??在一片萧条的大连楼市，去化战愈演愈烈。

??据中国房地产报调查，目前的大连楼市中，无论是投资型项目还是刚需项目的去化过程中，都存在一定比例的基金组织和私募机构的介入。其操作手法多为以房价总款的10%~20%为定金、一次性签订1亿~3亿元的房源货值，再以此体量作为和开发商议价的前提条件，获得市场公开售价的70%~80%的折扣优惠，通过渠道公司和中介公司进行分销，进而形成项目售楼处售卖和渠道商售卖的双轨制营销体系。

??在这种情况下，售楼处实际上已经被弱化、而渠道公司和中介则成为实际上的存量去化主力军。

??但不少开发商也对此模式持保留态度，“此模式对于开发商而言，具有在快速清理账面库存的优势，缺点是渠道商短期求利为主，定价比较混乱，甚至出现同一个项目相近房源不同渠道商报价相差近10%以上，因此项目形象不断受损、待购客户更加迷惘。”大连天启投资顾问有限公司总经理郑秋浩说。

??市场严重萎缩

??随着房地产市场放开限购限贷、房贷降息、打折等利好政策的相继出台并施用，国内一些城市的房地产市场明显呈现出触底反弹之势，个别一线品牌房企销管中心甚至开始启动全国在售项目全面涨价的预案，一时间媒体平台也都充斥着买房趁早的论调，仿佛市场又回到了前几年那种政策报复性补涨的既定轨道上。

??大连作为东北地区最具活力的地产市场之一，在一系列政策利好的刺激下仍旧反应平淡，这也让众多苦闷了近一年的大连地产商们刚刚燃起的热情又冷却下来，此番拐点论的预期也被大打折扣。

??而市场萎缩和供应结构失衡，则被不少业内人士认为是大连楼市难迎拐点的重要原因。

??据中国房地产报记者了解，大连市目前最热的中山区东港板块，目前已出让属于居住类产品的规划建筑面积为563万平方米，目前已销售的面积仅为44万平方米，高库存已经成为该区域的首要问题。

??“在不考虑新增建设用地计入的前提下，以每年平均去化20万平方米的速度还需消化28年，而且从目前的在售产品供应结构上看，150平方米以上豪宅套型的供应比重超过60%、100平方米以下投资公寓占比20%，100~150平方米市场集中跑量的套型占比仅为20%。大连作为在东北颇具影响力的现代都市，外来购房需求一直以来都是豪宅市场的重要支撑，而购买豪宅的客群无外乎就是富商和官员这两类人群，进入2014年以来，整个社会经济形势不是太好，再加上很多传统资源型高利润行业都面临产业结构调整的影响，致使许多商人的购买力严重缩水，被迫放弃和延缓了置业计划；而往年豪宅市场客群半壁江山的官员，在今年的社会形势下更是谨小慎微，很多人都在委托我们销售人员低价亏本甩卖其已购房源，就更谈不上新购房源了。”东港商务区某项目销售经理对记者表示。

??此外记者通过区域内另一个项目营销人员处得知，今年该项目完成销售额1亿元，却同时出现了退款2亿元，从整个销售业绩上看，2014年还在负值状态，楼市的惨淡可见一斑。

??营销乱战

??相比中高端市场的表现低迷，大连刚需、改善住宅市场也呈现量价齐跌的状态，据中国房地产报记者对20个跨年在售项目调研样本的不完全统计，其成交量和成交价格的平均数值分别是去年同期的69%和76%。

??而在目前的大连房地产市场，除了开发商和中介之外，又出现了另一种销售模式。

??目前，大连楼市中无论是投资型项目还是刚需项目的去化过程中，都能觅得一定比例的基金组织和私募机构的身影。其以房价总款的10%~20%为定金、一次性签订1亿~3亿元的房源货值，获得市场公开售价的70%~80%的折扣优惠，再通过渠道公司和中介公司进行分销。

??这种方式虽然解决了开发商的去化难题，但价格乱局也随之出现。如今，大连市场上，时有出现同一个项目相近房源在不同渠道商的报价相差近10%以上。

??“正是基于这样一个客观现状，在此次新政出台实施的一段时间以来，市场反响平平，大部分潜在购房者都在目前混乱的销售市场中十分迷惑，不得不继续采取观望的保守举措。相对而言，待购客户更加信任项目售楼处的销售平台，而不太信任鱼龙混杂的各种渠道商和金融机构囤房，但两者之间明显的价格差异和不断受损的项目形象都让购房者在选择过程中十分痛苦，除部分熟悉房地产权证手续的购房者选择低价从渠道商购买房源外，更多的购房者还是寄希望能从售楼处卖场争取到与渠道商相同的或者接近的价格。”大连中山区某项目销售经理对记者表示。

??在记者的实地采访中，不少业内人士也表示，从大连刚需和改善型需求来看，目前的淡市应该只是阶段性盘整的必经过程，尤其是在特定时期出现的营销模式上的多元化格局，延长了这一盘整过程的周期，待市场稳定或者各种营销模式取得新的平衡后，大连这座城市旺盛的普通住宅需求就会正常释放出来，市场也会触底反弹、走出低谷。“大连高端豪宅市场则面临十分严峻的形势，尤其是中山区东港板块的产品定位势必要进行必要的调整，但因其相对高企的土地楼面价格，现阶段只能以增加商务、酒店、办公等产品比重，聚集形成以金融、商贸、咨询等现代服务产业为功能的城市新核，进而分解掉目前庞大的建筑规划体量。”上述东港某项目销售经理说。