中报业绩整体符合预期,增长速度较慢,主要是上半年可结算资源不足。万科今日公布中报,公司上半年实现营业收入199.9亿元、净利润29.8亿元,同比增长19.2%、5.9%。基本每股收益0.27元,符合预期。由于竣工时间分布不均匀,项目竣工主要集中在四季度,因此公司上半年可结算资源较少。公司上半年竣工面积为107万平方米,仅占全年计划竣工面积729万平方米的14.7%。目前公司有1022万平方米的已销售未结算面积,下半年结算资源充裕,预计收入和利润增幅将大幅提高。

　　结算单价和毛利率较去年有所上升,净利率下降主要因销售大幅增长导致销售和管理费用增加。公司上半年结算单价为13861元/平方米,高于公司去年12048元的销售均价,但较一季度有所下降,这主要与一季度销售区域中北京、上海、深圳占比较多有关。公司上半年结算毛利率32.1%,均较上年同期上升3.1个百分点,处于历史较高水平。结算净利率14.9%,较上年同期下降1.9个百分点,主要因今年上半年销售面积增长较多,对应销售和管理费用上升较快。预计随着下半年结算均价下降,全年结算净利率将维持在14%左右。

　　现金为王,谨慎拿地,净负债率显著改善。上半年万科销售远远好于市场整体水平,累计实现销售额656.5亿元,同比增长78.6%,10%-15%左右的销售增长水平。受市场环境影响,公司在土地市场上采取谨慎态度,新增土地面积和金额较去年同期分别下降35%和28%。目前公司手持现金407.8亿元,较上年同期的191.11亿元上升113.4%,净负债率则显著改善,从去年同期40.8%下降到了20.8%,为下半年应对市场风险、抓住拿地机会做好了准备。

　　销售好,估值低,维持买入评级。我们认为公司下半年推货量将上升到1000亿左右,销售增速将远超大市,维持公司2011年和2012年销售金额1300亿和1560亿的预测,同比增速21%和19%。截至上半年,公司已售未结资源为1187亿,按13%的净利润计算,对应每股利润1.4元,预计公司2011年和2012年EPS为0.91元和1.31元。风险主要来自于政策调控导致销售率恶化。