逐渐松绑的楼市紧缩政策、愈发宽松的货币环境、扎堆的新增供给以及较低的购房门槛，2015年伊始，在各种利好刺激下，市场各方对今年房市走势普遍表示乐观，甚至有观点认为2015年一线城市的房价将呈现上涨趋势。

  另一方面北京楼市热点迭出，地价屡创纪录，6万元以上的高端市场迎来供应大年，10万元以上的顶豪市场已经有十余个项目蓄势待出，政策方面，北京居住证制度年内出台、直系亲属房产转让改亲属关系公证，就连执行最严厉的限购政策也只是强调不会“取消”……三九四九的严冬，楼市却频传暖风，那么2015房价真的会涨起来吗？谁的房价还能继续向上飞？

  市场1月楼市仍处高位预期向好

  在房企“抢跑”、购房者入市、利好政策频出的带动下，1月份北京楼市延续了去年年底的“翘尾”行情，整体成交相对保持高位。

  根据中原地产统计，1月份前25天，二手房成交9261套，新建住宅签约7864套，均超过了2014年1月同期，整体市场在进入2015年后，继续高位运行。据链家地产预计，本月成交量将在13000套左右。

  成交上升与开年以来公积金政策宽松有一定关系。据链家地产市场研究部统计，2015年1月份成交的90平米以下的房屋中公积金贷款占比为31.4%，较2014年12月增加了9.8个百分点。公积金贷款的总体占比也较2014年12月上升了7.5个百分点。

  链家地产市场研究部张旭认为，信贷和公积金政策的逐渐宽松在一定程度上拉动了刚需购房者的购房热情，进而促进了小户型房屋的成交占比上升。“近期北京市二手房市场成交价稳定，面向刚需的利好政策陆续出台，部分客户对未来市场的预期有进一步回升，因此总体成交量处于相对较高水平。”

  不过，上海房地产研究院发布的报告显示，1月前20天典型城市成交量，相对去年12月出现了较明显的下跌，预计1月份成交量将出现两三成的环比下跌态势。但报告指出，1月份市场成交行情略显黯淡，但市场看涨情绪并没有因此而回落。尤其对于一二线重点城市而言，在2014年年底已出现房价止跌反弹的迹象，这会使得市场预期得到进一步的改变，随着房企推盘和购房者入市节奏的加快，预计春节过后市场成交量将继续攀升。

  去年1月、11月、12月和今年1月同期成交数据对比

  2014年1月1日-25日 2014年11月1日-25日

  二手房7873 8679

  新建住宅6638 9694

  2014年12月1日-25日 2015年1月1日-25日

  11510 9261

  14432 7864

  （数据来源：中原地产）

  政策

  各地救市政策升级

  从去年下半年以来，各地楼市逐步走出持续近一年的低迷，成交开始逐步复苏，这与地方政府密集释放宽松政策有密切关系。

  1月20日，四川省宣布取消全省楼市限购、限价政策，尤其是已执行多年的“70/90”调控政策，为新年楼市进一步松绑。这也是近期多地释放出稳定住房消费积极信号的其中一例。

  2014年下半年起，各级政府纷纷出招托市，福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等省份，针对房地产行业发布综合性文件，从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手，促进房地产市场发展，刺激购房需求入市。

  中原地产报告显示，公积金贷款放松以及财政补贴购房成为最主要的两大地方刺激楼市的手段；而北京、上海作为全国最重要的两大一线核心城市，均在第四季度对普通住房标准作出较大幅度调整。普宅标准与住房信贷、公积金、税收优惠等多个涉及购房成本的环节直接相关，因此对市场的利好作用显著。

  福州市近日下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府了。中原地产首席分析师张大伟分析认为：虽然从价格看，低于市场价15%，很少有市民会愿意出售给政府，但这一政策对购房者而言有托底的作用，在政府回购承诺的影响下，购房者入市的积极性会提高。

  张大伟预计，2015年，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、一线部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。

  在北京限购政策继续的同时，一些微调已经开始，从今年1月1日起，北京住房公积金实行新政，购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米（含）以下的首套自住住房，贷款最高额度上调至120万元。

  供应

  新盘集中入市时间前置

  截至1月20日，北京楼市共有9个项目入市，相比去年同期增加5个，打响了全年供应的第一枪。据亚豪机构统计，2月楼市再接再厉，虽然有春节因素，但仍预计有10盘入市。

  据统计，这10个项目包括北京城建北京密码（资料、团购、论坛）、苏宁·尊悦大厦（资料、团购、论坛）、水晶屿（资料、团购、论坛）等4个纯新盘，以及包含常楹公元·自由派（资料、团购、论坛）、中建·国际港（资料、团购、论坛）、领秀慧谷等在内的6个老项目后期。

  虽然横向比较入市量处于低点，但是从纵向对比来看，2月入市项目数量相比2014年多出一个，并且在近6年的对比中，仅低于2013年春节月的供应量，比2011年最低点多出6个项目。而细分全月情况来看，从2月13日（腊月二十五）之后，随着各公司放假潮逐渐袭来，楼市基本就已进入封盘期，基于项目开盘通常选择周末这一不成文的惯例，这意味着，在2月13日之前的周末，仅2月1日、7日、8日三天，10盘的入市量已属丰富。

  从入市项目的类型来看，10个项目当中，商住类产品占据了半数席位，其中包括位于大兴的北京城建北京密码、丰台区的中奥广场·首站、平谷区的蜜码空间等。

  “今年新盘入市的时间节点明显前置”，亚豪机构市场总监郭毅分析，以往开发商通常是等待市场时机，而经历了2013、2014两年楼市的忽冷忽热，没有踩对市场、政策节点的开发商教训惨痛。特别是2014年春节后市场骤然降温，很多本来信心十足的开发商应对不及，年初仍抱惜售心态，到了年中不得不在库存压力下降价抛售。

  而进入2015年，北京房地产市场前景仍然扑朔迷离，虽然调控政策导向正在趋向宽松，但开发商在前几年激进拿地，背负着沉重的财务压力，因此不敢再“等”市场而是“抢”市场，在项目达到入市条件后抓紧推出，造成新年伊始北京纯新项目的集中开盘。另外，自2014年底的预售价格的全面放开，也为楼市供应的不断增加提供了源源动力，因此2015年也将成为供应市场遍地开花的一年。

  买方

  刚需成交放量豪宅买家登场

  虽然供应上涨趋势明显，但是基于1月与2月均处年度供应低潮期，郭毅预计，2月成交难以出现较大突破，将处于低位起航态势。而春节之后自3月开始，随着项目入市量的不断增加，会吸引成交不断上升，楼市逐渐进入供需两旺的阶段。

  除了供应增多导致需求回暖外，受央行降息、北京市普通住宅标准调整和公积金贷款最高额度提高等密集利好的影响，买方市场也在逐渐复苏。

  对高端市场而言，今年无疑是个“豪宅年”。据不完全统计显示，至今年年中，香河园3号、保利东坝地王、中粮瑞府、龙湖西局地块、夏家胡同、万柳地块等“地王”项目将陆续入市，预期售价都将高于10万/平方米，如果算上二手市场的老牌顶级住宅项目，北京今年单价在10万元以上的顶级住宅项目至少在40个以上。

  随着众多顶级豪宅的推出，顶级买家也纷纷登场。1月7日获批销售的中赫万柳书院，虽然销售均价高达14.5万元/平方米，但当日就有12套被认购，入市以来认购势头喜人，二期获批销售证预售价提至近15.5万元。

  与此同时，刚需市场也有显著变化。

  据伟业我爱我家市场研究院监测，1月前半月，北京市50-90平方米之间的住宅新房成交在全市整体成交套数占比中，比上个月上升了6.76%，而16000元/平方米以下的新房成交套数占比也从上个月的27.12%提升到了44.78%，增幅达17.66%。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，小户型、低均价新房成交占比走高，表明2014年12月31日北京市公积金管理中心调整首套房公积金贷款最高额度到120万以来，市场刚需人群出现了较为明显的成交放量，因此也影响了新房统计价格在1月的显著走低。

  显然，从供应结构来看，虽然5万元以上的高端市场将迎来供应大年，而且顶级买家出手不凡，但“有钱任性”的高端置业者依然有限，受困于购买能力的刚需和改善仍是市场主体，价格依然是2015年楼市敏感词。

  观点

  降也难涨也难

  显然，2015年的开局明显好于2014年的开局，无论政策还是供需心态，都呈现出更理性的色彩，但2015年是否真能“涨”字当头，甚至走出2009年的态势？这显然并不现实。

  上海房地产研究院日前发布的《2014年新建商品住宅库存报告年终版》指出，2014年35个城市新建商品住宅库存呈现“先攀升后盘整”的态势，即上半年去库存速度持续放缓，而在下半年则持续加快。

  研究员严跃进指出，在限购政策取消、二套房贷政策放宽、央行降息等背景下，市场成交显著提升，这有助于各房企和各城市去库存速度的加快；从35个城市的总体水平看，库存去化周期的数值基本“脱险”，即远离了上半年持续形成的高位水平。随着去化周期的缩短，此类城市的房企将主动放弃价格优惠的做法。九成城市库存去化速度在加快，说明市场预期趋于好转。

  但是，值得注意的是，截至2014年12月底，这35个城市新建商品住宅库存总量依然高达28124万平方米，和11月份基本持平，同比增长15.4%。库存压力依然不轻。

  在记者的采访中，专家们虽然普遍认为2015年房价难以下行，但上涨也不容乐观。

  中原地产首席分析师张大伟

  房价很难下行调整

  随着市场信心的恢复，房价已经基本可以判断很难有下行的调整，但整体2015年初市场依然难有大幅上涨的可能性。政策环境持续向好，就在去年的最后一天，北京楼市喜迎新年“红包”。北京公积金政策作出放松调整，即购买面积在90平方米（含）以下的首套自住住房，贷款最高额度上调为120万元。由于特殊的市场地位和特征，一线城市的市场走势，一直具有全国楼市的风向标作用。在各地一系列行政干预及信贷紧缩的政策陆续退出之后，直至去年第四季度，京沪两地才对普宅标准作出较大幅度调整，预示着政策环境的改善开启。而作为2014年北京楼市的最后一个政策红利，北京公积金政策的调整无疑将有利于2015年北京楼市的继续复苏，也将对其它一线城市的政策走向产生一定的影响。

  亚豪机构市场总监郭毅

  房价将稳中有涨

  在逐步宽松的房调政策和货币信贷政策的支持下，预计今年北京商品住宅市场的整体房价水平将保持稳中微涨的局面。其中刚需市场的价格水平将保持稳定，个别产品同质化严重的区域仍会出现商品房降价的现象，主要原因在于2015年北京还将有3万余套自住房上市，是2014年的2倍。自住房供量大增，一方面起到拉低市场均价的作用，另一方面，也因对刚需客群形成分流，阻碍了中低价位商品房项目的成交，制约了商品房项目的价格上涨。但是，2015年，高端市场将有大量地王级顶级豪宅入市，使得高端市场的均价水平被大幅拉升，从而对北京整体房价的走高形成结构性影响。虽然高端市场的价格走高，但因为其仅仅面向财富阶层，在北京商品住宅成交中仅占到3%-5%的市场份额，因此对北京整体房价水平的影响并不大，这也是2015年北京房价走势保持稳中微涨的原因所在。

  研究院研究员严跃进

  房价有攀升可能

  房价走势背后有四股大的驱动力。第一是供求关系或去库存周期的变动，第二是货币流动性和资金成本，第三是市场预期的变动，第四是土地价格等住房建设成本。从这四个层面看，去库存周期在持续收窄、信贷成本在逐渐降低、看涨情绪若隐若现、土地价格持续攀升，都会带来房价止跌反弹。所以说，从全国整个大趋势看，房价依然有明显攀升的可能，无论是从房价指数指标还是房屋销售均价指标看都是如此。当然，区域分化现象还是很明显。一二线重点城市在第一季度会有一个明显的止跌反弹迹象，而三四线城市则要缓慢一些。部分经济落后的、偏远的三四线城市房价可能会维持一个停滞的状态，这和此类城市房价提振的冲击力不够有关。而从房价环比和同比增幅来看，2015年上半年会出现一个环比正增长态势，到了下半年则有房价同比正增长态势。

  中国科学院预测科学研究中心

  房价保持上涨趋势

  预计2015年全国商品房销售均价约为6400元/平方米，同比上涨1.2%。预计2015年一线城市商品房销售均价约为20100元/平方米，同比上涨6.5%。其中，2015年1季度全国商品房销售均价同比上涨约1.8%；2015年1-2季度全国商品房销售均价同比上涨约2.2%；2015年1-3季度全国商品房销售均价同比上涨约3.0%；2015年1-4季度全国商品房销售均价同比上升约1.2%。2015年商品房销售面积与销售额有所上涨。在房地产供给方面，预计2015年房地产新开工面积约为189000万平方米，较2014年同比增长5.2%。房地产施工面积约为791780万平方米，同比增长9%。