招商地产上半年如何“增利”？吸收一家子公司账面净赚逾4亿元
日前，招商地产(股票代码：000024)刊发了公司今年上半年的业绩报告。其中，在今年上半年招商地产的利润结构中，其将拥有北京臻园(资料、团购、论坛)项目34%权益的北京广盈房地产开发有限公司吸收合并报表之后，对公司的利润贡献不菲。
今年上半年，招商地产实现营业收入179.7亿元，较上年同期增长了12%，期内实现签约销售金额205.6亿元，同比增长近15%。
招商地产在上半年实现营业利润34.69亿元，较上年同期微幅增长3.7%。记者注意到，招商地产期内营业利润的增长，还要得益于公司进行一项会计调整，其取得对北京广盈房地产开发有限公司控制权并合并财务报表。
不过，人民网记者了解到，北京广盈房地产开发有限公司所拥有的项目是位于北京大望京区域的臻园项目，这个项目虽然先后由招商地产引入华侨城集团和九龙仓集团，但是后两者军师作为财务投资者，实际操盘者仍是招商地产。
招商地产在中期业绩报告中所称“2015年5月1日，取得对北京广盈房地产开发有限公司控制权”，实则公司至今也维持持有该公司34%的权益比例，与公司引入华侨城集团及九龙仓集团后所持股权并未变动。
根据企业会计准则中合并报表要求，当参股公司满足在被投资单位的董事会或类似机构占多数表决权时，可以将被投资单位认定为子公司，招商地产将背景广盈房地产开发有限公司纳入到公司子公司范围作合并报表的会计处理即属此类，“在公司取得董事会多数席位。”
此前，北京广盈房地产开发有限公司一直是作为招商地产的合营企业计入长期股权投资，主要享有分配其作为合营公司的投资收益。在此次招商地产将北京广盈房地产开发有限公司纳入编制合并报表后，直接在账面上为招商地产贡献了大量投资收益。
根据通行的国际会计准则，在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。
根据招商地产在中期业绩报告中披露，招商地产取得北京广盈房地产开发有限公司的控制权后，招商地产对其可辨认净资产(剔除商誉的净资产)因存货评估增值计入投资收益为4.3亿元，今年5月至6月份北京广盈房地产开发有限公司实际结转存货面积相应的转销存货评估增值进行摊销了1.5亿元，又因该公司控制权变更导致的其他所有者权益0.12亿元计入到招商地产的投资收益。
由此计算，招商地产把北京广盈房地产开发有限公司作为子公司合并报表后，当期直接增加的投资收益超过4.44亿元，占到当期营业利润的13%。
招商地产本期的营业利润相比上年同期增长了1.24亿元，如果扣除掉这部分的会计调整后的投资收益，实际上招商地产今年上半年的当期营业利润同比将出现下跌。相应地，公司的利润率也会出现较大跌幅。
今年上半年，招商地产的投资收益为4.93亿元，相比上年同期的1.43亿元增加了3.5亿元，增幅为2.44倍。在这些投资收益中，招商地产对联营企业和合营企业则从去年同期的1.43亿元下降至0.42亿元。
招商地产在进行这项会计调整之后，由此还带来了一笔递延所得税负债的增加，北京广盈房地产开发有限公司被纳入公司子公司后，该公司资产评估增值产生的应纳税暂时性差异金额超过15亿元，递延所得税负债为3.8亿元。
因为北京广盈房地产开发有限公司资产评估增值集中为该公司的存货部分，因此待这些存货按公允价值实现销售后，招商地产也将为此多支出3.8亿元的所得税。
期内，北京广盈房地产开发有限公司的总资产超过43.6亿元，净资产为2.2亿元，营业收入7.2亿元，净利润约为1.7亿元。招商地产按照对该公司持有的34%权益比例计算的可辨认净资产的公允价值约为4.5亿元。
“上市公司进行财务和会计上的调整，是美化财务报表的一般办法，比如重估增值、营业收入调整、非经常性收益等，都属于此类美化财务报表的手法。”大华会计事务所的一位执业会计师告诉记者，“合并一家净资产有盈余的公司能够带来投资收益，但是只能体现在账面上，反映不了现金流。”
虽然北京一家新合并报表子公司对招商地产的利润贡献不菲，但该公司所属华北地区业绩颇为惨淡。
招商地产在中期业绩报告中进一步披露，今年上半年，公司在华北地区的营业收入约为20亿元，比上年同期增长了43%，但是，华北地区的营业成本则同比增加了近一倍，由此导致的后果是，公司在华北地区的毛利率仅为11%，同期华南地区、华东地区和华中地区的毛利率分别为31%、17%和16%，华北地区的毛利率最低，且华北地区是当期招商地产四大区域中毛利率唯一出现下跌区域，毛利率水平同比减少了21个百分点。
针对华北地区毛利率的下跌，招商地产在中期业绩报告中给出的解释是，主要是由于华北地区结转项目中刚需产品毛利率低，且北京广盈臻园本期摊销评估增值导致毛利减少1.52亿元，“因此导致华北地区毛利率下降幅度较大。”
但实际上，招商地产所指的北京广盈臻园项目摊销的1.52亿元评估增值，即为北京广盈房地产开发有限公司当期存货转销的会计调整，即使扣除1.52亿元的摊销，招商地产在将该公司作为子公司合并报表处理后亦增加投资收益2.9亿元。
另外，今年上半年，招商地产的负债规模同样有所增加。其中，截至期末，招商地产有息负债规模接近430亿元，相比今年初的375亿元增加了55亿元，增幅接近15%。
虽然招商地产的负债规模有所增加，但是公司的获得资金成本较低。比如今年上半年招商地产分别以4.55%和4.12%的利率水平发行了两笔总规模约为30亿元的中票，而公司透过香港上市公司招商局置地在今年6月份发行的一笔2.9亿美元的可换股债券的票面年利率则只有0.5%，处在较低水平。
不过，即便招商地产可以获得较低成本资金，但是公司在当期的财务费用也达到了4.55亿元，相比上年同期的3.26亿元增长了近4成。
招商地产目前仍处在停牌阶段，根据其披露的重大资产重组进展公告及中期业绩报告信息，招商局集团正在推动招商地产与招商局蛇口工业区控股股份有限公司的整合工作，拟定的方案是招商局蛇口吸收合并招商地产并向深圳证券交易所申请上市。
招商地产在中期业绩报告中称，作为前海蛇口自贸片区最大的开发建设主体，公司和招商局蛇口在前海及蛇口拥有大量的商业资产，涵盖了写字楼、商场、公寓和厂房等多种类型，这不仅拥有稳定的营运管理收入，也享受自贸区开发带来的资产增值。而且除了建成物业，两家公司还有众多待开发的土地资源，“公司将全力配合推进招商局集团旗下地产板块的整合工作。”
人民网记者就招商地产吸收北京广盈房地产开发有限公司作为子公司合并报表具体事宜、华北地区毛利下降、公司地产板块业务整合等问题致电公司多位人士，均未获正面回复。
