刘爽谈“大数据”背景下房产评估专业人员如何接纳技术变革

　　目前，人们正处于一个信息与数据爆炸式增长的时代。据IDC发布《数据时代2025》的报告显示，到2025年，全世界每年产生的数据将从2018年的33ZB（泽字节）增长到175ZB，相当于每天产生491EB的数据。如果把175ZB全部存在DVD光盘中，那么DVD叠加起来的高度将是地球和月球距离的23倍（月地最近距离约39．3万公里），或者绕地球222圈。若以25Mb／秒的网速，一个人要下载完这175ZB的数据，需要18亿年。“大数据”几乎已经深入渗透到各个行业中，正在对这些行业产生了变革式的影响，成为行业转型的强劲推动力。

　　房地产评估行业恰恰是一个与数据紧密相关的产业。海量的商品房价格信息、活跃的房产交易市场，和购房者此消彼长的购买意愿等等，都是评估房产价值时的重要参考数据。面对“大数据”技术为房地产评估行业带来的机遇与挑战，资产评估专业人员应当如何应对？现任天津市政建设集团有限公司财务中心主任，在房地产资产评估领域有20余年经验的资产评估专家刘爽认为，资产评估专业人员应该转变传统观念，接纳这场技术变革，积极探索与之相适应的房产评估方法。

　　从几个月到几秒钟，“大数据”让评估效率实现火箭式提升

　　刘爽女士首先介绍了“大数据”在房产评估领域的概念：“简单说，‘大数据’本质上是庞大的数据集合，内容主要是互联网在运营过程中产生和积累的用户网络行为数据，这些数据集存在着直接或间接联系。当‘大数据’运用在房产评估领域，评估人员可以对这写数据进行专业性的筛选、整合、处理、分析，并依据分析结果估算出具有更高市场合理性和可信度的房产价值，供企业和个人参考。”过去二十年中，刘爽女士经历了从传统房产评估方式到“大数据”时代的新型房产评估方式的变迁，这新旧两种评估方式，在形式、程序和效果上存在很大差异。

　　刘爽女士说：“过去，在传统资产评估方式下，有评估需求的个人和企业委托专业的第三方资产评估机构，选择市场比较法、成本法、收益法等资产评估方法，对相应房产用人工估值的方式完成资产评估，出具资产评估报告，从受理估价委托到撰写估价报告整个过程，都需要估价师全程参与；在‘大数据’技术的支持下，房产评估对人工的依赖性越来越低，出具资产评估报告的时间大幅度缩短，评估效率大幅度提高。”

　　随着房地产交易方式的多元化，市场对高效的资产评估方式的需求越来越强烈，依据“大数据”技术的非人工资产评估方式广受欢迎。2018年8月28日，海淀法院执行指挥办公室评估拍卖小组首次通过电商大数据询价，完成了对涉案房产的评估工作，这是中国首次运用“大数据”技术进行房产价值评估的案例。“大数据”技术运用前，涉案的房产评估工作一般都需要几个月甚至是半年的时间，但通过电商大数据估价的方式，从各大网站抓取的房产价格和新楼盘定价，以及从中介公司采购得到的内部数据，只需要几分钟就可以出具评估报告，这样一来，不仅大大缩短了评估时间，提高了评估效率，还节省了司法资源。刘爽女士强调；“在房产交易中，通常资产评估耗时越长，买方的购买意愿就会越低，‘大数据’技术下的高效的资产评估方式有助于维护买房的购买意愿，促成房产交易。”

（刘爽近照）

　　“大数据”技术实现自动化资产评估，评估结果的可靠性成为焦点

　　“大数据”技术推广普及前，传统的线下房产评估流程通常包括四个步骤。第一步，金融机构或房地产公司查阅相关资料，对待评估的房产进行初步价值评估；第二步，委托一家第三方资产评估单位进行资产评估；第三步，资产评估单位一般会通过成本法、重置成本法、市场比较法、剩余法进行房产评估，对委托方房屋进行初步估价，给出价值结果；第四步，资产评估单位根据价值结果出具制止资产评估报告。然而，运用“大数据”技术进行房产评估能够简化上述步骤，为房产评估流程带来一次变革。刘爽女士介绍：“虽然‘大数据’技术下的房产评估依然运用包括市场比较法、重置成本法、剩余价值法等在内的传统资产评估方法，但是交易市场活跃，存在大量可利用的房屋交易案例。利用“大数据”分析技术，对这些数据进行有目的的收集、分析，提取主要的评估参数，简化评估过程，辅助计算机编程技术，可最终实现自动化评估。”

　　在“大数据”技术的支持下，房地产自动评估系统脱离人工干预或者只有少量人工干预，实现批量、精确、自动估价的系统。自动评估系统在金融、税务等领域具有广泛的应用前景，同时，自动评估结果的可靠性成为关注焦点。2018年6月25日，刘爽女士完成了“基于大数据的企业信息化智能评估分析软件V1．0”的研发工作，使用这一软件，可以有效提高自动评估系统生成的自动评估结果的可靠性。刘爽女士介绍：“由于自动评估系统摆脱了人工评估这种精细化的工作方式，因此评估结果的准确性主要取决于参考数据的参考价值，例如，企业持有的房产的价值受到多重因素的影响，我研发的软件可以综合分析企业经营状况、企业影响力、社会影响力等多个因素，分析数据资源的资质和参考价值，筛选出可信度高的数据作为基础，确保自动生成的评估结果准确性高。”

　　“大数据”时代房地产估价机构的应对策略——转变传统观念、接纳技术变革

　　大数据时代背景下，传统的房地产评估行业发展思路和发展方向正发生着巨大的变化。刘爽女士大胆预测：“房产评估行业发展的整体趋势是全面推广自动化评估模式，最终实现全自动化评估，同时实现房产评估业务数字化和线上化开展。”依据“大数据”分析技术，房产评估机构将逐渐减少对人工估价的依赖，加大对房产价值自动评估系统的应用，采用自动评估结果作为评估价值，降低评估成本，提升评估效率；同时，把传统的线下评估模式转移到线上完成，实现评估作业全流程线上化和评估信息透明化。

　　刘爽女士建议，当大数据技术全面应用于房地产估价领域时，要想在大数据时代的浪潮中不被市场所淘汰，房产评估机构就需要改变传统服务模式。积极接纳科技化的系统工具或平台，不断开拓新的产品和服务模式。中国很多资产评估机构已经将“大数据”技术应用到资产评估系统中。例如，由北京天健兴业资产评估公司投资，历时三年开发完成的“大数据”智能评估平台——“智评云系统”，于2021年在天健兴业全面推进使用；中通诚资产评估有限公司基于“大数据”分析开发的“中通诚资产评估业务系统”。该系统目前已有300多个用户、数千个项目在系统中完成，系统运行平稳。（作者：齐佳鑫）