12月20日，新城控股(01030.HK)在一线城市布局的首个体验式商业综合体，同时也是青浦最大一站式购物中心——上海新城吾悦广场即将开幕。

　　据悉，上海新城吾悦广场总建筑面积约32万㎡、纯商业面积超15万㎡，自持经营的中心大商业面积超13万㎡，将一举打造青浦区域首个集吃喝玩乐购一站式的大型城市综合体、快时尚集群和独具特色的城市新地标。

　　从项目的选址、落地到购物中心的建筑设计、业态布局到开业，上海新城吾悦广场在策略定制过程中严格坚持差异化，并以区域内唯一高端城市综合体的形象强化项目独一无二的领先优势。日前，上海新城吾悦广场总经理李长江接受了记者专访，为我们独家揭开青浦最高端商业综合体的神秘面纱，和项目背后的精巧战略布局。

　　上海新城吾悦广场-青浦最大一站式体验购物中心

　　落子青浦  抢占上海新城潜力区域

　　记者：众所周知上海有七大新城，吾悦选择在青浦落户而非其他新区，当初是基于怎样的目的和考虑？

　　李长江：一是强大的社会资源支持。其实新城和青浦并非第一次结缘，集团的房地产业务进驻上海的首站也选择在青浦，目前已在这个区域开发了多个房地产项目，公司各项资质均得到当地政府及青浦人的高度认可。

　　二是考虑到青浦整体的规划发展。随着西上海大虹桥枢纽的崛起，青浦区“一城两翼”、“淀山湖新城发展”、“17号轨交枢纽”等一系列强有力的规划发展，青浦将作为上海重点打造的居住城区。

　　三是青浦现有的商业格局与市场消费不匹配。青浦城区整体商业以“桥梓湾商圈”为核心，整体商业氛围差，且无大型商业项目竞争，吾悦品牌的进驻可改变现有商业格局，保持长期竞争优势的同时，树立吾悦作为商业区域中心的品牌形象。

　　另外，其实集团早在十年前就已经在青浦拿地，而彼时在商业综合体开发方面已经相对成熟的万达也有在青浦拿地的打算，新城的目标是希望在一线城市尽快拥有我们的商业标杆，所以我们必须抢在万达之前，事实上我们也做到了。从2013年8月奠基仪式，到12月20日开业，我们仅仅用了16个月，这种奇迹式的速度目前业内只有万达能做到。

　　记者：青浦现有的商业较之于上海十二五规划其他新城开发中的核心商圈对比，因缺乏特色、时尚性以及业态不够丰富，颇受青浦当地市民的诟病，能简单分析一下青浦现有的商业格局吗？

　　李长江：经调研，我们发现青浦现有商业均已由街边店或者部分专卖店自发形成商业区域中心，多数商业经营品类可以满足消费基本的衣食住行，商业氛围停留在基础消费的原始形态。

　　首先是商业方面，集聚化明显。大型商业以桥梓湾购物中心为代表，其他区域多为超市、街铺等社区商业；而市中心多为中小型百货及沿街品牌店，业种单一，基本为中小型百货及沿街品牌店。

　　其次，在业态方面，较为低端。其中，东方商厦为该区域内档次最高的百货，百货业整体发展水平较慢，数量少，体量小，互动性差，以中端品牌为主；此外，大卖场为满足社区居民基本的、必需的生活需求，经营状况良好，但功能有限。

　　最后，业种方面，餐饮以中低端品牌、大众连锁品牌和当地餐饮为主，无大型品牌项目，经营状况一般。

　　而以上的这些困境，吾悦的先进性和高端定位都能一一规避和解决。

　　上海新城吾悦广场全景图

　　体验式商业更多是在服务——三大体验支撑  五大体验提升

　　记者：目前业界对中国商业地产发展趋势的大致判断是，随着人们消费习惯的改变以及互联网电商的冲击，体验式商业将成为未来中国商业发展的必然趋势，您是如何看待体验式商业？

　　李长江：我觉得体验式商业是一个宽泛的概念，不能仅仅停留在业态改变等方面。体验式商业更多的是一种服务，服务意识给客户带来的一种亲身的体验。

　　记者：作为中国体验式商业旗舰的“吾悦”品牌，其强调的“体验式”有什么特别的亮点？

　　李长江：吾悦式的体验可以分为三个方面：一是整体消费体验感。这里面包括吾悦广场整体人性化的设计体验感，吾悦广场每一处设计装修都以消费者为主导，比如便捷的人流动线、便利的停车位等，吾悦品牌也一直在加强这方面的设计研究，最大限度给予消费者最好的消费体验，这些都是互联网难以比拟的；

　　二是品牌设计体验性。我们从最初定位及品牌引进方面，就对各个品牌的整体设计、装修、产品布置等方面严格把关，以体验带动消费；

　　三是体验型业态的支撑。吾悦在满足各个业态基本比例的基础之上，也结合当地市场增加了一定比例的新型体验式业态：比如，儿童娱乐体验、文化旅游类体验等。

　　记者：上海新城吾悦广场作为“吾悦”系品牌的二代MALL代表作品，从产品定位、商业业态组合以及空间设计等方面，较之一代MALL有哪些根本性的提升和变化？

　　李长江：因为是进入上海的首个商业项目，我们着重在以下几个方面进行提升——

　　一是产品定位更加科学化。上海新城吾悦广场在初期土地规划之前就参与了项目调研，在充分了解项目所处区域的市场情况下，深入项目设计、规划等每一个环节，保证项目产品定位与市场需求的统一性，最大限度地创造改变项目区域商业新局面。

　　二是商业业态组合更地气化。我们结合此前的项目业态规划经验，在保证项目整体收益的基础之上，结合区域人口结构、市场经济、人文旅游等各项指标，准确统计市场消费占比、未来潜在市场需求空间等。

　　三是空间设计更人性化。上海新城吾悦广场采用了简单的人字形动线、超大的共享大厅、便利的垂直动线、舒适的购物环境，最大限度保证消费者便利性、舒适性，也保证每个商户享有均等的商业人流。

　　四是品牌招商更合理化。我们凭借总部强大的资源库支持，借助上海一线城市的优势，在最初的招商过程中，就对各个业态品牌做了充分摸底和市场预判，结合品牌商户与青浦消费群体的认可度与被认知度，合理引进符合项目定位品牌，保持项目长期的商业竞争优势。

　　五是运营管理更成熟化。借助总部的培训管理，我们上海新城商管团队也已经形成了标准化运营的管理流程。比如，我们从商户合同签约起就介入运营管理，从商户图纸设计、审核、进场、装修、开业筹备等各个环节充足准备，最大实效保证与商户之间信息传递，为商户提供最大的服务与支持。

　　上海新城吾悦广场总经理李长江站在沙盘前，对项目前景充满信心

　　互联网服务落地  70%商家首次进入青浦

　　记者：据说上海新城吾悦广场每个楼层都将主打不同的消费主题，能否详细描述一下项目特色？

　　李长江：青浦吾悦一层定位时尚精品，领头品牌有H&M、优衣库、C&A、丝芙兰等；二层定位时尚购物，领头品牌有Lily、拉夏贝尔、江南布衣等；三层定位儿童、家庭消费，四层定位时尚特色餐饮，比如外婆家等。除此以外，项目还规划有大型量贩式KTV、五星级国际影城、大型卖场，整个项目将打造成为青浦最大的吃、喝、玩、乐、购的一站式购物中心。

　　记者：目前一些购物中心已经在倡导用大数据来提升消费者的购物体验，上海新城吾悦广场在这方面有何动作？

　　李长江：青浦吾悦还将充分利用互联网来提升消费者的体验感。未来，一个基于wifi精准定位技术的导购APP将应用在上海新城吾悦广场，届时，消费者不仅可以在吾悦广场内网上冲浪，还可以利用这一APP进行便利购物。

　　记者：12月20日青浦吾悦广场即将盛大开业，目前已有哪些商家入驻？这其中有哪些商家品牌是首次进入青浦市场？

　　李长江：这次我们一共引进了150家知名商户1000余品牌，其中70%以上为首次进驻青浦。目前进驻的品牌有家乐福、大光明国际影城、铜锣湾KTV、丝芙兰、优衣库等。而12月20日上海新城吾悦广场的开店率将达到100%，业内的平均水平是70%~80%。

　　助推沪西商业格局升级拉动青浦消费市场

　　记者：您认为上海新城吾悦广场重塑青浦商业格局、提振青浦商业档次的核心竞争力主要表现在哪里？

　　李长江：主要表现在以下几个方面——吾悦产品设计：一体式购物中心，改变青浦传统街边商业或专卖店商业的模式；多元化业态组合：满足消费者衣食住行消费基础，增加各类品质生活的配套消费需求，创造以“家”为单位的消费群体，满足多方位需求。知名品牌组合：上海新城吾悦广场90%以上的品牌为国内外知名连锁品牌，第一时间为青浦人民提供服务。

　　记者：除了给青浦当地消费者带来一站式购物体验的全新生活，分析人士也认为，吾悦广场落户青浦对于扩大当地内需、拉动经济增长也将具有重要意义，对吾悦广场承载的城市功能意义和价值，您如何看待？

　　李长江：我比较认同这一观点。首先，青浦拥有较强的人口基数，但由于早期商业缺乏，知名品牌进驻较少。青浦吾悦将为当地带来强大品牌群，从而增加青浦区商业消费的固定性；

　　其次，吾悦广场将从购物环境、消费体验上完全改变现有的商业消费模式，通过多类型多产品化摆设陈列，促进消费者多品类消费，有限增加内需。

　　第三，青浦吾悦引进了近150家连锁企业，多数企业还在当地招贤纳士，增设分公司，一定程度上创造了就业，增加了当地税收。

　　当然，我们也希望青浦吾悦的开业，拉动青浦市场消费，成为青浦经济快速发展的一架马车。

　　记者：如果仅用一句话定位上海新城吾悦广场在青浦的市场地位，您会怎样概括？

　　李长江：未来青浦区核心购物、娱乐、休闲、经济商业中心。