61.39%到第四季度184.65%，出现了快速增长的态势。

　　3、最近这几年投资房地产的私募股权(PE)数据分析(单位：亿美元)

　　根据上表统计数据可以看出：

　　2008、2009这两年，由于受到政策的限制，我国房地产私募股权基金投资额较稳定，但到了2010年，由于政策刺激，房地产私募股权基金释放，其规模影响大幅度的上扬达178.25亿美元。

　　据清科研究中心有关资料显示，2006年至2009年上半年，从投资额来看，上海、北京、广东分别以22.76亿美元、21.24亿、12亿美元美元的投资额处于领先；从投资量来看，从2006年到2009年上半年，上海、北京分别发生23起和22起投资案例，处于领先。由此可见，近年来房地产私募股权基金仍相对集中于一线城市，逐步扩展二、三线城市。

　　4、国际热钱现状分析(单位：亿美元)

　　(信息来源，中国海关总署公布数据，商务部公布数据。)

　　综上分析，由于新增外汇储备-贸易顺差-外商直接投资=资本流进或流出，因此2006年资本流出24.15，2007年国际热钱大规模涌入中国达1161.79亿美元，考虑全球经济危机影响，2008年热钱进入较少仅139.88亿美元，经过短暂恢复，2009年国际热钱再度大规模逐利进入中国市场达1629.65亿美元，2010年达1592.65亿美元，这是因为我国年均GDP高速的增长,促进了房地产市场，加上人民币升值预期，但也给我国造成通胀压力。由于大量国际热钱的涌入,我国经济逐渐变得炙手可热,房地产市场出现了泡沫,对经济健康发展是不利的。

　　5、我国上市公司2005-2009年并购数据分析：(单位：亿元人民币)

　　(并购数据：清科研究中心有关资料)

　　2005-2009年这5年共发生了565起并购事件，其中发生了房地产并购案132起，达260.32亿元，分别占并购总额的22.2%；但最近两年特点是外资并购对我国上市房地产企业的力度加大了。

　　综上所述，中国房地产的发展吸引了越来越多的国际投资者的目光。外资大量涌入中国房地产市场具有较强的动力，外资直投和并购我国房地产数额出现了较快的增长，如外资过度的频繁流入而不去控制，这与当前我国的房地产市场调控目的是违背的。

　　无论房地产业外资流动还是外资并购对中国房地产市场有正负面的影响。如从负面来说主要有如下的分析：

　　①对目前国内宏观经济调控不利，许多国内房地产企业为了自身发展的需要纷纷寻求外资的合作，通过与外资的相互融资, 逃避国家产业政策的限制和约束。因此，这就在一定程度上抵消了我国宏观调控政策的实施效果，增大了调控难度。

　　②加剧我国房地产市场的价格波动，对我国房价上涨有推动作用。外资大规模进入房地产市场,将推动非居民机构和个人购房的比例不断增加, 形成较强的房地产市场“放大效应”, 使得国内房地产价格持续上涨。另外, 外资对高档住宅和商业地产的炒作, 也会由于交易活跃和利润率攀高而挤压中低档房产的投资, 造成中低档住宅市场供求失衡, 从而进一步抬高其市场价格。

　　③增加人民币升值压力。只要国际资本对人民币升值预期的存在，它们进入我国投资的势头就不会减弱，而且会更加强劲。随着境外资本特别是国际游资的不断增加, 将进一步拉大我国国际收支差额，加剧对人民币升值的压力。一旦对人民币升值预期消失, 大量投机性资金就会迅速撤离楼市,  这样一来不仅会对以间接融资为主要渠道的我国房地产行业造成严重的打击，也会严重危及到我国金融体系的安全，影响到整个国民经济的健康发展。

　　当然，房地产业外资流动和外资并购对中国房地产的积极影响也不少。比如：外资进入在一定程度上弥补了我国房地产企业资金不足的问题, 也带来了许多新的房地产金融理念和金融工具，有利于丰富和发展我国房地产金融体系，促进房地产金融创新，加快了我国房地产的全球开放程度，使中国房市走向国际化，也促进国内房地产企业在市场的竞争力。

　　总体上来说，就目前比较下来，负面影响要大于正面影响。

　　显然，如何有效利用外资，避免外资进入对中国房地产市场的负面影响，扬正抑负，这是关键。因此对外资进入我国房地产需要控制，对外资需要政策引导，并且要及时关注外资的流向和规模，确保中国房地产市场的健康发展。