智慧停车场正热 高成本也吓退不少“求婚者”
有人说，如果你不知道互联网的下一个风口在哪，就去看看BAT最近都投了哪些行业。这种说法不一定所有人都认同，但确实有一定的道理，互联网巨头毕竟经过多年的行业浸淫，掌握了大量的资源和信息，嗅觉相对敏锐很多。将BAT最近一年多的投资进行统计之后PCauto发现，除了VR等高新技术领域之外，他们在汽车后市场的投资也非常集中，都在这块加速进行布局，资源倾斜明显。目前中国的汽车已经突破1.7亿辆，庞大的用户基数衍生出的代驾、洗车、保养、维修、保险等汽车后服务市场体量非常可观。BAT显然也是看到了这一块的巨大潜力。
杭州将出现“停车综合体”
停车泊位供需矛盾，是杭州亟待破解的“城市病”之一。
据杭州车管所数据，目前的杭州主城区机动车保有量已接近130万辆，这一数字还在不断扩大；另一方面，到2016年底，杭州主城区累计建成的停车泊位总数约67万个，停车泊位的缺口之大可想而知。
对此，近几年杭州关于停车产业的政策红利也在不断推进，例如2014年4月出台了《鼓励和推进杭州市区公共停车场产业化发展的实施办法》，提出“谁投资、谁受益”的原则，规定公共停车场投资单位可拥有产权、允许配建一定比例商业设施和广告位、停车费可自主定价等。并且停车场建设将享有政府专项资金、建设资金补助、规费减免、发展专项资金等四项财政补助及税费优惠，属于政府扶持产业。
2014年12月10日，杭州试水了首个停车场地块出让，位于文晖大桥东侧，最终以1668万元总价成交，溢价264%。拿到该地块的上海锦惠拥有完整产权，能自主定价，也可以进行融资来盘活资本。
据了解，该停车场规划了7层约240个泊位，已在2016年初拿到土地产权证，并开工建设，预计将在今年10月投入使用。自此之后，越来越多的企业看好停车产业，开始涉足这一市场。
今年1月19日，下沙及庆春广场西的停车场用地一经推出，争夺激烈，最终分别溢价272.7%、155.4%，全被钱江新城投资集团下属的杭州市停车产业股份公司收入囊中。
公司副总经理钱敏光表示：“我们打算做成‘停车综合体’。例如庆春广场西停车楼项目，共7层，其中地面一层为商业，面积有2000多m2，所以它不仅是一个停车场，还会有很多商业业态。在这个停车场里，除了停车服务，还会有汽车周边商品售卖、汽车美容、保养、新能源充电等，为车主提供一站式服务。”
钱敏光还说，企业投资的停车场，在收费方面也会比政府投资项目有更多的灵活性，比如采取阶梯式价格体系，收费标准随停车时间逐级递增，以价格调节方式缓解交通压力。目前，停车场项目的整体规划方案还在具体探讨中，计划于2018年动工，2019年完工投入使用。
高成本吓退了小企业
值得注意的是，停车产业或许是一片有巨大潜力的蓝海，但也并非没有风险。
从地价成本上就可见一斑，下沙及庆春广场西这两宗停车场地块，仅地价已分别达到7700万元、1.95亿元。这么高的门槛，吓退了一些原本感兴趣的企业，例如此前曾参拍的万郡房产昨天就没有再露面。万郡房产一位项目经理日前就明确回复：“不再参与，竞争太可怕。”
同样退出拿地的还有某外资停车场公司，该公司的一位项目经理表示：“停车毕竟是老百姓的基本需求，收费不能太贵，不能变成一件曲高和寡的事。所以这个地价成本，对外企来说，是不能理解的。另外，我们的资金实力也确实做不到拿地。”
他表示，停车场用地跟房地产市场还是有本质不同，停车场对将来的预期侧重于停车本身的收入，房地产市场则更侧重于未来土地的增值，或者说房价的增值，而停车场虽然有产权，但也是整体产权，不能分割出售，即便出售也不能更改土地性质。
对此，他算了一笔账，运营一个停车场，除了地价成本，还有基建成本，财务成本以及后期人工及设备维护等的管理成本。以庆春广场西项目为例，总投资要接近3亿元。
“如果仅以停车费收入来算，500个车位规模，每小时按10元收费，每个车位每天大概能做到7~8小时，若按8小时算，一年就是1440万元，庆春广场西项目收回成本要超过20年，所以这也就倒逼拿地的停车公司必须通过增加商业模式来突围。”
但他也表示：“杭州停车场产业有很大发展空间，即使不再参与拿地，也可以通过代运营，来切分这块蛋糕。”
此外，据了解，目前国内对于停车产业也在摸索阶段，缺乏专业的团队。国内大多物业的停车业务都包给物业公司。而在国外，专业的停车服务管理公司运营模式已较为成熟，可以提供的服务十分多样。车主只需将钥匙交给服务人员，无需自己找车位，甚至可以通过APP预约，享受停车、洗车、托运等一系列服务。
