2008年7月，何先生与开发商签订商品房预售合同，约定2008年12月30日交房，“逾期交付，每日按已付房款的万分之三支付违约金”。在何先生预付40万元购房款后，因开发商开发建房过程中出现的各种原因，楼盘搁置停工，形成烂尾楼。此前，该楼盘为担保他人贷款，已被开发商抵押给银行。2014年3月，何先生拒付剩余购房款并在河南洛太律师事务所任崇宇律师的帮助下一纸诉状将开发商告到法院，要求其退还40万元购房款，并按合同约定赔偿违约损失。

  律师分析

  开发商已构成违约。开发商依法取得了《商品房预售许可证》，具有房产开发经营权，其与何先生所签商品房预售合同，系双方真实意思表示，应认定合法有效，各自应按合同约定全面履行义务。合同签订后，何先生按约给开发商预付了大部分购房款，及时履行了交纳首付款义务，依法应享有所购房产的期待权。但因开发商已将涉案商品房土地使用权设定了担保抵押，开发商不能再次向银行提出商品房预售按揭贷款申请，导致何先生无法与国家商业银行签订《商品房预售按揭合同》。加之开发商在开发建设该项目过程中，因多种原因导致停工，根本不能按时交付房屋。故开发商在履行合同过程中过错明显，其行为已构成违约。

  开发商既不能设法促成银行与何先生签订按揭贷款合同，又不能按合同约定交付房屋，应按约向何先生赔偿违约损失。

  律师提醒

  1.购房者与开发商签订房屋买卖合同，但由于开发商原因未能办理房屋交付或产权转移登记手续的，购房者有权要求开发商承担相应违约责任。

  2.对于期房买卖，尤其在合理期限无迹象显示正常交付的期房，购房款应尽量选择分期交付、按揭支付。

  3.从开发商处直接购买或从他人处转购在建商品房，应对开发商的开发建设资质，用地及规划、施工、预售手续是否合法进行核实，尽量选择有实力和口碑良好的开发商，尽量购买现房，对约定交房时间较长的期房买卖，应多做调查了解，以免合同标的沦为烂尾楼。

  4.对于烂尾楼重建项目，如果存在新的投资或发展商，原来的开发商只是傀儡，签约购房时，应了解房屋抵押尤其是否存在分割抵押情况，明确未来土地使用权证的性质及土地使用权年限，对违约责任的实际承担有相应风险防范。

  5.预售商品房长期延迟交付，在开发商违约的情况下，购房人应保留相关权利主张的证据，以避免超过诉讼时效而丧失利益；同时，对自己应履行的义务，如办理按揭、后续房款，应尽量保留已主动要求履行或协助履行的证据，避免对方后履行抗辩。

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