康养社区建设运营高峰对话：适老化部品的发展方向
近日，国务院印发《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》，为提升适老居住建筑技术与转型升级，2月26日，中国房地产业协会养老地产与大健康委员会联合中房研协优采信息技术有限公司在上海举办“新趋势·宜居康养 康养社区建设运营论坛”，老年设施与适老居住建筑的投资商、开发商、适老部品厂家及科技企业积极参与。本次论坛由中国房地产业协会养老地产与大健康委员会秘书长姚春苏主持。
论坛最后由中设筑华建筑规划设计(上海)有限公司董事长杨晓景主持了适老化部品的发展方向高峰对话。旭辉健康科技发展有限公司总裁张昊(微博)(微博)岩、华润康养华北大区产品总监张旭、富思特新材料科技发展股份有限公司战略客户中心总经理助理郭宇欢、青岛鼎信通讯消防安全有限公司副总裁宋早龙参与讨论。
图/适老化部品的发展方向高峰对话
图/主持人：中设筑华建筑规划设计(上海)有限公司董事长杨晓景
图/旭辉健康科技发展有限公司总裁张昊岩
图/华润康养华北大区产品总监张旭
图/青岛鼎信通讯消防安全有限公司副总裁宋早龙
图/富思特新材料科技发展股份有限公司战略客户中心总经理助理郭宇欢
以下为对话实录：
杨晓景：打着养老的旗号去卖房子是不对的，养老需要的是服务，不需要地产，今天我听了这么多产业的头部的企业说了很多，特别的适合这个方向。今天还缺一个企业，缺专门培训的企业，新东方说是中国不能教英语了，说去美国教中文了，类似这样子的培训机构是一个很大的需求。
我们上海的这几个大的政策，因为上海人大在2020年12月11日就开始了各个区委监督让他们反馈执行养老条例，十四五期间要把人均床位提高50%，这是相当不得了，今天台上的四位嘉宾，先请各位把适老化部品的发展方向说一下。
张昊岩：大家好，简单的把适老化的理解说一下，今天我看下来大家说的适老化没有太多的脱离开以往我们的适老化部品的概念，但是如果是在论坛上的话，还是需要有一些突破。因为今天我看到了1.0的产品，在感性切入比较多，包括视觉，味觉，嗅觉。2.0的话，还是要从情感的角度来切入。什么是真正的适老化？我觉得还是要从情感的角度来说，我们提出过一个概念，如何保证老人的安全性，如何让老人更幸福。参考了国内外所有的有关“幸福”的理念，当时我们提出PERMA，P就是情感，如果一个产品本身就是情感不合，一定要投入情感，第二个E就是一定要有时间投入，第三个R是一定要有社会关系，第四个是M就是情感，第四个A就是成就。
我们应该如何构建适老化场景下的适老化产品的重写的切割，重新的组合？我们在一个社区里，没有这么多元素的情况下，没有这么多可以整合的情况下，我们做了哪一些探索？我们做了整整一面墙的立体积木，有了这一面墙以后，老人需要互动，甚至是有一些老人的小作品要去比赛，有很多的老人带着小孙子插积木，必然会做分享。所以说一个小的东西，当然这些颜色和触感都是有必要的，但是这些小的场景可以触动情感的释放，包括一些沙石，老人其实也爱玩沙子，这些一定要有，在玩的时候可以和家庭形成情感，可以和社会的群组形成情感，做这个活动的时候，有很多游戏化的东西产生。这种适老化对情感的方面的提升就会比较高。
我们还做了一个共享厨房，大家一起包水饺，一起做汤圆。在这个过程中，就会有很多的成就感，有社会的参与感。这些场景我们需要做很多的策划，在实践了以后，我们就可以考虑在满足安全性，满足初步的适老化的情况下，使老人得到一个立体化的情感上的提升。这样的适老化才是我们接下来的一个发展的方向，因为今天的主题是未来的发展方向。谢谢！
杨晓景：因为旭辉和华润是比较高标杆的企业，在现在的养老企业正在往上冲的阶段，有这样子的企业先行其中，给大家做了一个很好的表率。下面有请郭总说一下你们的产品是如何布局的？
郭宇欢：我们对养老适老化做了一些贡献，包括我周边很多的朋友，都想去一个环境比较好的地方生活。富思特凭借多年行业经验，研发了负氧离子涂料，每一立方米可以达到像西双版纳那种生态环境。目前已经具备了非常普遍的生产的条件，可以为一些养老院和一些高端的家庭提供更好更专业的服务。
杨晓景：比一般的贵吗？
郭宇欢：基本上非常的符合大众消费。
宋早龙：大家好，我是青岛鼎信消防的，我们是消防行业里唯一一家上市公司，与80%的百强地产都有合作。我们企业的布局是从芯片到硬件，一直到整个系统是一个全产业链的布局。大家关注养，我们关注的第一个是安全，第二个是成本。从安全来说的话，整个的建筑最怕的是火，我们有很多的消防产业，从以前的国家专管，到回归到市场化以后，大家关注的越来越多。从安全的方面，一个是技术，第二个是系统，我们也做了一个智慧消防的平台，把每一个消防的硬件做成APP。我给大家举一个最简单的例子，我们给山东的济南566家养老院做了一个安全的系统，有一天我收到一个短信，发生了燃气报警，APP上一查就可以知道是什么位置，哪一个房间的，我们通过这个的系统很快的发现了泄露的位置。那可以很好的节省人力和物力。
中国85%的火灾是电火产生的，我们经常哪一个地方发生了短路，开关就会跳闸。如果是周边有什么易燃的物资，马上就可以发现。在发生变化之前，就可以提早把这一路电给切断。这样子在没有发生打火之前，就可以提前预示风险，一个是系统，一个是我们的产品，因为我们是做芯片的，所以我们从技术的方面，可能很多的地产和我们有过合作、我们是做二线制的，把通讯和供电二合一，可以使传输的速度更快，目前我们的报警的速度是在一秒以内就可以达到，这样子的话，可以降低很多的施工成本。
我们目前测算普通的住宅1.5元一平米，那我们的对应的系统的成本也就3元，所以二线制整个来说，对材料+施工可以降低50%左右，包括对我们养老的企业的运营商成本可以降的更低。
杨晓景：这些都是比较优秀的头部企业，上海关于养老条例的执法检查，三月份刚出台，这一块的重视程度，而且里面有嵌入式居家养老设施和服务机构，每个区都要执行。我觉得政府在这方方面面的举措，尤其对生产厂家是很大的利好。我想问问张旭总，您前面讲到关于养老产业的成本控制这个环节，产品贵不贵，产品怎么使用？在成本控制环节能不能稍微给大家讲一讲？
张旭：关于成本这一块还是有挺多想法。在养老设施里面，最重要的一个成本应该是人员成本。人员成本除了一岗多能，在时间上做合理分配。另外还有一块，我们希望在物理空间上创造一个人能够灵活使用的可能性。比如说我们在前台的接待台，有个水吧或者有个小的贩卖店，这个人可以同时兼顾到这些空间在物理空间上的灵活性。或者护理单元，我们的护理站能够同时兼顾到电梯，兼顾到所有居住的走廊还有公共活动空间。这样也是物理空间提供给一个人兼顾多种职能的可能性。降低了人力的成本。另外一块还是能耗成本。这一块在投资的时候或者运营的时候，有的时候不是那么协调。经常投资方和运营方不是一体，运营方希望降低未来二三十年的运营费用。在能耗这一块可能只有在初期把这个费用略略增加一点，后期的运营成本才能降低下来。将来的碳是要花钱去买的。这个层面包括我们现在的养老设施和养老社区，也在寻求这种模式，把我们所有的制冷、采暖、用水、用电都监控起来，实现一个智能的便携的，采用波峰波谷这种情况，把整个运营的成本降下来。另外还有产品部品的灵活性，比如淋浴的扶手和我们淋浴的升降架是合二为一的。买一个升降的支架要一二百元，买个扶手也是，就合二为一。餐厅的灵活性，非就餐时段可以做一些其他的。方方面面来降低成本。
主持人：我注意到上海的养老条例里面写到，对于养老用地的出让，鼓励先租赁或者以租后转让的方式，降低用户成本。而且如果利用存量的工业和仓储用地的，政府还给你补贴建筑面积。为啥说这些？看到第三排全是开发商。这种政策我觉得这是一个导向性的信号。上海市政府这一块做得很好。当然可能各个地方的政策具体情势不一样。我想问一下旭辉张总，前两天搜了一下您发言的帖子，你们还是关注于中高端。接下来咱们旭辉关于养老板块的发展，养老板块的延伸，还是中高端偏上还是有什么新的方向或者调整？
张昊岩：实际上是多种产业的综合。因为旭辉有几个板块比较强，第一个是旭辉的永生物业，这个物业公司让许多资本市场上的人赚到了一大笔钱。另外一方面旭辉的数字化水平还是比较高的。因为旭辉是最早采用钉钉，现在不叫飞书，现在叫银河。因为飞书用的过程中发现了很多不足。我们也和字节同时开发了银河。在数字化方面，旭辉也希望做更多的探索。我一直认为今后什么样的企业可能能在市场上拔得头筹。不一定是旭辉。首先对产业的理解。这个产业刚才大家提到的基本上都是服务老人为主的这样一个品类。因为老人还有老人金融、老年人的吃穿住行、游音娱乐等等。不一定只做中高端。既然有物业这样一个载体，只是目前阶段大家都在探索。我再补充一点您刚才讲的有些政策，政策是政策，实施还是实施。因为上海市的大多数区域是不支持的，还是要有经济效应在。因为养老目前的许多产品，以服务人群、服务长者人群的这样一类服务企业来讲，它的税收相关的带动效应不是很强。当然不是完全有小的制约。但是毕竟养老上下游产业很多。希望今后有一些数字化方面的产品，因为养老部品中间不仅有实体，也有软件方面的东西。能够真正攫取到老年人的需求，攫取到老年人最敏感的、对服务的想法。谁能跟得上社会，谁就能成为时代的弄潮儿。旭辉在这方面努力，不敢讲今后发展成什么样，但是会不断的努力研究和探索。
主持人：最近房地产发生这么多爆雷事件，对金融这一块绷得很紧。养老地产里面很敏感的一点，你们有押金一百多万、两百多万。现在上海有几个跟住建委也比较熟，好几个养老产品现在不让他发，就是要严控金融风险。这里的养老钱挪到那边搞地产，那边一爆雷就麻烦。在这些环节，现在还是收会员卡吗？还是哪种方式？到底收多少钱，分期付还是怎么样？稍微讲一讲接下来这种金融趋势对你们产业上包括你们现在收费的运作模式上的影响。
张昊岩：我先简单讲一下。实际刚才我也讲到了，居住的空间只是一个载体，怎么运作这个载体是这个企业下一步要做的事情。因为老年人的支付力不同，好恶不同，老年人家庭对支付的想法也不同。将来会推出比较多的有这种中长短的场景。短的与旅居相结合，中的和一些课程结合起来。长的可以和一些现在大家通用的模式，不管是押金也好，通常情况还是做押金。目前来讲，因为实际刚才台上嘉宾在讲的时候也看了一些国家刚刚发了一些严防集资的条例。一开始是要四条都满足。其中有一条还是有给予回报，给予好处。只要中间在法律方面切割得足够完整，我觉得还是没有太大问题的。但是我的建议是这样，现有的情况下中长短期都可以尝试一下。另外随着咱们国家的金融政策的放开，我觉得相应的金融产品也会越来越多。其中一个比较早的例子就是保险公司借助已有的保险牌照快速把自己的领域蔓延开。随后也会有相应的金融机构看得到市场的空白点，做相应的匹配。咱们国内也在做探索，金融产品也在做探索。接下来反倒是比较有希望的。谢谢！
张旭：在我们项目的推进过程中，也有一些社区项目。当然护理类的会有大额的前期投入。像社区类的我们也尝试跟一些基金或者保险公司合作。有没有其他的资金渠道来支撑我们解决这种前端支付端的一种情况。另外，我们也考虑到政策的影响。有没有可能是这种包括长期短交租金的模式或者其他的模式。
主持人：因为了解下来，都是早几年，他们的成功案例都是早几年，2017、2018年，那时候地产思维多一点，希望早点现金流回正。做着做着发现这个事情不能是短期的行为。张总也提到，中期、长期、短期根据市场行情以及公司对这个模式的探索，可能这个模式以后分别都会有。这个也是符合这个产业行业发展的。像包括刚才张总提到保险，现在上海强推长三角一体化，鼓励上海的人，到外地养老。长三角一体化养老机构，我不知道大家知不知道，我的老家江苏盐城有一个东台市，投入多大的规模呢？17.9平方公里。上海地产为主要单位，上海地产集团，它是正厅级企业，副市长带队去谈，跟江苏省那边对接。那边市委书记一换，省委书记也换，现在换了新的书记，事情开始重新对接。正部级领导带队过去谈。17多平方公里，把综合性的三甲医院放在那。华东医院还是瑞金，这两家里面肯定取其中一家。还建一个市级的综合性的疗养机构。康养，其他的你们能想到的护理都有。还要建一个长三角最大的体检疗养中心。把综合体检都纳入到这里面。不光有老年人的，还有小孩子亲子的东西纳入过来。光把老人搁在那，没有跟年轻人的互动也不行。还有一点，他把长三角的高校或者中职院校关于养老的和幼教相关的教育培训机构以及高职院校的分校拉到这个地方去成立分支的教育机构。首先你有那么多学生和实习生，他们这些人就可以参与到这些养老机构的运营和服务当中去。由他们还能引出其他的。我们公司也在参与其中的设计工作。当然推动的确不是那么理想。但这个事情是一个长期的，政府投资，跟地产的企业投资不一样。如果这个项目做成，也是打了一个样板。当然今天既然是一个沙龙活动，方方面面的宏观的微观的具体的和一些条例上面跟大家做一个交流。很感谢中房协给大家提供一个相聚的机会。希望还有更具体的地产商、供应链、上下游的使用和运营方的交流。今天就先这样，谢谢！
