地产视界 | 林喆:酒店行业阵痛期下的新趋势、新理念

新浪地产

近些年,酒店行业不断受到疫情“阵痛期”的影响,再加上受到房地产行业下行的波及,发展速度明显放缓。面对这样的大环境,如何打破发展困境,是每一位酒店从业者面临的难题。在此背景下,有幸采访到南京金陵酒店管理公司工程技术总监/工程技术中心副总经理林喆先生,探讨酒店产品设计、工程管理和连锁发展的新趋势、新理念。


提到金陵饭店,老一辈的第一印象是“中华第一高楼”。1983年开业,位于南京的新街口,相当于北京的天安门广场,周围都是矮房,只有这一栋100多米的高楼,树立在中间,演绎了“鹤立鸡群”。


金陵饭店是国内第一批华侨、外资兴建的涉外饭店;第一座带有旋转餐厅的饭店;第一座顶层可以停直升机的高楼;第一座带12层车库的高楼;第一家由中国人自己经营管理的国际化大酒店;第一家上市的酒店类股票;首屈一指的金陵淮扬菜......


1.jpg图  1983年10月4日南京金陵饭店举行开业盛典


除了这些,金陵饭店起初的运管模式承袭了香港文华东方酒店,把细腻浓情和殷勤好客的服务理念带到了南京。90年代的金陵饭店,开始做一些对外的管理输出,包括云南、浙江等地,利用十多年的管理经验,帮助其它酒店做建设、运营、星评等。之后成立金陵酒店管理公司,目前在全国签约成员酒店两百余家,形成覆盖中高端品类、六大品牌序列的全国性连锁集团。


金陵饭店伴随着中国改革开放而诞生,金陵连锁也作为本土酒店连锁的先驱者和开拓者,在中国酒店行业上有着重要的历史意义,同时也经住了时间的考验。现在受新冠疫情和房地产行业的影响,酒店处于阵痛期,作为老牌酒店品牌,金陵连锁酒店又是如何面对危机,焕发新生机的?


新浪地产设计有幸采访到林喆先生,分享酒店行业大环境下,酒店产品、工程管理和运营发展的新趋势、新理念。


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林喆

南京金陵酒店管理公司

工程技术总监/工程技术中心副总经理


林喆从事酒店设计、建设及工程管理工作十余年,先后参与了上百家酒店的设计、顾问咨询工作,全程跟进至开业的酒店达60余家,并对金陵旗下高端连锁酒店进行集团化工程管控。2009年加入金陵连锁酒店管理公司,现在主要负责酒店建设、筹开、运营等与工程相关的顾问和管理工作,积累了丰富的酒店工程建设和运行管控经验。林喆目前攻读香港理工大学酒店与旅游管理博士学位,研究方向是文化原真性与连锁酒店标准化的创新结合。




一、酒店行业新风,精术而明道



谈及疫情带来的影响,林喆认为,疫情既改变了人们的生活方式,同时也促进了技术的革新。


注重生活品质


疫情推动了数字化的进步,但这使得人们更加重视个人的私密性和安全性,对生活品质提出更高的要求。


疫情加速了休闲旅居酒店的发展,位于城市近郊的休闲度假酒店,让客人得以或融于自然野趣、或感受传统文化,在亲自然的环境中,保障舒适度、体验到服务的温度。同时打造标准化居住空间、亲子娱乐空间、亲自然空间等,满足不同年龄层的需求,打造度假记忆点。


林喆认为,酒店还应该倡导精神层面的提升,挖掘酒店的“文化特色”,并与酒店设计、产品有机融合。这些都需要才华横溢的设计师、有情怀的业主和经验丰富的酒管公司共同协力完成。





图 金陵连锁休闲度假酒店



促进技术革新


同时他认为,疫情对酒店的运营管理提出了更高的要求。新冠是酒店行业面临的重大考验,未来很长的一段时间,酒店行业很有可能需要与新冠共存,在这种新常态化的环境下,酒店原有的工程设计和管理体系或许并不能满足高效得防疫需求。


比如,高星级酒店一般是中央空调,空调管路是连通状态,目前各酒店对空调进行的是线性管理,空调的开启意味着风险。


这种非系统的运行管理可能存在技术方面的失误,在上海酒店疫情事件中,回风设置的失误使得病毒通过空气循环在公共空间内传播,导致大范围疫情扩散。但这种中央空调系统又是目前应用最为广泛。疫情将会催生更多技术的革新,期待在不久的将来,酒店中央空调系统能够有更先进的回风设置和正负压控制,方便自如地切换到“疫情管理模式”;或者有得到业内公认的消杀系统,使经营者、消费者在酒店内放心使用空调。




二、紧跟时代步伐,守正而创新


“存量时代的“旧”,与消费群体的“新”,是酒店行业的新变化和新机遇。”

——林喆


酒店行业在不断代谢,焕发生机与活力,紧跟时代发展的脚步,感受每座城市的脉搏与跳动,“旧”与“新”的变化悄然发生。


存量时代的“旧”


随着酒店行业供大于求的问题日益突出,行业逐步进入存量时代。城市化进程不断加速,一二线城市核心区物业老旧,三四线城市过度开发,以及早期规划不当出现规模、系统、与环境冲突等问题亟待解决。再叠加疫情冲击,进一步催化了存量资产的改造和更新的需求。


对此林喆表示,需要从资产生命周期的角度认真研究,空置的物业是否适合做酒店,如何让有限的资金撬动资产的升值,都需要对存量资产做出客观的研判。如果做酒店更新,用一种相对固定的标准改造老酒店,并与采购链相结合,在进行产品升级和经营创新,改造后的投资效益会呈现出直观的反馈。


另外,要不断挖掘目标市场的需求,对项目做出精准的再定位。相较而言,中高端酒店连锁品牌仍具有广阔的发展前景,因为对于当下的消费者而言,高星级酒店较高的品质感和信任感仍至关重要。


从“旧”的消费时代中,得以展现酒店行业蓬勃向上的“新”探索。


消费时代的“新”


受到消费群体和时代潮流的影响,酒店不再单纯被含括在住宿业范畴,已经演变为具有投资属性的产品,与文旅、体育等多业态融合。有的品牌下面会细分出很多主题酒店,这些品牌像快消品一样层出不穷,丰富着大众的视野。


随着新生代消费群体的出现,林喆认为酒店行业研究需要一个新的课题:如何才能打造符合Z世代消费者的酒店产品。


95后、00后从小生活条件较为优越,因此更加自信、更加独立、更加需要被认同。在信息化时代,年轻人高度社群化,他们会在社群中获得归属感和认同感。针对这类消费群体,酒店需要考虑采用新技术、新概念。当然,也要把握创新的分寸,因为“新”随时可能变成“旧”。


相对于追求“新”,Z世代同时也对“旧”抱很大的热爱,例如他们喜欢回力、大白兔奶糖、李宁这类具有中国烙印的品牌。这种偏好和喜爱给传统品牌酒店带来了很大的机会。


在林喆看来,酒店在追求中国传统文化时,更需要深入到地域中,中国文化博大精深,对在地文化精神的演绎出发才能保留文化的原真性。比如南京金陵酒店亚太楼,是梁国辉先生的民国风、金陵风的当代化表达,越是变化的时代,越要重视坚守与传承。




图 南京金陵饭店亚太楼大堂和金海湾自助餐厅





图 金陵连锁酒店中的传统文化阐释




三、夯实工程基础,行稳而致远


从酒店的长远发展来看,酒店的工程是基础,是别人看不到的内力,支撑着整个酒店的运行。同时,酒店的建设与工程运营是一个复杂的系统,需要从多维度进行综合考量。


多专业平衡下的工程管理


横向上,工程管理由多要素组成,需要将这些关键要素维持在一个平衡状态。酒店是复杂度最高的商业体之一,其建设牵涉到15个以上的专业。


林喆认为,在合理的投资范围内,满足运营的需求,既要站在投资者、管理者的角度,也要有设计师、工程方的思维,更要为客人和员工着想,把控整体规模、风格、质量等。


与时俱进的工程技术


纵向上,工程管理要不断研究目前市场上的工程技术,同时研究其未来的方向,在不同阶段运用新技术降本增效。


例如,在装修施工阶段,预制化的施工方式可能改变整个行业。这是类似于装配式建筑的施工模式,利用BIM建模,工厂制作好后直接搭建,施工期短,有效减少环境污染。


在系统设计或运管阶段,有效的运用热泵、热回收、变频控制、光伏、太阳能等新技术、新能源,可以进一步节能降耗,根据酒店的定位、区域、规模等,统筹考虑各用能系统方式,践行双碳的目标。


数字化赋能下的工程运营


关于工程运营,林喆认为数字化赋能将带来大幅的人工缩减和节能降耗。


一方面,可以打造数字化的酒店工程部。金陵连锁正在推广专属定制的线上SARS工程运营管理系统,未来预计90%以上的工程管理工作可以实现线上化,通过线上完成能耗管理、设备运维、工单管理等。


目前已经研发出金陵工程运营平台EMOP、能耗监测分析平台EMAP,可以显示工程部所有设施设备的档案、报修、运维记录和能耗数据,并能同比环比、指导分析,依此可以对酒店进行相应的绩效考核、总部支撑等工作。


林喆认为,金陵集团的工程技术中心是从酒店全生命周期的视角,多维度的对酒店工程设计、筹建、运营的工程管理。


9.jpg图 金陵连锁能耗监测分析平台EMAP


另一方面,可以加速推广社会化运维。通过法律监管、标准化评判、连锁酒店互通等方式,在线上市场上选择更有经验的运维团队,将区域化运维进行捆绑外包,精简酒店人员的同时,提高了运维品质。


单从这两方面来看,未来工程运营的变化将不单单只是线上化、社会化,更是科技和理念的进步带来的行业变革。




四、体现在何处,才能称之为智慧


近些年,行业内很多酒店提出智慧酒店的概念,智慧酒店是科技叠加的智能酒店吗?


林喆认为,智慧酒店和传统意义上的科技酒店有着本质的区别。科技酒店类似于“智能酒店”,更多得是运用数字技术,实现自助入住、机器人送物、客房的灯光控制和语音控制,这些可以算作相对初级的“智慧”。


在客户体验上,涉及到客人的使用习惯和学习成本,会发现这些科技背后缺乏人的“温度”,过度的“智能”会适得其反。酒店科技的运用,需要分场景分类别,与酒店的定位和客人的使用习惯做衔接。


他认为智慧酒店,一方面是指酒店的运营管控更加智慧,例如金陵酒店通过自有的中台将预定系统、管理系统、客人信息、云PMS等各个节点打通,使用数据实现全生命周期的管理和应用。


另一方面,与智慧城市连接,真正把酒店作为数字化社会的一部分,类似于“区块链”或“元宇宙”的某些概念,需要更深入、系统地研发。未来的智慧酒店应该更加注重个体用户定制化体验,比如与外部系统的链接,航班系统、景点、外卖、快递等,通过数字化设备的运营管理和智慧运算,打通各个平台,给用户带来更加全方位、预期之外的服务。


再者就是运营上的绿色低碳,例如,运用智控系统对各机电系统程序化自动控制;在入住期间记录客人的碳足迹并进行提示和分析;酒店机电系统也可以根据客人的居住状态和需求做出自适应等。


总而言之,在探索智慧酒店过程中,需要跟上社会数字化的变革,践行绿色酒店同时,接入更大的智慧生态,提高经营效率、实现社会价值。



快问快答


新浪地产设计工作之余会喜欢用什么样的方式去感受生活,有什么爱好?

林喆:动静结合,“动”是指运动和旅游;“静”是指看书和画画 


新浪地产设计:心情不好时是怎么排解的?

林喆:运动或看电影,大汗淋漓一场或是暂时进入另一“世界” 


新浪地产设计:你平时喜欢什么运动?

林喆:各种球类运动,当然还有“白色鸦片”——滑雪 


新浪地产设计:为什么是“白色鸦片”?

林喆:滑雪的速度感和自由感会让人上瘾 


新浪地产设计:最想做的一件事但还没有去做的是什么?

林喆:补偿和爱人希腊的蜜月之旅 


新浪地产设计:如果给你⼀次重新选择的机会,你想从事什么工作?

林喆:酒店行业设计师 


新浪地产设计:从出生到现在,你最喜欢哪个年龄段的自己?

林喆:当下的自己 


新浪地产设计:工作和生活各占百分之几?

林喆:我百分百投入工作,也百分百投入生活。


新浪地产设计:最近在读的⼀本书是什么?值得推荐给大家吗?

林喆:瑞·达利欧的《应对变化中的世界秩序》,号称《原则》的续集。因为这个世界的变化太快,甚至危机四伏,作者认为社会发展是有一定的规律,希望人们能够用一定的方法去认识它、体验它、并按照客观规律改造它。


另一本是国学大师许纪霖的作品《脉动中国》,从儒释道宗教的起源为开端,讲解中国的文化和传统。在这样的一个时代,我们应该尊重老祖宗留下来的精神财富,把这些东西和工作、生活进行有机的融合。


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