北京开发商的商住劫
继3月26日北京商住房迎来史上最严厉“限购令”后，4月18日北京市住建委、北京市规划国土委联合发布了更为严格的商办项目整顿措施。连续加码商住调控政策，让过往尝到商住甜头以及寄望在类住宅的商住项目来获得高收益的开发商陷入新困局。
“北京市政府部门已经把商住政策研究透了，完全把商住的路堵死，从目前来看这种严厉限购政策还会持续下去，现在商住项目没法做了，前几天北京就流拍了一块地 ，没人敢去拍这种地块了。”一位品牌房企北京公司相关负责人如是告诉中国房地产报记者。
从深圳学来的商住房在北京发展迅速，特别是2016年北京酒店式公寓销售62844套，为近十年来首次超过普通住宅销量50462套。这组数据的背后是开发商开发的这种类住宅产品数量庞大，在北京全面限制商住政策来袭后，开发商如何突围商住市场成为当前最重要的课题。业内专家表示，资产证券化等金融创新或将是一个新方向。
商住市场进入冰冻
继“3.17”北京新政拉开序幕后，3月26日北京市将调控之手伸向了商业、办公类用房，并给出了一剂猛药。其中，包括新建商业、办公用房禁止卖给个人，无房者限购一套，停止商业银行贷款等，力度空前。
在被称为是史上最严厉的商住调控政策的作用下，昔日北京火爆的商住市场迅速进入冰冻期。据亚豪(微博)机构(博客)的数据显示，新政出台之后的4天内(3月27日-3月30日)北京仅成交商业、办公类住房16套，比新政前的跌幅达到98%。
另外一方面，来自中原地产的统计数据显示，目前市场库存大约商业6万套(其中2.3万套为商住类物业)只能出售给企业，而之前90%为个人购买。潜在供应还有超过15万套商办类物业受到影响。
全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯表示，商办限购标志着商办地产从个人投资主导向机构投资主导的转变，影响深远，不排除市场重新回到四年前也就是2013年的低迷状态，所以我们对未来市场相对悲观。
这与深耕北京市场的上海上市房企相关负责人的观点一致。“还好在限购政策发布前我们的商住项目基本消化得差不多，现在就剩下商铺了，不然真的很难做。限购把需求端打压得这么厉害，商住产品的成交量肯定急剧下滑。”
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国房地产报记者采访时说：“实际上观望背后真正的原因是已经没有认购和投资的价值了，因为此类物业的流动性在快速减少，所以购房者会格外谨慎。”
值得注意的是，商住市场不仅面临进入冰冻期的难题，还有在售商住项目的开发商也陷入到业主维权的负面漩涡。“退房、改造等一系列难题摆在了开发商面前，面对商住这个烫手山芋，大家都很犯愁。”上述品牌房企负责人表示。
开发商遭遇商住劫
屋漏偏逢连夜雨。继3月26日北京商住房迎来史上最严厉“限购令”，4月18日北京市住建委、北京市规划国土委联合发布了严格监管商业办公类项目的实施“细则”。
根据通知,3月26日前未办理施工许可证的此类项目,均需要按照“公告”要求修改设计方案后,重新申领建设工程规划许可证，同时要求套内建筑面积核算单间不低于500平方米。此外，还规定对于违反土地出让合同内容，擅自改变土地使用性质的违法行为，规划国土部门依法收回土地，并限制其在本市土地市场参与竞拍其他土地。
除了在售商住项目受到巨大影响外，在限购政策前拿到了“商住”建设工程规划许可证的项目也有不少，如北菜集团、北京城建、绿地等，这些“骑虎难下”的房企面临的困难不言而喻。
“北京市政府部门已经把商住政策研究透了，完全把商住的路堵死，从目前来看这种严厉限购政策还会持续下去，现在商住项目没法做了，前几天北京就流拍了一块地 ，没人敢去拍这种地块了。” 上述品牌房企负责人如是解读商住限购政策对行业和企业的影响。
他进一步解释说，一般开发商拿地前都已经针对该地块做了项目规划、运营核算、风控管理等方面的内容，然后才会去举牌。拿下地块后，上缴土地出让金(大部分是分期付)，协议就生成，然后就等规划部门批复(建设工程规划许可证)，这中间会有一个过程。若在政策前得到批复就按照此前要求去做，但若没有得到批复的，就只能推翻此前的规划，重新规划产品性质，但这风险极大，替代商住的办公、商业项目收益没有前者高，此外成本核算方面由于是按照商住测算，所以这类项目有可能会亏损。
对此，中国房地产业协会文化产业委员会副秘书长向锋深表赞同。开发商在未取得施工许可证，但前期拿地过程中未考虑到目前新政的因素，可能在项目开发、运营测算中受到影响，会直接关系项目的收入、利润。这需要开发商提前做风险评估和重新进行投资测算，并根据市场变化及时调整策略，避免项目亏损。
多位房企设计口负责人表示，政策的变动，导致开发商重新规划产品性质，这是一项很难的工作。比如说，商住项目层高从4.5米一直变化到现在3.6米，上下水一概不能加，这一系列的变动都会带来成本增量，而这都将由开发商来买单。
不仅如此，资本市场层面对商住项目态度也比较消极。一个地产基金的负责人向中国房地产报记者袒露心声，现在也纠结，不敢投资商住项目了。这与严跃进观点一致，从新建市场来看，各类地产基金投资此类物业会比较谨慎，或者说不敢追加投资。
一个不得不提的细节是，前不久北京某国有大行的支行人士表示，在北京现在好多家银行已禁止商用公寓做抵押贷款，有的银行还没有禁止，但在风口浪尖上，报上去不一定能批下来。此外，根据评级，将对商用公寓抵押用于经营性贷款利率在基础利率上上浮30%。
政策的变动引发的一系列变化，让北京的开发商正在经受一场商住劫。至于如何突围，严跃进提出了三个方向：第一是和租赁市场接轨，进而充分发挥房源租赁的效果，甚至可以和政府积极对接，寻找一些新的支持；第二是积极寻找一些创新类的中小企业，鼓励此类企业租赁和用于经营；第三是对去库存比较难的项目，要进行打包进行资产证券化，通过此类方式回笼现金流。
