碧桂园进京：拒地传言与利润阴影下一线徘徊
“北京，我爱你一年了”。10月20日，当碧桂园官微发出这句感慨时或许没有想到，当进入北京的通道真正打开时，超预期的代价会让自己犹豫是否迈开步伐。
10月21日，碧桂园联合中国金茂以总价51.8亿元摘得北京丰台区花乡四合庄两宗地块，溢价率均超140%，综合楼面价2.9万元/平米。
当市场仍在热议碧桂园进京时，事情的发展开始有了变化。10月24日，有市场消息指，主导举牌的金茂在竞拍中的最终报价超出了碧桂园授权金额，碧桂园为此仍在核算项目成本和价值。
碧桂园相关负责人并未对观点地产新媒体否认该情况，并表示此次北京拿地的最终结果会在近两天内对外披露。
对比今年4月进入上海后的高调宣言，碧桂园此番京城拿地后的平静缄默可谓大不相同。结果如何尚不得而知，但可以肯定的是，高昂的土地成本已经开始折射出横亘在碧桂园回归一线战略面前的未知挑战。
进京令与高地价
2015年，碧桂园开启了进军一线城市的接连布局，继4月通过土地拍卖方式竞得上海嘉定项目后，随即在7月宣布以合作及股权收购的方式获得了广州天河及深圳坂田项目。
据碧桂园披露，5月28日董事会已决定全面进军北上广深等一线城市，筹建一线城市区域公司。碧桂园一线城市事业部在7月11日正式成立，由董事局主席杨国强、副主席杨惠妍和总裁莫斌领导，并由联席总裁朱荣斌直接统领。
在成功进入上海、广州及深圳中心区后，北京布局成了碧桂园一线战略攻坚战。今年中，碧桂园北京区域投资负责人就曾立下军令状，“集团的发展战略已经发生调整，今年必进京！”。
据观点地产新媒体了解，在环北京区域公司之后，目前一线事业部北京公司是碧桂园在京拓展的驻地部队。而在丰台地块之前，碧桂园已先后在5次北京土地拍卖中现身。
在外界看来，碧桂园此次联合中国金茂摘牌丰台地块应是夙愿得偿。但对于当事人来说，这笔投资似乎并不那么合乎预期。
对于碧桂园仍在衡量丰台地块的消息，亚豪机构市场总监郭毅表示并不意外，“从地理位置来说，丰台地块依然要面对中高端客群，但关键是碧桂园能否掌握北京市场的需求，打造出适销的产品，毕竟碧桂园从来没有在北京市区开发过中高端项目。”
相较于总价低、体量小、宅地性质为主的上海、广州和深圳项目，无从参考的丰台地块，正在成为碧桂园的新试题。又或许可以说，一线城市高地价成本对碧桂园既定模式的挑战在北京市场开始凸显。
成本、规模与利润阴影
在葛洲坝制造的楼面价达7.5万的丰台地王面前，碧桂园联合中国金茂入手丰台地块的2.9万楼面价似乎并不算太突出。但这个数字对于碧桂园来说，已经是罕见的高价。
据年报数据，2014年，碧桂园全年新增土储（含少数股东权益）总建筑面积为1896万平方米，总价161.7亿元，均价为853元/平方米。
在深耕三四线城市的发展过程中，极低的土地成本无疑是碧桂园产品定价赖以增强竞争性和灵活性的抗风险屏障。
碧桂园方面曾提及，公司对于拿地的要求是土地成本最高不超过售价的15%，地块是净地，可以快速开发，一年内可以实现净现金回笼，IRR在50%以上。
但这样的拿地要求，在地王记录依然不时刷新的北上广深寻找到落地点的难度显然较大。
土地成本的优势搭配全产业链的成本控制，让碧桂园在三四线城市打下了一片天。但要进军一线城市中心时，如何应对高地价成本，打造产品高溢价就成了碧桂园需要自证的问题。
此前有报道指，今年4月碧桂园已组建一线设计部，专门针对一线城市地块。碧桂园集团助理总裁、研发设计中心总经理也曾对外表示，“瞄准一线城市意味着碧桂园将放弃标准化，进入产品定制时代”。
但毕竟，碧桂园提升产品的创新能力和溢价能力是其在一线城市落地的考验，而背后的走向也将影响着最终的利润表现。
对碧桂园而言，能否很好地把握利润指标或许正是其谨慎考虑丰台地块的决定因素。
当三四线城市风险加大，回归一二线正在成为行业共识。而千亿后进军一线的碧桂园，在保证规模的同时，也要面对来自利润的压力。
国泰君安证券研究报告显示，2012-2015年碧桂园的毛利率润呈逐年下降的趋势，分别为37%、30%、26%、23%。与此同时，其净利润率也从2012年的16%逐渐下降至2015年的10%。
“很明显碧桂园现在处于一个转型期”，国泰君安分析师对观点地产新媒体表示，碧桂园转型不可能那么快实现，“即使转型成功也要等到明年和后年结转的时候才能体现。”
