2月，苏州新城金郡与市场二月淡季呈现相反的情境，开盘当日即销200套；3月，上海新城悠活城开盘4小时热销236套；5月常州新城万博苹果公寓共推出969套房源，近1000组客户前往选房；6月中高端产品上海忆华里开盘，共推出188套房源，首日即告售罄，回笼资金逾3亿元；7月上海新城?尚上城开盘，当天劲售276套，销售金额突破3亿元……

　　今年以来新城的项目热销不断，在市场整体环境不佳的情况下，新城如何做到逆市热销的？CRIC认为：新城控股的营销战略可以归结为“以客户细分实现产品增值”。新城是一家以客户需求为导向型的企业，全产品线战略确保企业在应对市场环境时更具灵活性。今年上半年新城通过多样化的产品组合带来销售的灵活性和市场弹性。可见，基于细分市场动力，加上营销执行，已经勾勒出新城控股“快速开发、快速销售”的运作模式。即每年保持至少15个项目年销售面积在5万平方米以上的开发速度；并且其项目在取得预售许可证后，全数投放市场，实现批次日均销售率高达78%。

　　各系列项目错位推案，减小周期性风险

　　根据CRIC研究中心对今年1-7月全国53个热销楼盘购房需求的交叉分析发现，一线和二线城市的热销项目中分别有79%和65%完全由刚需主导；而三四线城市则明显不同，有近四成热销项目的客户大多为投资客或全部为投资客。正是因为大环境使然，新城控股今年实行多元化的产品布局，开发各类地产产品，包括：大型住宅地产、多用途综合楼、酒店式公寓和其它地产等多样化组合，充分利用各细分市场动力，最大程度地减小市场风险，以及经济和政策的周期性风险。

　　我们来看一下新城控股1-7月热销项目列表会发现，在非限购城市常州，以100平方米以上的首次改善型住宅以及万博城市广场、万博国际广场小户型投资类产品为主；而在有限购影响的一、二线城市上海、南京，由于限购令严厉执行，虽然一二线城市首次置换型的需求群体虽然仍有购房资格，但也只能新购一套，这使得这部分客户在挑选房源时要求更高，对于户型大小的选择上也倾向于一步到位。因此，在房地产市场起步相对较早的重点城市，当前市场的需求主体已逐渐从过去的首次购房刚需转变为首次改善刚需，从这层意义上讲，价格水平相对适中的三房和精装修产品在当前依然有其发挥的空间。

表：2011年1-7月新城控股热销项目情况