苏州土拍溢价率小幅回升 苏高新拿地领跑
据苏州市自然资源和规划局发布的2022年苏州供地计划，今年住宅供地量计划达8500亩，创近年来新高。今年已进行的两轮土拍，累计出让27宗纯住宅地块，总面积约146.06万方，总成交金额约398.88亿。
据优采云大数据显示，招商蛇口以36.16亿元位列上半年成交地块成交总额第一；亨通地产股份有限公司以6.70亿元底价竞得汾湖高新区地块面积为6.04万方；中国铁建以19.73亿元竞得苏地2022-WG-8号地块，土地面积4.56万方，同样在2021年，仁恒置地、苏州天地源、中建东孚、中锐地产、招商蛇口、融创中国、恒泰商用以及旭辉集团等知名房企都在苏州新增大量土储。
苏州土拍稳字当头，溢价率小幅回升
苏州土地市场供应步伐较为紧凑，在今年5月首轮拿地情况还是以稳定为主要基调，15宗涉宅地全部成功出让。除了园区和高新区两宗核心优质地块引得多家房企积极参拍外，其余超七成地块被本土城投托底竞得。房企竞拍方面，在中粮、招商、中国铁建(601186)3家规模房企之外，其余大部分竞得房企均为本土城投，其中苏高新表现尤为突出，可见本土城投依旧是拿地主力。
图：2021-2022苏州集中土拍溢价率走势
今年前两轮苏州土拍平均溢价率水平呈现持续上升态势，仅低于去年首批溢价率水平，稳定在3%左右。从区域溢价率来看，第二轮苏州工业园区以10.23%的溢价率居首，主要是由于本轮出让的20宗地块中仅有3宗地块溢价成交，且均地处于工业园区，以15%的溢价率成交且溢价率水平较高，其余5区地块均在一次报价后以底价成交。对比上一轮各区溢价情况，苏州工业园区毋庸置疑占据涨幅首位，本轮溢价率较上一轮上升1.46的百分点，吴中、吴江与相城3区两轮溢价率无变化，地块全部底价成交，姑苏区、高新区本轮溢价率较上一轮有所下降，降幅分别为1.64个百分点、3.03个百分点。
图：2022前两轮土拍各区域溢价率变化
地方国企、城投企业活跃度居高，苏高新拿地领跑
从此次竞拍结果来看，不仅是地方国企和城投企业活跃度最高，而且苏高新占据领先地位。在本轮集中供地中，总共出让20宗地块，苏高新累计摘得5宗宅地，获得地块总土地面积约24.9万平方米，耗资逾90亿元。
第二轮土拍共有13家企业有所收获，全部为苏州本土企业。建屋集团、苏州创元、苏州嘉盛、漕湖置地这些地方国企竞得1宗地块；苏州城投、太湖国投、吴中经开国投、长三角投资发展、吴汀城建这些城投平台亦各获1宗地块。而苏州轨道交通拿下2宗地块；民企方面，亨通地产也成功摘得1宗地块。值得注意的是，上述这些竞得者全都为苏州本士企业，除了本土企业之外，参与的不乏招商、华润、万科、中粮、中铁建、建发、保利发展等企业。值得注意的是，地方国企及城投企业为苏州本轮集中土拍的拿地主力，占比达9成，仅有2家民营企业现身，而且各自仅底价拿下1宗地块。
图：苏州二轮土拍拿地房企类型分布
总体来讲，苏州两轮供地拿地企业以地方国资企业为主，头部央企国企则以参与热门地块为主，而民企较为谨慎，参与热情不高。从土拍结果来看，稳字当头，溢价小幅上升，并维持了“零流拍”的状态，这既得益于政策端传递利好信号的助力，也有房企资金压力犹存的影响。苏州近段时间楼市政策调整节奏较为频繁，预计随着政策效应逐渐发酵，市场信心进一步提升，加之房企资金状态逐步向好，苏州接下来土拍好转态势有望愈加凸显。
随着苏州土拍的结束，全国22个集中供地重点城市中，已有18城完成了2022年首批集中土拍。从整体成交热度方面来看，除流拍率相较于去年第三轮有所趋冷外，无论是溢价成交地块占比、还是触顶成交地块占比的表现均较优于去年第三轮。
2022年上半年，土地市场成交量价同比回落，各能级城市降幅差异显著，一线城市上半年土地成交量价降幅相对较小。市场热度方面，由于上半年地方供地门槛的放松及政策端的改善，一二线城市溢价与流拍指标均有所改善，但是与同期历史数据相比，2022年上半年土拍热度仍在低位。从企业端来看，上半年以来房企仍然保持谨慎的拿地态势，有近六成百强房企未拿地。从拿地房企类型来看，与去年下半年保持一致，国企、央企仍是土地市场的主力军，民企几乎隐身，地方平台公司仍旧处于“托底”态势。
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