??我们都知道温州房价自2011年底开始出现暴跌，直到今天仍一蹶不振；2012年后鄂尔多斯 “鬼城”风波又起，烂尾楼被曝光。虽然两个城市地产崩盘的方式不一样，但是两者却有一个共同的原因—民间资本过度投资地产，地产业杠杆高积聚风险。

??某机构将地产投资过剩度、民营资本活跃度、资本投入地产而非实体经济的概率以及近两年实体经济放缓程度综合起来考量一个城市(地区)的地产下跌风险。发现地产投资过剩影响最大，其次分别为民营资本活跃、投入地产而非实体经济的概率，近两年实体经济放缓程度影响最小。因此在对这四个风险标准化后分别给予0.4、0.3、0.2、0.1的权重，综合风险排名。

??综合分析后，风险排名的前15个城市依次为：金华、温州、运城、台州、鄂尔多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龙岩、邯郸、无锡、泉州、安阳、常州。通过综合分析列表发现，以上15城中，民营企业GDP占比均超50%，其中，金华和泉州甚至达到了90%。

??通过对温州、鄂尔多斯及其他相似城市的数据分析，业内人士认为地产价格下行风险较高的城市通常会有民营资本大量介入房地产投资。对地产行业过度投资，且投资增速远大于工业产值增速，导致实体经济下滑，企业资金链紧张，引发地产资金周转问题，迫使开发商降价销售楼盘。

??“民营资本过度投资房地产行业，是一个恶性循环。”一位业内人士分析指出，以上15城，投资增速远大于工业产值增速，这意味着资本进入地产业和实体经济的比例失调，通常而言，地产投资比例越高，积聚的地产价格下行风险也越大。

??“这个观点其实也非常好理解，比如榜首的浙江金华，当地民营企业GDP达90%，而同比该区域的地产投资和工业产值增速落差较大。”武汉一位业内人士分析称，意味着大部分的民营资本流入房地产用于开发，而实体经济产值处于低增速阶段，“不断有资本进入房地产，就会不停的造楼，但区域需求量是有限的，一旦供大于求，民营资本周转就会报警，同样拖累整个地区实体经济发展。”