北京限购满月住宅市场现疲态
4月18日晚8点半，链家地产置业顾问邢永(化名)一个人坐在通州的门店里，见有人进来，简单寒暄几句，招呼其坐下，“今天团队去团建了，所以人少，我正好赶上有客户要来，就没去”。这一天恰好是北京发布“3?17”新政满月，西装领带掩饰不住他疲惫的神情。近一个月以来，邢永最明显的感受是：“房屋交易量价齐跌。”
邢永所在门店的房源集聚在对面的高档小区，每平方米价格为7万元。他介绍：“这个小区上个月成交20多套，这个月到现在1套也没成交。”话间，他的同事带着一名买房的客户走进来，邢永打起精神嘱咐同事赶紧帮客户办理手续，这或许是他们4月份即将成交的第一单，这套上个月总价为650万元的房子这个月降至600万元。
邢永的困境折射出了北京限购后中介行业的疲态，以往的链家中介门店到晚上10点也灯火通明，一片忙碌，而今天才刚过9点，销售人员三三两两，无精打采。造成这种疲态的，正是卖房者与买房者日渐浓厚的观望情绪，还有一部分因资金不足或资格不够而被市场拒之门外的购房者。北京的房地产市场像踩上了一块松软的海绵，缓慢地陷落下去，面对如此疲态，炒房资金默默撤离，房企也开始徘徊在自持与销售的两难境地。
商住遭腰斩普宅变化不大
链家置业顾问李婷平静地说道：“看房的客户都是买涨不买跌，现在给出的挂牌价不一定是成交价，跟业主谈的话少说能降低5万元到10万元。”而她的话恰好印证在27岁的刘颖身上，而很多和刘颖一样前两个月还着急买房的人，如今大多选择观望。
业主松口，购房者松手。根据中原地产研究中心给出的数据，今年4月1日至4月19日，北京普通住宅成交量为1088套，接近3月份成交量2064套的一半，但远远不及去年4月同期3000多套的成交数量；同样，北京4月以来二手房的成交量为10422套，接近3月份成交数量的一半，相比去年4月份同期17000多套的成交数量，这个数字略显回落。不过，降幅最明显的还是商住公寓，该类房源4月以来的成交总量仅为134套，而3月份的成交总量高达5014套。
与中原地产研究中心数据相匹配的是来自云房数据研究中心的成周价格的统计，同样成为北京限购政策出台后市场的一支晴雨表，其数据显示，2017年第11周，也就是3月13日至3月19日，北京每平方米房价为4.24万元，第12周受限购政策影响并不明显，每平方米均价持续升至4.35万元，直到第13周才出现明显回落，均价下跌至3.97万元，这一下滑持续近两周，均价降至3.4万元。不过，最近两周价格开始出现回温。
对此，云房数据研究中心分析师董小萍分析称：“北京的新房整体市场价格并未发生明显波动，但是不同业态成交量变化明显，其中公寓、别墅成交量呈现断崖式下跌；二手房市场中，由于该类房源有较长的签约周期，住宅成交并未表现出预想的快速回落，甚至周度成交涨幅达到25%，这主要受到该时间段网签大多为限购前成交结转导致，进一步的成交量回落预计从5月开始会明显体现，二手商住房类下滑达到81%；商住市场进入冰封期，时间会较长。房价变化还要看成交量趋势，成交量长期下行，近郊区房源会率先降价。”
中铁置业销售顾问吴荣(化名)告诉中国房地产报记者：“按照以往的经验，限购政策出台后市场会遭遇两个月的冰封期，之后会慢慢升温。”而邢永则表示：“去年北京出台‘9?30’限购政策后，北京市场冷却至今年2月份才开始回温，3月份的调控比上次还要严厉，市场冰封周期或许更长。”
房价和游资是进还是退
事实上，限购政策不仅引起购房者心态的微妙变化，也让房地产企业陷入自持还是销售的两难境地。一位北京房地产人士坦言：“目前企业还在想应对策略，如果自持，资金回笼慢不赚钱，如果按照商业逻辑直接销售，又找不到客户。”这位地产人士所说的正是北京大部分房企需要面对的现实课题，他们纠结着，也希望向同行取点经。
来自易居研究院的数据显示，北京4月1日至4月15日新建商品住宅的成交面积环比3月下降14%，同比去年同期下降53%。“近期看来，开发商如果想快速回笼资金必须降价，限购将一部分投资客拒之门外，但同时也将一部分资金欠缺的刚需购房者挡在门外，只有降价才可以将一些刚需者转化为客户。”另一位地产人士直言。
不过，中国人民大学重阳金融研究院研究员刘英认为，“房企不能再走以前的粗放型发展模式了，一方面要跟着国家的政策走，比如尝试特色小镇，或者创客空间，为培育新动能、新产业积蓄力量；另一方面需要尝试金融创新及房地产供给侧结构性改革，进行模式创新，比如房地产投资基金长期持有物业的新模式，以及资产证券化等。最重要的是支持房地产的节能降耗的绿色金融，支持房地产供给侧结构性改革，适应需求的变化而支持房地产开发新模式。目前看来，转型养老、旅游等也需要创新，而想要通过销售或者自持来获取利润的时代也已经过去。”
除此之外，北京限购政策也打破了部分游资的戏码。按照以往经验，当住宅市场受控时，游资会自然而然转移阵地，而商住房便是其选择之一，不过，显然北京这轮的限购政策并没有给游资留有喘息余地。对此，刘英认为：“限购促成了北京市场部分游资的撤离，而雄安新区的设立也势必也会吸引一部分游资撤出，但同时雄安新区又将进行房地产供给侧结构性改革，禁止炒房，那么这些游资将有可能投入到房地产以外的其他高科技产业中，这有利于北京房地产市场的健康发展。”事实上，从近期房展现场来看，在北京限购政策下，与北京冷淡楼市形成鲜明对比的，还有投资者趋之若鹜的三亚楼市。
