随着国务院在2013年印发了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，具体提出了养老服务机构和设施的发展思路和指标，随着中国跑步进入老龄化社会，经中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约为4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。多种政策利好，再加之投资回报预期看好，导致养老投资出现规模化冲动性井喷，可是养老地产投资就真的稳赚不赔？归根结底养老地产这块蛋糕我们该如何去制作？又如何去分享？常言说，他山(微博 博客)之石可以攻玉，国际上，尤其是早就进入老龄化社会的发达国家，又都是如何应对的呢？有何可以学习借鉴的经验心得？就此我们采访了Winwin设计首席建筑师张延伸先生，张先生首先给我们介绍了美国经验：美国的养老地产主要有五个特点：

　　1、政府支持是开发养老地产的有力保证。

　　在美国，老年住宅的建设在质量和数量上都超过了其他国家，除了良好的市场运作之外，政府的大力支持也是重要原因。首先，养老的支付来源是整个养老地产业运行的关键。在美国，养老金是人们养老的主要支付来源。美国现有的养老金计划分为三大板块，分别为政府强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划。这一养老金计划为美国养老地产业的发展构建了一个稳定高效的金融体系。此外，政府在老年住宅与老年社区的开发上提供优惠，重视吸引私人企业投资经营。政府的管理和配套政策措施也为老年住宅的发展提供坚实的基础。

　　2、按需开发不同类型的老年住宅模式。

　　在美国，专家认为理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化进程。他们依据老年人所需社会服务支援的程度，来划分老年人居住建筑的模式。日前，美国老年住宅模式主要有五种类型：独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。独立式老年住宅主要满足有自理能力的老年人的需求，一般分为普通住宅和老年人专用住宅。老年公寓则一般分为自住型、陪护型和特护型三种类型。老年社区大多为私人投资并进行商业化运作，社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。

　　3、体现人性化设计理念。

　　美国在老年住宅设计和管理上非常重视人文关怀。在老年住宅的设计和建造等方面，充分考虑到了老年人的生理及心理特点，既方便其使用，又不至于使其感到孤独和无用。这里仅举一例来加以说明。在美国，有的养老院除有房门外，卧室、卫生间都没有门，有的养老院则是室内房间有门但无锁。这样设计是为了节省有时老人在卧室或卫生间昏倒又锁上门时需要破门而入的时间。因为，如果老人昏倒在门旁，破门而入则可能发生伤害。

　　4、“以房养老”模式发展成熟。

　　“以房养老”作为一种新型的养老方式，指的是老人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。房主去世后，该房产出售用于归还贷款。上世纪末，美国不同的州开始尝试“反式房产抵押贷款”，供年长者养老，取得了一定的成熟经验后，美国议会在2005 年通过了赞成法案，由住房及城市发展部具体负责制定实施细则并进行审批和管理。该部在网上有详细的解释、申请条例、相关规定等，还有免费咨询电话，不明白的地方，有专业工作人员耐心解答。反向抵押贷款在美国的发展既帮助老人解决了养老问题、分担了政府负担，又可以为银行等金融机构提供多种收益方式，它为解决美国的老龄化问题和社会保障问题起到了积极作用。

　　5、养老咨询业发达。

　　美国的养老咨询业非常发达，有国家政府的咨询服务组织，有在市场经济发展中涌现出的各类大公司、大集团的咨询服务，也有地区小公司和个人提供的咨询服务。就咨询项目来看，有为国家养老政策提供咨询；为企、事业的各类养老项目、工程提供硬件和软件方面(项目发展建设、市场开拓、管理经营、经济效益等〕提供咨询；以及为社区、家庭、个人养老服务需求(服务项目、质量控制、个案管理、居住环境改善、心理卫生保健等〕提供咨询。美国养老咨询业以市场需求为主，服务项目众多、服务周到，对美国养老地产业的发展起到了举足轻重的专业“谋士”作用。

　　美国是大约在1945年进入老龄化社会的发达国家，我们总以上5大特点可以看出来美国的养老地产开发模式也不是采用单一的，投资和运营主体，操作方式上也是多种多样的，尤其是整个运营咨询配套产业相对发达，这样再加上美国雄厚的社会经济实力，才能相对较好的解决社会养老问题。我们国家在实际操作中也应该采取多种投资主体多种运营方式的综合手段才能把这件事情干好。