西安楼市新政满月调查：来访量增加没有让楼盘“更好卖”
利好政策不断加持西安楼市。6月12日，西安下发了“以旧换新”方案细则，提到全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度；同时不再审查购房者资格条件。
5月9日，西安市发布新政全面取消住房限购措施。随后执行首套房15%首付政策，首套房贷利率也调整至3.55%。
在系列房地产利好政策推动下，西安楼市来访量出现了上升。根据克而瑞陕西统计，从重点项目来访及认购情况来看，市场呈现止跌企稳态势，来访量平均提高约2%。但是，来访量提高并没有在整体上促进项目的有效销售，据统计，5月西安新推盘3000套左右，去化率走低至30%以内。
“5月推盘节奏放缓，虽有新政出台，但当前项目还是以去库存为主，且新政初期客户的观望情绪持续，购买意愿并未出现爆发性增长，因此房企推盘较为谨慎。”克而瑞陕西分析认为。
进入 6月份，楼盘销售去化率仍没有得到有效改善，据陕西中原统计，6月3日~6月9日共有11个项目进行了集中开盘，去化率只有45%，环比下滑了16个百分点。
客户在减少——这是西安房地产行业从业人员共同的感受。多位房企营销人士表示，政策对市场的刺激有限，从案场来访情况看，热度不是很高。
“春节前，我们项目周均来访量可以达到600~800组，但现在只有500组，这还是在大力启用销售渠道的情况下的结果。”一位不愿具名的房企人士表示。
关注到楼市不断出台的利好政策，市民何雨动了换房的念头，她近期走访了不少项目，但最终却决定“不买房了”，在不买的多个因素中，既有房价过高、对未来收入预期不乐观、房价持续下行的原因，也有她对更多利好政策的期待。
“虽然首付降低了，但月供变多了，压力更大。如果确实需要买房，会多付些首付，以减轻日后还款压力。”何雨表示，家里只有一个人在上班，还有一个孩子在上学，虽然没有大的支出，但如果遭遇裁员压力就会变得很大。
有这种顾虑的不只是她一个人，作为西安市高新三期一名资深置业顾问，张勇服务过该区域3个以上项目，他表示：“购房者对高新三期的发展和产品都很认可，但部分客户觉得房价太高，透支了以后的生活，迟迟不愿下手。”
面对低迷的市场，房企营销措施也不断创新，希望可以刺激购房者入市。
6月10日，中铁建·西派玺樾流出了一张“王炸消息”海报，这则海报内容是首付15%，利率3.55%，前3年零月供。一位置业顾问称，目前针对上述方案，仅有浦发银行、成都银行两家银行可以做。
据上述项目置业顾问介绍，目前共有两种购房方案：一是购房者缴纳首付15%，将贷款年限缩短至27年，中间3年只还利息，不还本金，这3年的本金将平摊到以后的324个月中；二是购房者缴纳15%首付，之后的3年完全“零月供”，不过这只针对企事业单位人员，且公积金缴纳基数需在1万元以上、连续5年信用卡没有逾期记录的人士。
除上述方案外，西派玺樾还打出了“9.5折”促销价格，并赠送封阳台、铺设地暖等配套服务。在一位业内人士看来，该区域竞争激烈，各大房企产品、价格、配套等差别不是很大，只能卷“营销策略”，其他项目大概率也会很快效仿西派玺樾这一营销策略，但是效果还需观察。
2023年11月份，招商、中海也分别以11349.43元/平方米、11731.9元/平方米楼面价摘得西派玺樾周边两宗住宅用地，这就是目前在售的招商天青云麓、中海未来之境。这两个项目之外，该片区还分布有招商云兰、高科紫薇嘉境、龙湖青云阙昱府等项目，供应充足。
这些项目的产品设计也相差不大，如西派玺樾、天青云麓、中海未来之境都为第四代住宅，为了增强吸引力，各大项目在露台上做足了文章，如西派玺樾的露台较小，赠送面积少；天青云麓的露台不但达到了3米宽，同时还设计了南北双阳台、双露台，得房率较高。
在这样的市场环境下，区域一度打起了“价格战”，但最终被叫停，如今西派玺樾再出新举措也是为了助力营销。对于“前3年零月供”这一营销策略，西派玺樾置业顾问表示，目前咨询的人不少，但是还没有购房者采用。
北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，该销售策略具有一定创新性，可能会从一定程度上缓解购房人还贷压力，引起更多人关注，有助于楼盘销售。不过，购房者买房前一定要充分评估自己的资金能力和未来的收入，不要过于乐观，更不要透支自己的购买力，量力而行。
也有银行工作人员提示：“这并不是减免利息，房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款高，长远来看利息就更多。”
尽管市场交易低迷，房企依旧对西安楼市抱有信心，“其他城市还不如西安，所以依旧会在西安拿地。”一位央企人士表示。另外一家重仓西安的央企负责人也表示：“西安对周边城市具有很强的吸附力，所以还是看好西安。”
