房地产市场有点冷成都开发商热衷联姻抱团取暖

提要:7月26日,在天津举行的一场房地产论坛受到全国关注,在这个名为“天津津南新城发展论坛”的活动上,富力、雅居乐、合景泰富、世茂四家大品牌企业联手打造的天津津南新城正式揭牌。

  ■ 7月26日,在天津举行的一场房地产论坛受到全国关注,在这个名为“天津津南新城发展论坛”的活动上,富力、雅居乐、合景泰富、世茂四家大品牌企业联手打造的天津津南新城正式揭牌。总建筑面积超过250万平米的津南新城,是广州亚运城之后再度由几大品牌企业联手开发的一个大体量项目

  ■ 在此之前,总建筑面积近500万平米的广州亚运城项目是业界提及的另一个合作开发典范。2009年底,雅居乐、富力、碧桂园组成的联合体以255亿元的总价中标该项目,后来中信和世茂又先后入股,五大名企共同开发所带来的行业影响巨大,至今仍是开发商合作的典范。

  ■ 在成都,如此大手笔的联合开发尚未出现,但品牌开发商之间的联姻却由来已久。有业内人士指出,虽然眼前的市场条件比起08年底仍然要积极和乐观,但是开发商联手却已经成为市场上的一大亮点。

  谁追的谁?各有动机

  目前在成都市场出现的合作开发案例中,两家以上品牌企业联手的案例不在少数,银泰与复地联手开发泰悦湾,万科与中航联手开发金色海蓉,新鸿基、九龙仓、恒基兆业联手开发环球贸易广场,远洋和太古联手开发大慈寺......

  那么这种联合开发,一般是谁先找的谁呢?据成都商报记者了解,一般开发商之间联合方式多样,有的在拿地之前就在合作,有的是手里有地的企业跟有钱的企业配合,当然也有双方实力均等的企业。

  今年7月,泰悦湾亮相。有关资料显示,该项目的开发商成都银城置业有限公司成立于2010年8月31日,注册资金35000万元 ,是由银泰国际投资有限公司(简称银泰)、Talent Trend Limited与上海复地投资管理有限公司共同投资的中外合资企业。成都商报记者了解到,银泰是控股股东,股份比例为6成,项目的开发也由银泰全权负责。

  据了解,现在开发商之间联手有一个直接动因就是减少在项目竞标过程中的对手。今年5月23日的《新世纪周刊》刊发的《搞定一场招拍挂》一文中,披露了北京CBD投标过程中的各种细节,多家大牌企业合纵连横只为在竞标时减少对手,尽可能地提高胜算。成都一家本土开发企业负责人表示,在土地竞标之前,他们会了解哪些企业对这块土地有意向,然后双方再接触洽谈,如果能谈成,双方就联手拿地。此种操作案例屡见不鲜,2009年,雅居乐、富力、碧桂园组成的“民企”联合体就在广州亚运城地块的竞标中击败了万科、保利中海组成的“国企”联合体。

  而在成都市场上,2010年底,太古和远洋联手拿下大慈寺地块就是一个明证。太古觊觎成都市场已久,2006年以来先后在文化宫(后被华人置地取得)等项目上参与竞标。据接近远洋的一位业内人士表示,当时双方都有意此地块,在进行多次接触之后方确定现在的合作形式。

  另外,一些项目是在一家拿下土地之后,才引入合作伙伴,新鸿基2007年就独家取得了如今东大街的环球贸易广场项目,但是后来又为该项目引入九龙仓和恒基兆业两家。2008年,中航工业自有的海蓉厂地块引进万科,双方联合开发了万科金色海蓉,但实际上中航才是这个项目最大的股东。

  谁听谁的?取长补短

  两边都是大品牌企业,在确定合作开发之后,谁来主导?据嘉联地产副总经理刘忠透露,双方联手主要体现在拿地之时,此后在开发过程中一般都是一家主导,其余的合作方都只是最终股份分红,而主导企业一般是大股东。据成都商报记者了解,泰悦湾项目由银泰主持开发,环球贸易广场也是新鸿基全权负责。

  不过也有例外,远洋和太古专门为成都大慈寺项目成立了项目公司成都乾豪置业有限公司。据成都商报记者了解,双方共同派驻管理团队,项目公司独立运作。对于此类情况,刘忠说双方可以就此形成优势互补,提升整个团队的执行力。而在万科和中航合作开发金色海蓉时,大股东中航并未主导项目开发,中航负责人表示,万科在住宅开发商经验更丰富,品牌影响力也更大,所以当时由万科全权负责开发,而且双方在全国其他城市也有很好的合作先例。

  实际上,万科在全国范围内和中粮、中航等企业都有长期合作。前几年,万科和一家新加坡投资公司成立项目公司打造万科魅力之城和双水岸项目。嘉联地产副总经理刘忠说,有的开发商需要引入合作公司分担资金压力,有的也需要在开发工程中分享对方的开发经验和资源。

  合景泰富在8月2日的公告中表示,8月份计划推售天津津南新城项目。该项目是合景泰富与富力地产、雅居乐及世茂房地产联合开发的一个项目。此外,今年将推的另两个项目,也都是与其他开发商合作开发的项目。其中,广州猎德项目是合景泰富与富力地产、新鸿基地产联合开发,此外还有与绿地合作的上海普陀项目。

  富力地产集团董事长李思廉曾透露,津南新城是富力找到的一个很好的项目,由于体量巨大,所以找来了合景泰富、雅居乐、世茂这“三个朋友”,将各自公司最擅长、最内行的融合在一起,以实现更好的开发。

  任志强在接受媒体采访时表示,非常认同这种开发模式,他认为联合开发的优势十分明显。一来大开发商合股、品牌影响力巨大,对公众来说是一种信心;二是利用各家优势,有的善于拿地,有的善于打造销售团队,有的善于工程控制等;三是资金资源组合互补,特别是在调控持续、融资成本追高的大气候下更为关键;四是发挥各家管理优势,有的搞管理、有的抓设计

  据观点地产网透露,有业内分析人士指出,对于合景泰富这类定位在开发中高端产品的开发商来说,布局二三四线城市目前可能性不大。因此,除了商业转型外,组团开发不失为一种良好的应对模式,但组团之后能否发挥各自优势,仍需时间来磨合。据了解,备受关注的广州亚运城项目最终的分配形式是:五家企业各自切割地块,单独开发,他们只是联合拿地,但拿到项目之后又很快分家。

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