?短短两个月,燕郊楼市就从冬天模式跃入夏天模式,量价齐升速度之快,连销售代理人员都有些瞠目结舌。

  7月5日,燕郊某楼盘开盘,3小时内新推房源售罄,同时开盘均价已经高达1.6万元/平方米。这是燕郊第一个均价卖到1.6万元/平方米的项目,在燕郊楼市历史上从未有过。据燕郊

当地销售人员介绍,燕郊目前已经没有低于1.2万元/平方米的住宅产品。

  业内人士表示,燕郊是典型的投资型市场,每一轮房价的涨跌都是受政策刺激,在京津冀协同发展的过程中,燕郊不可避免地会享受到一定利好,但这个过程是长期的,而燕郊房价

在短时间内大幅上涨则极大地透支了楼市的升值空间,一旦助推当前楼市的各方面利好不能很快落地兑现,燕郊楼市还可能会出现下行。燕郊楼市以往的数次上行下跌已经多次验证

了这一路径,买房者需警惕风险。

  □现象

  1　天洋城4代开盘均价升至1.6万元

  7月5日,燕郊知名楼盘天洋城4代开盘,据介绍,项目开盘3小时,新推房源实现售罄。此次推出的15号楼位于一期地块内,产品为60-122平米的一居至三居户型,开盘均价达到了1.6

万/平米。

  记者于7月4日在项目售楼处看到,报道政策利好的报纸被放在显眼的地方展示着,包括地铁规划和京津冀的相关报道。

  “燕郊要通地铁你知道吧?这次是真的,大动作。我们明天推的300多套房,已经排号600多,这么多房子里面还有很多已经被内定了,他们都知道消息。我上午一个客户过来说他领

导已经在另外一个项目买了三套,他也跟过来买的。”销售人员表示。

  上述销售人员还告诉记者,项目所在的南城和通州潞城就一河之隔,燕郊北部已经不宜居了,燕郊南城发展潜力很大。“我们5月份开盘的价格是12500元/平方米,这次肯定会调高

,可能在1.4元/平方米。”

  不过,7月5日项目开盘信息显示,该项目销售均价已经达到了1.6万元/平方米。据内部人士透露,最高售价已经突破1.7万元/平方米。该人士还表示,如果利好政策能落实,燕郊房

价将突破两万。

  2　部分楼盘上演抢房

  一房难求的不仅仅是一个项目,据燕郊某楼盘的销售人员介绍,早在上个月就出现了抢房的情况。

  6月6日,港中旅·海泉湾开盘,当天共有2000多名客户赶到开盘现场参加选房活动,当天项目推出的房源主要有55、88平方米的中小户型和135平米的大户型。“他们当时的均价

是1.1万元/平方米,抢疯了,总共1200多套房子,叫号才叫到1300多,房源就没了,没叫到号的客户就急了,差点打起来。”某销售人员说。

  据其介绍,该项目因地处南城,和潞城空间距离上比较近,很多单位想在该项目团购,“一位阿姨没拿号,开盘的前一天来售楼处了,开发商说没拿号不能买房,阿姨急了说全款,不

挑楼层,只要能买上就行,要40套。”

  记者在燕郊采访时遇到了以带购房者看房为生的小张(化名),“姐,你跟着我走就行了,燕郊基本上所有项目在这条街上都有售楼处,我就带你看看几个有房子卖的项目吧,其他的

有的不能卖,有的卖完了,从5月份到现在抢房子抢得太厉害了。”小张说。

  3　房价大幅攀升

  事实上,近期在燕郊买房的购房者并不在少数。一位房地产从业者告诉记者,他已经有三个朋友在咨询燕郊楼盘,都想在近期出手。

  而大量需求的入市也直接推动着房价不断攀升。在燕郊房地产行业做销售多年的王小姐(化名)直言,“现在这场面就跟当年温州人组团炒房的场面差不多。需求量太大了,房价

一直在往上涨,两个月前就没有1.2万以下的房价了,燕郊售价最低的上上城现在都快1.3万元/平方米了。”

  一位去年4月份买了夏威夷蓝湾的购房者告诉记者,他买的时候都没人买,他挑了最好的楼层最好的户型,单价才1.2万元,“销售告诉我,现在项目楼层不好的也能卖到1.6万元了

。”

  去年6月份买了上上城的购房者李先生也表示很高兴,“我买的时候7910元/平方米,现在1.3万元/平方米了,一年的时间,都快翻倍了。”据记者了解,该项目年前促销时,最低价

格甚至不到1万元。

  记者在燕郊售楼处走访时发现,燕郊区域普遍的房价已经升至1.2万元/平方米以上,甚至个别楼盘已经超过1.6万元/平方米。

  4　销售称燕郊现“房荒”

  记者在燕郊调查的过程中,频频听到一个词——“房荒”。在不少销售人员看来,燕郊可选择的房源非常有限。

  王小姐称,“燕郊从去年到今年4月份库存量很大,没人买,便宜都没人买,我们每天的销售压力非常大,拉不来客户。现在不一样了,闹‘房荒’呢,很多项目没有预售证卖不了,其

实开发商挺着急的,现在市场这么好,赶紧卖了赚钱呀,但是工程进度赶不上,拿不到预售证就没办法卖。”

  在王小姐看来,需求太旺盛,“我今天是上午带了一个客户在燕郊转了一圈,他第一次来,中午就定了两套,最近像这样的客户太多了。”

  不过,燕郊某开发商的内部人士持不同看法,他告诉记者,有的项目并不是拿不到预售证的问题,而是捂盘惜售。“我们预计今年下半年到明年市场会非常好,如果利好政策真落实

了,燕郊房价突破两万的可能性也比较大。”

  小张的职业是燕郊楼市的特色职业之一,每天站在售楼处一条街的入口位置拉客户去不同的售楼处,他告诉记者,现在市场非常火,5月份之前他有时候一天也抢不到一个客户,现

在一天基本上能带四组客户,整个燕郊像他一样职业的人有三四百人,“就按300个人计算,你看看一天来燕郊买房的有多少?现在自住的有,但是投资的占比提高不少。”

  据王小姐介绍,热度飙升的不仅仅是燕郊楼市,距离北京更远一点的大厂都火了起来。记者在大厂某楼盘看房时发现,很多购房者在咨询,给记者介绍房子的销售人员表示,她手里

还有六套房可供选择,话还未落地,就被同事打断说,“没有六套了,我刚卖了三套。”

  □数据

  近两年鲜有土地成交

  易居智库的最新统计数据显示,从燕郊土地市场的成交状况看,2013年是最火热的一年。无论是土地成交幅数,还是土地出让金额方面都在近几年是排行第一的。尤其是在2013年

全国房地产市场持续升温的情况下,北京市场火热场面也会逐渐影响到燕郊市场,进而使得房企在燕郊积极拿地。

  严跃进表示,从楼面价看,还不能算太高,对于一些习惯在北京市区拿地的房企,会瞬间感到燕郊市场土地价格是比较低的,所以房企会积极进入。地方政府也在这方面执行了比较

激进的土地出让政策,促使土地市场呈现比较火热的场面。

  到了2014年开始,随着全国市场逐渐趋于疲软,在燕郊此类城市也出现了比较明显的土地降温态势。从这个角度看,这或影响后续几年燕郊新增楼盘供应的规模。

  □背景

  燕郊位于潮白河东畔,西与通州区隔河相望,是河北省廊坊市三河市的一个镇,同时是国家级高新技术区。距首都中心天安门广场仅42.5公里,直线距离33公里,比北京密云、怀柔

等很多远郊区县更靠近市中心。凭借着与北京的地缘关系,燕郊楼市一直是北京外溢需求的主要承接地。

  正是因为这样的地缘关系,多年来,燕郊楼市的走向一直随着北京波动。

  搜狐焦点的数据显示,2009年底的燕郊房价大约在每平米六七千元,2010年5月随着北京房价飞涨达到最高点,燕郊天洋城卖出过13000元/平米的价格,星河185卖出过11000元/平

米的价格;而随着2010年9月河北出台限制外地人买房贷款政策,房价跌回8000;而2010年11月“环首都”概念及燕郊地铁的传言使燕郊房价重回9000元/平米,随即又下跌,2011年上半

年燕郊房价基本维持在7000-8000元/平且匀速上涨。2012年,随着北京通州房价跳水,燕郊一手房单价也从2011年年底的8500-9000元/平米回落到7000-7500元/平米,其中降幅最大的

楼盘是星河185,从均价8500元直降至5500元/平米。

  据易居智库研究总监严跃进介绍,到了2013年随着燕郊房地产市场预期的转变,市场价格具备比较好的支撑。2014年受全国市场降温的影响,涨势受抑制。2015年,随着政策利好

的出现,燕郊住房市场的看涨预期继续强烈,这促使房价出现继续上涨的态势,最高均价已经达到1.6万元/平方米。

  □开发商看法

  gt;>汇福地产副总经理　刘振刚

  燕郊存量较少

  随着市场的回温,需求量不断入市,消化了大量的存量,造成燕郊目前的可售项目并不多。因为目前市场的供应量主要来自于去年开工的项目,但是去年市场并不好,很多开发商并

没有大规模的开发,导致目前的市场供应量不大。如果利好政策落实,燕郊的楼市会持续上行,房价也会继续上涨。

  gt;>燕达地产集团副总裁　赵增志

  燕郊部分供应尚待入市

  事实上,燕郊的房价一直跟着通州走,通州4000元,燕郊就2000元,但如果通州5万元了,燕郊估计就不止2.5万元了,绝对值会提高。燕郊从前年开始至今鲜有土地成交,同时虽然一

些项目急于入市,但苦于预售证的限制,无法成为有效供应,目前有很多项目都在排号,但并不能销售,因为还没有达到预售条件。而需求量又比较大,供需关系出现不平衡,叠加各种利

好政策,未来燕郊的房价依然有上行空间。

  gt;>百世金谷总经理　刘文军

  房价反映供需不平衡

  燕郊地理位置特殊,被通州顺义包围,行政上属于河北,一直以来,燕郊的房价和通州都是断崖式的,通州2万多的时候燕郊1万,现在通州3.5万左右,燕郊目前的价格也不能说虚高

。事实上,目前的价格反映的是供求关系,存量少需求大自然导致房价上行。导致存量少的原因,一方面是土地成交,另一方面是去化率超过了开发商的预期,没有那么多存货。

  □分析　燕郊投资型市场特征明显

  在业内人士看来,一直跟随着政策波动的燕郊房地产市场走的并非是稳扎稳打之路,而是典型的投资型市场。

  近期以来,多重政策利好的刺激是造成此轮房价上涨的催化剂。京津冀一体化2015年加速推进,京通往平谷的城铁22号线规划经过燕郊北城设站;北京地铁M6号线东延燕郊南城等

众多利好政策刺激了房价。

  “部分非首都功能东迁通州等利好消息不断,通州楼市看涨,也拉动了燕郊楼市水涨船高。同时,部分燕郊房企借势炒高房价。”伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹说。

  亚豪机构市场总监郭毅告诉记者,北京楼市的变化特点是核心区坚挺,越远的区域振荡越明显,如果说北京伤风,通州就会感冒的话,那么作为距离通州最近的河北乡镇,燕郊就会

发烧。燕郊楼市的购房者大多是受北京高房价挤压从而选择在燕郊置业的客群,正是因为地理位置、购房客群的来源与北京唇齿相依,燕郊楼市波动也与通州正相关,且振幅远高于通

州。在通州楼市步入价量的上行期,燕郊房价的上涨反而会早于通州,且涨幅高于通州,而通州楼市开始下行,燕郊会先降且跌幅远超通州。

  中原地产首席分析师张大伟也认为,燕郊是一个奇怪的房地产市场,可以说因为独特的区域地理属性导致燕郊成为了全中国最具代表性的房地产市场,作为一个行政级别只是乡镇

的市场,因为靠近北京,房价甚至比河北省会城市还好,这种市场的需求主要来源于两部分,一部分是买不起北京的刚需,另外一部分是受制于限购的投资需求。这两种需求的存在,导

致燕郊市场完全是放大的北京市场。在北京购房者观望时,燕郊就会大幅降价。而在北京出现升温的情况下,燕郊也会因为较低的价格基础出现大涨。

  □提醒　购房者要警惕风险

  gt;>风险1

  价格虚高

  易居智库研究总监严跃进告诉记者,此前关于燕郊城市规划和配套改善等消息很多,都能够对市场成交量和价格的提振有一个利好。但对于购房者来说,在价格上要防范部分价格

虚高的问题。

  gt;>风险2

  区域炒作严重

  张大伟告诉记者,燕郊市场非常不正规,所以各种营销手法也运用非常多。从最近看,北京市场的供需结构紧张,导致燕郊市场的需求也出现上升,燕郊的部分房源升至开始触摸

1.6万的历史最高。整体看,这种价格存在主要原因是因为通州利好的炒作。但对于购房者来说,应该谨慎,1.6万的价格相比目前通州不足3万的价格,燕郊的价格优势越来越小,而且

后续的配套设施等较少。未来一旦调整,燕郊下滑的趋势也会非常明显。

  gt;>风险3

  下行风险较大

  “当前,市政府东迁传闻愈演愈烈,北京限购,投资需求只能集中涌入燕郊,造成燕郊房价的非理性上涨。虽然在京津冀一体化的国家战略中,燕郊不可避免地享受到一定利好,逐

步改善掣肘楼市的与北京间的交通瓶颈,但这个过程是长期的,而燕郊楼市价格由年初的8000-10000/平方米,在短短6个月时间内就攀升至16000元/平方米,则极大地透支了楼市的升

值空间,一旦助推当前楼市的各方面利好不能很快落地兑现,燕郊楼市还可能会出现下行。”郭毅说。

  gt;>风险4

  消费行为规范不足

  需要提醒消费者的是,和北京市场相比,燕郊拉客看房的群体规模庞大,在燕郊售楼处一条街上有诸多项目的展厅林立,其中一些项目是大厂和香河的,购房者要多看多比较。

  刚在大厂某项目交了定金的王女士(化名)告诉记者,她买的项目没有预售证,所以交完定金她很担心,定金也退不了,中介费还一天一个价。“大厂的市场太乱了,我很担心被骗。

”