长江证券：金地下半年面临考验
公司业绩预期内,毛利同比回升
公司中期业绩符合预期,毛利相对于去年同期上升四个百分点,利润率下滑超过营业收入的主要原因是本期的管理费用与销售费用同比去年增长超过100%,一方面上半年合同销售的整体规模超过去年同期水平使得费用绝对数大幅增长,另一方面公司今年以来走中高端路线在产品宣传方面力度加大。预计全年结算毛利方面比中期会有进一步提高。
上调新开工,关键在下半年
上半年公司销售面积81万平米,销售金额 112.5亿元,分别较上年同期增长67.8%和109.3%。公司下半年房源供应将更加充足,新增可售货源约240万平方米,总可售货源约338万平方米,可售的货量超过400亿。按可售货量去化六成,公司下半年销售额在240亿左右,预期公司全年销售额在350亿左右。公司在下半年将会加开未限购区域项目以及商业项目。截至报告期末,公司已销售尚未结算资源签约面积约242万平方米,签约金额约300亿元,预收账款255亿,预计这部分为公司未来锁定EPS 在0.9元。公司已经调整了新开工的计划,原计划新开工为284万平米,目前增加100万平米调整为383万平米,公司调整目的在于完成年度销售目标增加目前市场去化较好的货源。
进一步夯实公司“一体两翼”战略
公司今年以来进一步夯实“一体两翼”的业务体系。在住宅方面,目前已经形成了“褐石、名仕、天境、世家”四条主力产品线。在商业地产方面,公司继续推动商业地产与住宅地产联动,通过商业经营对土地价值的拉升来提高住宅产品的溢价水平,另一方面,公司未来商业地产将会通过资本平台的整合来获得更加长期和稳定的投资回报。公司于10年9月设立了商业地产公司,并将旗下北京金地中心、西安和岗厦项目等商业资产注入到商业地产公司,商业地产已进入创业实操阶段。从规划来看,金地11年计划投资1-2个城市综合体项目,力争5年内在主要城市地铁节点处建造20个城市综合体,使商业地产投资占比达到20%,资产达到600亿元,再造一个金地。在房地产金融方面,公司上半年在新的融资渠道方面公司也进行了探索,11年6月金地计划斥资8.36亿元收购香港至祥置业61.96%的股权,虽然最终没有成功收购,但是我们认为公司未来仍有可能通过其他渠道为公司发展提供资本运作平台。公司预计到2015年,金融业务将给集团贡献约20%的利润。
盈利预测与投资评级
上半年公司完成112亿,目前公司计划目标没有变化,下半年销售额目标290亿,相对于其他龙头企业来说公司的弹性最大,一旦市场转暖公司将成为最受益企业。预计公司11-12年EPS 分别为0.75、0.95元,维持“推荐”评级。
