今秋开学季将至 学区房是否还“焦虑”？
为了不让孩子输在教育起跑线上，近年来，不少家长不惜花费重金购置教育质量好的学区房产，以便让孩子能够在这些学校就读。这就是目前在许多城市十分抢手的“学区房”。
学区房，可以说是房地产市场的衍生品。因为异常抢手，学区房也成为不少楼盘项及二手房卖家的促销手段，好的学区房价格普遍高出其他房源的20%，甚至更高。
随着9月开学季将至，今年学区房市场的表现如何？近日，《每日经济新闻》记者分赴北京、广州、深圳等地实地调查，为读者提示学区房市场的真相
北京 学区房概念逐渐淡化 价格仍高位运行
西城区金融街区域内富集北京优质的教育资源，小学学段，实验二小、西单小学、宏庙小学名扬京城，中学学段，北京四中、北师大实验附中等亦是家长眼中的好学校。
京畿道小区，对口西单小学，直升北师大实验附中，令众多家长虎视眈眈。
2015年7月末，在金融街工作的赵婷(化名)如愿买下了京畿道小区一套近40平方米的一居室，总价450万元，单价11万元/平方米左右。“那时候买这样的优质学区房真的得抢，开始都觉得是忽悠，但确实是真实存在的。”
“当时10天内，我们锁定了京畿道、丰汇园、华远北街(均为金融街区域内优质学区)的3套房，精力基本都花在与房主博弈上了。虽然那时候房主比较好谈，但谈好价的房子被其他人抢走也是有的。”赵婷向《每日经济新闻》记者回忆，“华远北街那套，已经约好第二天中午签约，结果被其他中介拦下了，据说是有客户全款买下了。最终签约的京畿道这套。”
4年间，北京的学区房迅速上涨。链家工作人员向《每日经济新闻》记者介绍，如今京畿道小区这样的一居室，“上月成交了1套，总价750万元左右，单价18万元+，并且房主挂出这套房子也就1周左右。”
据此计算，赵婷买下的京畿道这套学区房，4年间价格涨幅超过六成。
“西城的学区房现在是稀缺资源了，买套性价比高的不容易。老城区，房子老，多要全款购买，并且买了只能用来给孩子上学。近期京畿道小区也有过一单540万元的，总价没那么高，但是个半地下户型。”上述工作人员告诉记者。
从链家方面提供的数据看，京畿道小区目前二手房均价在16万元/平方米左右，近90天内成交了6套，而1个月内的带看次数达到了81次。
仅以京畿道小区40平方米左右的一居室为例，链家在2013年10月的成交价格是280万元，单价约7.6万元/平方米；2014年12月的成交价格是335万元，单价涨到了约8.6万元/平方米。
此后，价格一路飙升，2015年7月，单价达到了11.5万元/平方米；2016年8月，成交总价超580万元，单价达14.9万元/平方米。到了去年9月，链家成交的该户型最高总价达到了765万元，单价超过20万元/平方米。
就在7月初，西城区德胜片区刚刚成交了一套仅12.2平方米的“老破小”学区房，成交价高达360万元，单价逼近30万元/平方米。
“不过现在我个人倒不是很建议您出手，可以再观望。”该上述工作人员向记者坦言，“德胜片区的潜在购房者将这个区域的房价炒高了，因为前段时间入学时，一些符合德胜片区条件的学生因为学位不足而被派位至其他学区，所以的一部分客户外溢过来，把这个小区的房价炒高了。”
但《每日经济记者》注意到，一直以来，政策的导向不断淡化学区房的概念。入学政策也开始变得灵活，向着多校划片转变。
2018年，北京传统学区房重镇东城、西城、海淀的入学政策开始大调整，再一次牵动了购房者敏感的神经。当年4月25日，北京市教委为学区房定的基调是“稳妥推进单校划片和多校划片相结合入学方式”。
今年，北京市教委表示将继续稳妥推进单校划片和多校划片相结合入学方式，同时“对房产、户口具备条件且居住达到一定年限的老居民子女继续实行原有单校划片，不完全符合学校单校划片入学的将实施多校划片”。
2018年4月27日，东城区宣布，当年6月30日后取得的不动产权证书家庭，将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。今年更是明确提出一个实际居住地址用于登记入学之年起，原则上6年内只提供一个单校划片入学学位。
2018年4月28日，海淀区也宣布，自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。
在此政策下，即使是购买了一所名校之前对应房源的家长，此后也不能保证孩子一定能上该所名校，学区房概念在东城和海淀渐呈模糊趋势。
而西城的政策大致没有变化，2018年只是提及了“学位不足时，通过多校划片方式在学区或相邻学区派位入学”。今年则用调协调入学代替了多校划片，这使得西城区的学区房成为家长位追捧目标。
一位西城区中介人员向《每日经济新闻》记者表示：“虽然西城房价没有明显的上涨，但是成交量已经上来了。几乎每周都有成交，比2018年好太多了。很多之前买了海淀、东城的客户，现在也想置换到西城来。”
值得注意的是，7月26日，北京住建委消息称，近期有10家房地产经纪机构在针对整治违法群租、炒作“学区房”、发布虚假房源信息等房地产市场乱象的专项行动中被查处。
广州 学位缺口小 学区房选择面大
不久前，广州市越秀区一套学区房售卖现场引发了市场关注。据《每日经济新闻》记者了解，这套学区房实为“老破小”精装改造后出售，原本开价256万元，36万元加价后合计以292万元成交。
有多位熟悉广州学区房市场的代理人士告诉记者，这种把“老破小”学区房精装改造后加价出售的案例并不少见，因为这套房子发动了很多中介营销所以看起来“很火”，最后这套三房户型的成交价格也并不算贵，“值不值得买看个人需求就好了。”
越秀、天河一直是广州教育资源最丰富的区域，学区房的价格自然也是全市最高。不过，广州比深圳、北京等地友好的地方在于，虽然顶级学位价格高，但中等学位也有众多选择空间，整体学位缺口比深圳少得多。近日，记者也采访了多位在广州购买学位房家长，他们有的重金求名校，但也经历了波折，也有的奔赴郊区谋求合适的学位房。
记者梳理发现，越秀、天河的学位房均价都在50000元/平方米以上，部分省一级学位房均价则在90000元/平方米以上。
“感受就一个字‘贵’！”问及在广州购买学区房的经历，李先生如是告诉记者。
来广州工作之后，李先生一直住在天河区龙口西附近工作、租房，因此对于学校的选择倒是没有多少纠结，就近看中了龙口西路小学的学位房，从去年开始底花了4个月在此找房，但要么价格太高，要么没抢到。最后，终于等到一位做生意的业主因为急需资金周转着急出售而拿下了一套三房户型，均价66000元/平方米左右，总价约620万元。
而在省一级名校聚焦的越秀区，在高价购买了学位房之后，还要凭实力、运气才能顺利升入对应学校。
为了华侨外国语的学位，多年前张女士在淘金路买下一套上世纪90年代建成的两房，如今均价在52000元/平方米左右。去年，张女士的小孩正值小升初，学位本来包括华侨外国语的小学、初中，她本以为可以直升，但没想到还是参与了摇号，“幸好摇到了，不然我只能让孩子去读民办学校，学费又很高。”
升学虽然是场硬仗，但也是不少家长不得不去打的仗。据广州中原研究发展部监测发现，2019年1~4月，越秀区学区房需求成交占比基本维持在20%~30%之间。截至今年5月，越秀区学区房需求成交占比飙升40%，环比净增19.4%，甚至较3月旺季净增10.7%。
越秀、天河学位优质，但对应的学区房不仅价格高，楼龄也老，俗称“老破小”。因经济实力有限，又不愿蜗居“老破小”，不少家长也会把学区房目光锁定在离市区较远的区域。
由于经济条件有限，孩子又着急上学，陈先生在2015年前后就未考虑在名校众多的越秀、天河购买学区房，因价格原因，最后还是将目光锁定在黄浦区萝岗附近。
“当时买大房压力是挺大的，这个小区学位也还不错。”陈先生选中了一套52平方米的户型，带玉泉小学学位，均价14900元/平方米左右。
去年，由于家庭原因陈先生必须换一个大一点的户型，这套房子以30000元/平方米左右的价格出手。“没有临时涨价，小户型好卖，有的大户型还降价了。”
不过新房子的选择也曾让陈先生头疼，既要在预算范围内买尽量大一些的房子，还要考虑到学位问题，“没办法只能选远的。”最终，陈先生只得跨越近60公里，从萝岗搬去了南沙。以不到200万元的价格购入一套三房户型，且有不错的新建成中学学位。
据广州中原研究发展部监测，上半年学位需求客户入市热情相当高，部分拥有优质教育资源的板块学区房成交持续活跃。卖家心态相对强硬，基本不存在议价空间，部分卖家甚至存在反价现象。比如五羊新城一套15平方米的户型，原本售价仅仅85万元，但因多台客户有购买意向，业主最后反价至100万元。
深圳 学位频预警 买学区房这样避风险
近日北京一则高单价学区房成交的消息，在深圳关注学区房的家长圈子里引起了一阵小骚动。
有家长一边在大胆猜想将来深圳学区房的价格，一边则担心着自家高价购置学区房会不会因政策变动不能入学。去年年末，螺岭外国语实验学校凭面积入学的告示余悸还在。
“即便孩子已经入读了理想的小学名校，仍提心吊胆，担心因为买房太晚导致积分不够被分流走，花了高价钱买的学区房，也不能被对应的初中名校录取。”作为家长的清芳告诉《每日经济新闻》记者。
清芳的担忧同时随着近两年圳各区学位预警发布剧增。
截至目前，除学位相对宽裕的南山区外，罗湖、光明、龙岗、龙华、福田、宝安、坪山、盐田已陆续发布学位预警信息。
记者注意到，即便是深圳人口最少、最年轻的功能新区大鹏新区，也在今年首次发布了秋季招生学位预警，建议非深户籍购房或租房、深圳其他区户籍购房或租房等类型的学位申请者，请提前做好预判，根据自身学位类型和积分情况就近选择学校申请学位；类型靠后和积分较低的学位申请者请提前做好回原籍就读的准备。
据罗湖区教育局今年年初发布的预警信息显示，2019年罗湖区小一、初一申请人数将大幅增加，公办学校学位将出现较大缺口。从2019年开始，全区所有公办小学、初中实行学区住房学位申请锁定。一套住房成功申请公办学校学位后，小学六年、初中三年内其他家庭不得用该住房再次申请公办学校学位。
而且，在罗湖区临时购房、租房，深圳户籍不保证就近入学，非深户籍不受理申请。租房居住的必须在本市没有住宅类房产(没有实际居住的除外)并在学区实际居住满一年以上。申请学位的住房必须为申请人实际居住。如果没有实际居住，地段学校将不受理学位申请。
记者在走访福田顶级双实验学区时，一位中介人员向《每日经济新闻》记者推荐了名校对口小区的44平方米单间，价格相比周边普通学位房要高不少。
随后记者查阅了该小区周边普通学区房价及近年来涨幅，在福田顶级名校双实验片区之外八卦岭、圆岭均价在5.7万元/平方米、7.6万元/平方米，而双实验对口的小区均价在11.6万元/平方米，与高价相匹配的是师资力量和学生优异的成绩。
对于高价的二手学区房购置，深圳学位资深研究者虎妈建议，名校学位房尤其是深高级、深实验，最好小学前买入；首选九年制学位房，谨慎选择仅有名校小学的学位房，因为小学阶段再换名校初中学位房有被分流的风险；此外，也可选择学位相对宽松的区域，比如南山区、福田区。
并不是所有父母都钟情名校。相对于清芳的学区房焦虑，王先生与女儿选择了另一条路。
在他和女儿的规划里，出国是必须的，“女儿小学、初中都是在家附近学校读。没有高价学区房，但对待孩子我也是认真的，花了3万多给她报了英语班，明年初中毕业后去香港读高中，高中之后出国读大学”。
此外，《每日经济新闻》记者调查发现，由于深圳房价高企、换房成本高，以及学区政策不断调整，不少年轻置业者在学区、居住和投资三者需求上，更倾向房屋居住和投资属性。
这些置业者认为，某些区域学区政策变动的高风险平衡不掉学区房带来高收益，除名校学区还可选择国际学校等。高价逼仄的居家环境不如给孩子宽松成长氛围。
除误踩高价二手学区房坑外，被新房学区宣传误伤家长也不在少数，如深圳龙华区的壹城中心等，开发商以名校、医院、商场配套、投资回报等预期宣传也不在少数。实际交付时，才发现所谓名校等均未落实，期望落空。
针对此类维权投诉，7月中旬，深圳开展了统一整治工作，检查楼盘71个，检查房地产中介企业53家，现场责令改正14家，拟立案27宗。
那么，如何规避学区房购置风险？明源地产研究院总编、首席研究员王恒嘉认为，首先要去向教育部门查询学区划分，而不是只听销售人员的讲述；其次要预估将来可能的变化风险，比如有的城市已经开始实施大学区，也就是说好多学区合并，买到一个房子，只是增加上名校的可能，而不是一定能上；最后，如果购房者非常看重学区价值，又不太相信开发商的承诺，最好让他们把这个承诺和不能实现的补偿措施，白纸黑字写到合同里。
