近年来，由于城市商品住房价格出现过快上涨，“小产权房”的存在在一定程度上满足了中低收入者购买低价房的需求。但是，因“小产权房”到目前为止无论在政策上还是法律上均得不到认可，在出现产权纠纷或财产分割时往往存在较大争议，而对于在离婚案件中“小产权房”能否予以分割各地法院也有不同的理解和认识，由此导致了在案件处理结案上的地域差异，笔者近期代理的一宗离婚罪案件中的“小产权房”争议再次引起笔者对上述问题的思考。

  “小产权房”并非法律术语，而是人们约定俗成的一种称谓。目前是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，在目前的法律及政策下，其并不真正构成严格法律意义上的产权。根据我国土地管理法和有关政策规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。所以，现行法律及政策规定均禁止“小产权房”基于买卖、交易等法律行为发生物权变动(所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权力，包括所有权、用益物权和担保物权)，其基本的价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，以保护集体用地。

  因此笔者认为，人民法院在审理离婚案件中，对于夫妻共同购置的“小产权房”不能作为物权分割，但可以对房屋的财产权益予以分割，原因在于：第一，“小产权房”首先是“房”，?其具有房屋的一些物理属性，其与“大产权房”的使用性是一样的。夫妻离婚时往往争执最大的就是房屋，对该财产人民法院在审理时一刀切不予以分割显然不利于消除纷争。至于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第21条关于“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用”的规定则是建立在争议房屋有国家合法产权基础上的，而“小产权房”目前不可能取得商品房的产权，法院不能将其作为商品房进行分割，但可以对房屋本身具有的财产权益进行分割。第二，“小产权房”没有产权，也就是没有物权没有争议，但具有相应的财产权益，夫妻离婚时应对房屋本身具有的财产权进行分割。因为购买时也不是按照有物权的房屋价格购买的，所以分割时也不能按照物权价格来分割。但房屋毕竟有一个增值因素，双方对“小产权房”的现有市场价可以进行议价，议价不成时可以进行重置价评估，要房的一方应给对方市场价一半的补偿。

  当然，需要强调的是，“小产权房”的分割仅限于夫妻相对方，不具有对世权。人民法院在处置“小产权房”时，应充分论证房屋的性质，明确说明分割的是财产权，且财产权益仅限于相对人，不具有对世权，避免当事人企图通过法院裁判文书的形式使“小产权房”得到合法确认。

  最后，笔者善意提醒广大市民，房屋是大商品，购房是人生大事，在目前的法律及政策下，购买“小产权房”存在较大的法律风险，应慎重对之。

  广东众大律师事务所蔡杜生曾燕媛