房地产众筹：颠覆式的新房不凡开发模式来临
房地产众筹开发是基于互联网+背景下所诞生的一种新房不凡开发模式，通常是由房企选择与专业的房产众筹平台合作完成。相比之前简单的众筹低价房源和房产权益投资等营销方式，众筹开发类的产品已经表现出定制化和服务链条化的特点，更像是开发模式的转变。但是相比于营销方式的尝试，房地产众筹开发要颠覆整个行业开发模式则还尚需时日，法律风险与投资风控等因素都是需要不断考虑和完善的，众筹开发能否得到广泛应用还有待市场的进一步验证与
众筹泛指为了达成某一个具体的目标，通过互联网面向大众筹集资金获取支持，以完成项目。房地产众筹可以理解为多人一起投资一处房地产项目，共同拥有并共同获取房产收益的过程。在互联网+浪潮的推动下，房地产众筹—作为一种全新的投资和运作模式，这两年在市场上风头正劲。包括万科、万达、碧桂园等品牌开发商纷纷推出自己的众筹项目，而国内首家房地产垂直众筹开发平台(房不凡)也随即诞生，似乎一夜之间，房地产众筹便开创了这样一种颠覆式的新房不凡开发模式。
众筹风席卷房地产业 催生建房不凡新模式
近日，万科、万通、碧桂园、绿地集团、绿城集团等数十家房地产企业，共同发起并成立了国内首个房地产众筹联盟。该联盟由房地产、金融、互联网等行业龙头企业组成，旨在以众筹模式改造房地产，从零构建众筹地产模式与生态，再次树立品牌房企标杆。无独有偶，在业内作为国内首家第三方房地产生态链开放平台的“房不凡”也随即成立，这也给国内更多本土中小型开发商也提供了参与的机会，这标志着房地产+互联网颠覆传统开发模式已从概念进入实施阶段。
其实，在房地产众筹联盟成立之前，许多开发商已经开始陆续与金融平台达成合作并进行了众筹尝试，如北京远洋地产与京东金融跨界合作的房产众筹项目正式上线。在京东金融的协助下，远洋地产于北京、上海、天津、杭州等多地楼盘合计168套房产，将以6.18折的价格开启“抢房活动”。不仅仅是住宅产品，最近万达也推出了商业地产众筹项目。由万达集团、快钱公司宣布将推出商业地产众筹项目“稳赚1号”。该项目以万达广场为基础资产，募集的资金将全部直接投向2015年新开工且在2016年开业并只租不售的国内城市商业广场，投资金额起点仅1000元，投资者可享受商铺租金和物业增值双重回报，预期合计年收益率可达12%以上。而作为房地产众筹联盟推出首个样本楼盘—碧桂园上海项目也正式向社会众筹，据碧桂园集团总裁朱荣斌介绍，该项目将以“一平方米”作为众筹单位，投资者可以购买任意份数，在楼盘开发完成后，就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。之后投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转化成收益权。
相比于面向大众众筹的项目，房不凡所推出的小众精品栏目所提供的项目则更像是私人定制。房不凡联合创始人杨帅说：“小众精品项目的众筹一般是由某些特定圈层的人士共同参与投资建设，其产品更加风格化、定制化，它的众筹范围更为精准，众筹份额较大，更为集中，是房地产众筹开发应用的典范，严格的开发监管与风控也将成为未来房地产众筹开发的行业标杆”。
撞上互联网+ 房地产开发与营销模式的不凡剧变
在互联网+的浪潮下，房地产拥抱互联网，无论是开发模式上还是营销方式上都会发生巨大变化。房地产是资金密集型行业，房产众筹平台的出现将两者天然相互联系，房地产需要互联网金融的融资渠道，如万科与民生易贷合作，众筹开发万科推出的商业楼盘项目，据不完全统计，如今，在中国50强房地产企业中，已有接近50%的企业通过各种方式“拥抱”了互联网金融，涉及资金逾200亿元。
开发商与房产众筹平台合作，一方面在营销方式上，通过众筹活动，购房者获得众筹收益是一个非常好的营销噱头，可以以这项服务招揽购房者，达到蓄客的目的。同时向大众融资众筹，房地产企业也加快了融资速度，减少对传统信贷渠道的依赖程度，分散企业资金压力和企业风险。另一方面，在开发模式上，如果是广义众筹，则可以在众筹人中寻找购房者，如果是狭义众筹，则是属于合作建房型，先根据客户的购房需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用。项目开始开发，营销也就结束了。这将是房地产开发模式发生的真正不凡剧变。
众筹存在潜在风险 实操规范要求高
“相较于传统的投融资模式，房地产众筹比以往的银行和信托等融资手段有更低的成本与更多的宣传‘噱头’，为开发商融资开发提供了另外一种可能，也为房地产开发提供了一种新模式，这也是目前许多开发商为之热衷的主要原因。但众筹的潜在风险，许多硬伤无法解决，要形成一种模式困难重重。”重庆大学房地产经营管理专业某教授如此告诉记者。
首先，由于金融体制的问题，银行很难成为众筹融资平台。于是与房企合作的更多是互联网金融平台，它们参与众筹和资产运作，不可避免地成为收款主体，从而形成资金池。但平台自建资金池后，可能经常出现的跑路现象，将给普通投资者带来巨大的投资风险。做好投资者投资资金的监管，防止资金被挪用或挥霍，对于控制众筹产品的风险是重要的。这对众筹平台本身就提了很高的的要求，因此投资者在选择平台时务必慧眼识珠。
