华润有巢孙雪鹏：华润有巢供应链的管理思路和工作实践
2024年以来，随着央行重启抵押补充贷款、"金融十七条"支持住房租赁的政策，以及千亿租赁住房贷款支持计划在8个城市落地，金融层面的政策与措施，为住房租赁市场的发展提供有力支持。5月17日，央行也将设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。在政策推动下，各地国企的拓展步伐也在不断加快，为租赁市场的持续发展注入了新的活力。
在这样的背景下，住房租赁配套品质升级成为大势所趋。5月28日，2024长租房高品质供应链闭门会率先举办，吸引了近200位房建供应链上下游的嘉宾们到场，一同热议长租房高品质供应链发展的新方向。
活动现场，华润有巢产品管理部负责人兼北京业务部总经理孙雪鹏做了《华润有巢供应链案例分享》的精彩主题演讲。
华润有巢产品管理部负责人兼北京业务部总经理孙雪鹏
以下为现场演讲实录：
首先介绍一下华润有巢。
2017年底，在国家“住有所居”政策的号召下，华润置地积极践行央企社会责任，投身住房租赁市场建设，创立长租公寓品牌 “有巢”。公司致力于解决城市租住需求，提高租住品质，创新租住体验，同时响应国家大力发展租赁住房市场、肩负央企社会责任，实现“住有所居”的具体实践。2022年12月9日，华润有巢REIT于上海证券交易所挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保租房REIT。
华润有巢的运营模式有三大特点，一是集中式，坚持做精细化运营、社区化生活。二是轻重并举，公司的重资产占比70%，以重促轻、轻重并举，通过资产持有与运营一体，以高品质、好口碑助力资产实现保值增值。三是聚焦核心城市，尤其是聚焦新市民、青年人居多的人口净流入城市。
截至2023年末，有巢已累计进驻全国15个城市，在营项目39个，储备项目20个，布局房源5.6万间，在北、上、广、深四大一线城市布局了8个大型租赁社区项目，实现了核心一线城市租赁社区全覆盖，其中北、上、广、深、成都五大核心城市持有房间数占比达到80%。
华润有巢全面积极拥抱保障性租赁住房市场建设。自成立以来，华润有巢服务国家战略，积极参与建设、持有、运营保障性租赁住房。2021年以来，有巢国际公寓社区相继于上海、北京开业，多项目均为当地首批保租房认定项目，服务新市民、青年人；同时多项目获评“人才公寓”、签订“人才安居”战略合作协议，全面助力核心城市保租房市场建设。
华润有巢率先实现了保租房行业全价值链、全产品系布局。精准触达不同目标客群的需求敏感点，打造“有巢国际公寓社区”、 “有巢公邸”、 “有巢公馆”、 “有巢公寓”四大产品线。在这些产品线的落地实践过程中，华润有巢对于集采招采和产品标准也有了更高的要求。
接下来谈一下华润有巢对于产品标准化迭代及集采品类覆盖的思路和工作实践。
2020年以来，华润置地提出“降本、提质、增效”的管理指导思想，有巢将近两年内，外部对标结论、降本提质增效成果和产品研发成果纳入最新的产品标准化，作为常态化的产品配置要求。
通过外部对标，华润有巢对产品进行了优化，比如在青年公寓选用整体卫浴、石塑地板、PVC踢脚线、优化家具尺寸等，在白领公寓选用石塑地板、增加吊柜和淋浴屏、优化家具做法和材质等。
同时，华润有巢把集采品类尽量做到全覆盖。根据标准化迭代成果，有巢在华润置地总部集采的基础之上，围绕“专业分包类”、“工程服务类”等方面开展总部集采的补位工作，做到可集采的标准合约分判覆盖率100%。目前，华润有巢已集采包含整体卫浴、家具、家电在内11个品类，最终形成规模效应、以量换价，采购成本逐年降低，供方服务水平通过“总对总”合作模式逐年提高，仅在2023年整体卫浴、石塑地板、家具等共计6个品类的集采招标工作完成后，单房成本可节降3300元。
第三部分分享一下华润有巢采购品类管理工作的基本方法。
华润有巢的采购品类管理主要考虑两个需求，一个是供应，一个是客户敏感性，也叫成本敏感性，我们需要从市场和内部客户需求两端来寻求平衡，一方面集中资源关注特定采购品类，利用市场博弈，最大化采购价值，另一方面降低采购管理成本与供应风险，提高供方绩效来实现共赢。华润有巢在集采招标过程中，采用品类管理的方法，不断地去分析、制定更匹配长租公寓业态的采购策略，寻源更优质、更适配的供方资源。
每个品类的集采在最终形成招标文件，基础规范，供方库进行招标之前，华润有巢都要进行一套标准的研究流程。
一是品类研究，包括行业介绍，市场概况，供应风险和技术复核四个方面。以有巢对床垫品类的招标采购为例，按材质的不同，目前市面上常见的床垫材质主要有五类：弹簧、乳胶、海绵、记忆棉床垫、棕垫。其中品牌长租公寓使用弹簧床垫和海绵+棕垫居多。从竞争格局来看，中国床垫市场尚未进入大规模的并购整合、集中度提升的时期，同时我们还要对床垫低中高端的品牌进行了解和对比分析。从供应风险看，根据有巢需求，床垫原材料主要成本为弹簧、海绵、纺织面料、天然棕纤维以及其他原料。其中弹簧（钢材）占比最大，其次为海绵（TDI、MDI）和纺织面料，床垫主要原材料价格相较平稳。最后从技术复核看，有巢会根据国家及行业规范确定床垫产品的关键性指标，主要包括床垫产品物理性能、铺垫料物理性能、致病菌、弹簧安全、甲醛释放等，确定各项指标设定是否合理且适配。
二是做招标方案策划。品类研究之后就是要做招标方案策划，包括采购策略、资源盘点和招标信息三个方向。从采购策略上来讲的话，基于品类研究方法论，需要通过对业务视角重要性及市场资源稀缺性两大维度打分，我们把床垫归入杠杆品类集群，该品类管理侧重节约管理成本，需要全国统一来呈现效果和质量。华润有巢的采购策略就是最大化成本效益，节省单项目招标流程，同时扩大入围供方数量，充分竞争，实现以量换价。确定采购策略后同步进行资源盘点，同时资源盘点信息需要围绕厂家市场变化、竞品变化、客户变化等方向，华润有巢的要求是资源盘点在两年左右就进行一次更新，尽可能的让我们的成本和服务和产品都可以做到相对最优。最后就是落实招标信息，比如床垫的具体产品规格、产品特点、与上期选型的差异说明等等。
最后分享华润有巢对采购管理提升方向的思考。
华润有巢对采购管理提升包括五个方向。一是产品力提升：拉通“产客研”提升有巢集采品牌及选型适配性，适配客户敏感品类品牌需求，适当丰富产品、选型，提升总部集采的产品力。二是成本力提升：聚焦问题和能力短板，加强与同行对标，整合内外部供应链专家力量，通过建立共研共创机制、做深做实品类研究，提升产品适配性，建立价格对标机制，确保集采价格在行业内最具竞争力。三是效率提升：紧跟标准化迭代，将市场价格波动及产品升级频繁的产品（如家电）采购周期缩短到1.5年，更灵活匹配迭代需求，贴近市场客研更新速度，确保采购市场主流优势产品。四是规模提升：按照各品类“应集中尽集中”原则，持续发掘性能优异、价格具备优势、运用成熟可落地的材料，寻找可替代传统材料的优质选项。五是供应链共创：结合产品标准迭代，拉通设计、成本以及供方开展品类研究，突破传统样式、引领市场趋势，实现功能迭代、配置优化、颜值升级，助力产品力提升。
以上就是我对华润有巢在供应链上的思考和工作成果分享，谢谢！
