在“雷军一亿投资You+公寓”的消息在微信朋友圈刷屏之时，一家名为“蘑菇公寓”的单身白领合租公寓正在上海悄然兴起。交通便捷的轨交房、独特的运营模式、完善的设施配套以及丰富的线上线下活动，赢得了沪上单身白领们的青睐，也令其顺利获得平安和IDG投资，潜力一触即发。

　　世邦魏理仕一位专家曾经表示，一贯变化缓慢的房地产行业，现在必须做出转变，即从一个单纯的空间提供者，转变成体验的策划者和社区的创建者，并与租户和其它参与者建立“共赢”的合作关系。谁能理解新一代的房地产解决方案并进行商业化，谁就能获得更大的市场回报——显然，龙东平与他的蘑菇公寓，已经意识到了这一点。

　　加紧生长的蘑菇

　　记者按照约定的时间到达蘑菇公寓位于江宁路的公司时，作为公司的联合创始人，记错时间的龙东平还在面试。而穿梭于办公室之间的年轻人，络绎不绝的面试者……一切都说明：这是一家正在加紧生长的公司。

　　“白领理应得到更体面的租房生活。到目前为止，一线城市的租房市场仍然是一个卖方市场，二房东或者房主都是一个强势的群体，这让租房的白领们没有尊严，市场也没有契约精神可言。”匆匆赶到的龙东平，一来就开宗明义。

　　深感上海市场“租房痛点太多”的龙东平，与其多年创业路上的挚友——原德佑地产营运副总、执行董事马晓军，和看好长租市场未来发展的风投机构“刚好有了一个契合的点”：“蘑菇公寓应运而生。”

　　“现在完全是属于高速增长的状态，”龙东平自信满满：“这是一个非常巨大的蓝海市场。到目前为止，还没有遇到过与我们发生正面碰撞的对手。”停顿了两秒钟，他打了个比方：“就像你开一艘船到太平洋上去。你能做多大就做多大，随便你做。”

　　正如龙东平所言，2014年初才成立的蘑菇公寓，一年不到，可出租房源便已经实现由0到4000的增长，而团队成员也由最初的20人迅速成长到300多人。在缺乏宣传的前提下，高速增长的蘑菇公寓已在沪上白领群体中树立了不错的口碑。其设有专门的营销团队，配合官网、400电话、微信、微博等各种途径，“我们正儿八经地做，从今年2月开始的，(业绩)每个月都是往上走的。”

　　“不收中介费”自然是蘑菇公寓强大吸引力的重要构成因素——但这并不意味着其会与中介形成对抗之势。而此前因为“不收中介费”等问题，搜房与链家已经水火不容。

　　龙东平解释说：“中介就相当于我们的门店，你提供房源我付佣金，我们是合作伙伴。”目前，蘑菇公寓手中的房源大多来自中介，而在上海知名中介公司德佑地产工作达6年之久、对上海市场极为熟悉的龙东平，拥有相当的人脉资源，“我们的合作非常顺畅”。

　　不收中介费，支撑蘑菇公寓的资金从何而来？

　　除了平安与IDG的投入，蘑菇公寓主要采取“批发转零售”的业务模式来维系发展：其与房东(中介)签下5到10年的托管合约(批发)，对于托管的房子，则会进行一定的标准化装修，此后进行拆分并出租给用户(零售)。在这个过程中，蘑菇公寓享受了从批发到零售的价差，而对房屋的再装修，又带来一定的装修溢价。此外，依靠租后服务，蘑菇公寓可以额外获取相当于租金10%的服务性收入。

　　如今，除了与中介的合作，蘑菇公寓也将合作的触角延伸到了房企。在广州，You+公寓的想法已经吸引了时代地产，后者拿出时代地产位于广州的TIT创意园，专门与you+合作，提供项目，由you+负责管理，打造出广州首个you+国际创业公寓。而对于蘑菇公寓，已经有包括万科在内的数个开发商明确表示希望合作，“直接拿出来做整栋，或者结合蘑菇公寓的想法量身打造类似产品，”龙东平称：“蘑菇公寓在‘白领需要什么样的公寓’方面已经累积了大量的经验与想法。与房企合作，我们要做的就是把这些想法现实化。”

　　做长租公寓，不是做情怀

　　记者对比了同路段同户型的租房价格，指出蘑菇公寓的价格偏高。

　　但龙东平并不这样认为。“不高，”他毫不犹豫地打断了记者：“蘑菇公寓提供的房源不仅不贵，还非常超值。”目前，蘑菇公寓与“金主”平安集团合作，付房租刷平安银行信用卡可以月付房租，同时没有利息和手续费，并可享受减免一个月房租。

　　此外，“我们并没有对房型进行切割。按照上海市租房的各种规定，我们没有违反其中任何一条，而这个价格，我们有专门的团队去分析市场，我们会定出一个基价，每一个小区，会有参考价格，进行细分，每个价格都是经过精心测算，不是瞎定的，省却了租客讨价还价的交易成本”。

　　“月租两三千，住总价6、700万的房子，24小时监控录像、严密的安保。进小区必须要门禁，各种安保措施……太超值了！”龙东平激动了起来：“我自己就住在里面体验，现在你叫我去住个一室一厅我都不乐意。”

　　官网显示，蘑菇公寓所提供的房源几乎都毗邻地铁，直线距离仅有300-500米，最多不超过1公里，地段优势非常明显，最大限度省下租客花在上下班路上的时间，提高蘑菇公寓房源的性价比。

　　“做长租公寓，不是做情怀，”龙东平强调：“做蘑菇公寓得按照马洛斯需求层次理论来做，地段、价格、安全，把基础的东西给做好了、硬件达到了才能去考虑情怀与社交。”

　　蘑菇公寓的房子也不是谁都可以租的。定位于“单身白领合租公寓”的蘑菇公寓，不仅从价格上分流租客，更采取一系列的措施对租户进行了筛选。“我们需要认证的，来的时候得看身份证，还要提供工作证明或者名片。”

　　“别说网上流传的‘三不租’了，在我们这里，四不租五不租。”在蘑菇公寓，有不良生活习惯、情侣、带宠物的客户……统统都不租，极其傲娇任性。此外，“蘑菇客”还可以按照兴趣爱好、职业、性别、星座来筛选室友。比如你不想跟处女座的人住在一起，你想跟爱做饭的人住在一起，都可以任意搭配。”

　　蘑菇公寓CEO马晓军曾经表示，蘑菇公寓这一白领租房社区，时髦地说，就是用互联网方式整合社会资源，达成多方共赢；通俗点说，就是将一线城市交通便利的优质高档住宅，整合为高性价比的公寓，提供给都市白领。

　　眼下，致力于“打造白领社交圈”的蘑菇公寓充分利用了互联网：其向“蘑菇客”推出社区交友APP，配合微信、微博，定期举办各种社交活动，比如马卡龙制作等，“蘑菇公寓火爆的原因是住在里面的白领产生了连接”。

　　大规模扩张明年启动

　　事实上，类似于蘑菇公寓、You+公寓这样的长租业务并非新鲜事物。公寓出租(包括长租)行业其实早已存在，比如酒店就有中短期的出租，而一般的中介也有相关业务，并非随O2O的概念一同成长的全新商业模式，区别只在于运营模式方面，蘑菇公寓等新兴项目与互联网的联系更为紧密，且更加关注租户的居住体验。

　　龙东平坦言，长租行业的技术门槛确实较低，“硬件条件也并非不可获取”，所以蘑菇公寓的核心竞争力就是人：“最终拼的就是你这个团队，人不一样，做出来的事情都不一样，是不可复制的。即便我告诉你所有的东西，但是也不会形成一模一样的东西，时机都不一样。”

　　目前，蘑菇公寓旗下的房源的空置率基本控制在5%以下，远超同行。而平安集团与IDG两大投资方对利润则“暂时没有要求”。“蘑菇公寓做了还不到一年，风投希望的我们是把系统弄好，产品弄好，规模扩大，看内部管理系统是否具有可复制性。”

　　龙东平透露，2015年与2016年，蘑菇公寓将有大规模的扩张。除了大幅提升上海市场的占有率，蘑菇公寓重点考虑人口流动快速、市场巨大的一线城市。

　　其官网显示，由于手握一批优质客户、数据与现金流，蘑菇公寓未来可以向多金融、社交、营销等多方面发展。例如，由于租金收入十分稳定，蘑菇公寓可以将租金收益权证券化，从而放大自身资本杠杆。而基于可信赖的社交环境与对白领群体的“精准垂直”，蘑菇公寓所搭建的社交网络，也可以向婚恋、交友、求职等领域深入渗透。

　　业内公认，在长租公寓行业，变革已经开始，中介这一庞大的传统行业将遭遇更多的冲击。蘑菇公寓、优客逸家等具有更好居住体验与性价比的连锁品牌长租公寓，必然会逐步替代传统的租房业态，剩下只是替代速度问题。