朋友圈刷屏的“雷军的小米公寓” 真相竟是这样

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??2月11日,小米手机员工“钟雨飞”在微博发布了一条消息称,小米今年开建小米公寓作为员工福利。

??传言之后再无下文,许多人只当玩笑。没想到,在8月初,经过车库咖啡创始人苏菂的牵线搭桥,雷军只花5分钟,便敲定了对you 国际青年公寓领投A轮融资的决定,并决定担任顾问。在他看来,极有可能是一项比小米手机更伟大的事业。

??you 国际青年公寓号称三不租,45岁以上的不租,因为公寓关注的是年轻群体、结婚带小孩的不租,因为房间和楼梯为单身成年人设计、不爱交朋友的不租。

??从广州海珠区的凤凰新城地铁站A口出来,绕过几个繁琐的路口,映入眼帘的是一栋在楼顶上挂着“You 国际青年公寓”牌子的八层大楼。“You ”的黄底灰字设计比较醒目,但整幢楼的深灰色外立面,又令它显得很低调,但不失时尚。

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????you 国际青年公寓外立面

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??you 国际青年公寓外立面

??    这就是我要探访的U 国际青年公寓。与其说是公寓,其实用“宿舍”来称呼更合适。这里一度是个小仓库改建而成的办公楼,然后又被改建成一个年轻人群居的公寓。

??让我意外的是,要进入公寓相当不容易。大门是一栋1.5米宽的玻璃大门,大门上没有钥匙孔,也没有刷卡器,我喊破嗓子,大门那边好半天没有动静。

??过了一会儿,一个身高目测有1.8米,留着胡须的壮汉出来迎接我。真让我意外,我以为他是门卫,结果他自我介绍说,他就是you 国际青年公寓的创始人刘洋。

??他打开大门旁边的红色旧垃圾桶,揭开桶盖,把一张黄色的门卡放到盖子背面一扫,“嘟”的一声,大门自动打开了。

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??我还在纠结这重机关,没过5分钟,我就发现,在这座you 国际青年公寓里,不止是大门,通往小花园、健身房、公寓电梯等多处的大门,都暗藏着这样“狗血”的机关:有隐藏在消防栓里的刷卡器、有需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机关。

??你一定猜不到,最有趣的是什么。那是一个由三色按钮组成的脚踏密码器,你必须按照预先设定的顺序,用脚依次踩下按钮,大门才能打开。

没错,要拉动弹珠机的拉杆,旁边的大门才能打开

??要按照预先设置好的颜色顺序踏下,否则就只能吃闭门羹了

??“这个设计,一方面是要防止陌生人轻易进入我们的公寓里,另一方面是通过新奇有趣的设计,为年轻人的生活注入更多的乐趣。”刘洋说,陌生人第一次来根本不明所以,这会给居住者带来最好的安全感和归属感,放松时才更容易交流。

??you 国际青年公寓的定位是给刚刚毕业、漂泊在外地寻求发展的年轻人提供性价比高的住处,让他们能在这里认识更多的朋友,从而有家的感觉。

??走过重重机关,我看到了一个完全与众不同的公寓:一楼是一个宽敞无比的大厅,摆着桌球台,有健身房、小酒吧,还有个80寸投影电视的影视厅。与其说是大厅,不如说是年轻人的会所。

??住在这儿的,全是刚出大学的年轻人,有了这么个活动场所,他们每天下班后不用锁在各自房间里,而是在这里跟“家友”聚在一起,不管是喝酒聊天还是打桌球,或者看一部电影,要么就玩玩Xbox360,甚至举行生日派对和各种节日派对。一句话,要的就是人和人在一起交流的机会。

大厅配备的小酒吧

??最近的照片是前不久的万圣节,这里刚刚举办的一场派对,“家友”装扮成各式各样的妖怪:木乃伊、日本女鬼、生化危机里的丧尸,这群逗逼的“妖魔”开始还在客厅里互相玩,后来玩high了,竟然跑到大街上吓人,让you 经历了一个不眠之夜。

在you 举行的万圣节化妆派对

??从电梯上去,楼上的七层一共有100多套公寓,每个房间20来平,没有规定主色调,房间里配备了悬空架床、柜子与独立卫浴

??房间的设计虽然简单,但每个房间都一定有一面明亮的大窗户,完全不会让人有拥挤压抑的感觉。更重要的是,you 允许家友在房间里随意创作,增添各种设计,甚至可以在墙上涂鸦,完全展现自己的个性。退房后这些设计还不要求还原,也不会扣押金

??我发现,房间里都没有配备厨房。刘洋说,多数年轻人没有自己做饭的习惯,所以you 有一个食堂,提供午餐和晚餐,一顿饭十多块钱,管饱。一楼也有一个公用厨房,让那些想炫厨艺又缺乏毅力的人可以偶尔下厨。

??you 国际青年公寓在广州只开了两家,分别在海珠区的凤凰新村和白云区的机场大道附近。多少钱啊?2000~3000元/月。这样的租金水平比周边同等面积的房子低一点点。

??此外,you 国际青年公寓每个月都会举行很多社区活动,包括“五同”聚会(同星座、同乡、同专业、同楼层、同爱好)、家友的生日派对、节日派对(圣诞节、万圣节、光棍节)、户外活动(足球、漂流等运动),公寓的天台还特意建了两座烧烤炉,让年轻人充分感受到生活的乐趣。??

公寓大厅的墙上,挂满了“家友”各种吃喝玩乐的照片

????在公寓里有20-30%的家友是创业者,每天晚上大家都会在大厅里一起讨论自己的项目进展和技术难题,很容易迸发出思想的火花。更重要的是,“家友”里有法律、营销、互联网、编程等领域的人才,一旦资源整合起来,能产生1 1>2的效应。

大厅里的60寸投影仪

????一个人为了追寻梦想在异地生活,那种没有亲人、没有朋友的孤独感,在高房价、高房租的压力下,年轻人很容易失去生活的激情,或者陷于每天的无聊。you 的创立,就是为了解决这个问题,让这些年轻人即使在异地也有一个温暖的家。谁敢说,这不是一个拥有庞大空间的刚需市场呢?

??“很多开发商都在宣称自己的社区服务是多么的好,但是等到房子一卖出去,剩下的只有冷冰冰的水泥墙。”

??事实上,雷军的小米公寓到底是真的如上面所说的,是年轻人的温暖住处吗?真相是这样的......

??1 · 真的是雷军的吗?

??只是股东之一,很少干预

??广州优家投资管理公司CEO刘昕澄清,雷军旗下的顺为基金投资入股,算是股东方之一。“他发现我们这个项目还不错,又是针对年轻人,双方不谋而合,就合作创业了”。

??记者了解到,在实际运营中,雷军本人及小米公司,迄今为止很少干预此项目。这个项目是否为小米以其商业模式进军房地产?刘昕表示,“还很遥远”。

??2 · 拓展到什么程度了?

??预计年底扩展到100家

??目前,you 国际青年公寓在广州共有海珠、白云两处,预计到年底,北上广三地将扩展到100家。

??从白云区公寓所在的区位来看,人气不算旺盛。

??3 · 为啥处处有机关?

??非住户很难找到刷卡入内位置

??看网络帖子,门铃等机关设置重重,很有标新立异的感觉,恐怕事实会让你有些失望。海珠区项目因设立于2012年,已经略显老旧。大门的门铃就是消防栓,大堂的门禁就是一个中标,除此外,并无其他亮点。

??设置更为突出的在白云分店,进门处其他门禁卡的位置,藏在门旁邮箱的投信口位置,不是这里的住户,即便捡到门禁卡,估计也很难找到刷卡入内的位置。同时整栋公寓管理也较为严格,送外卖人士无法入内,也不接受外人入内参观。

你能找到铁门的门铃吗?瞧,在这里——消防栓。

??4 · 与普通公寓有什么不同?

??很随意,很随性

??现场看到,这个公寓最不同之处在于“家”的理念。比如在大堂,有十几个人在开会,有的在见客户,有的则拿着电脑在办公,显得随意随性。

??这里曾是小仓库改建成的办公楼,而后被改建成年轻人群居的公寓。这里没有华丽丽的灯光设计,顶部是管道和欧式吊灯设计,风格比较混搭。一角摆着桌球台,有健身房、小酒吧,还有个80寸投影电视的影视厅,与其说是大厅,不如说是年轻人的会所。

??其次是卧室,对于喜欢涂鸦,或者家居设计的房客来讲,可以随意在门上或者墙上设计成自己喜欢的样子,而这些还会延续给下一任房客。

??原来电梯刷绿色的,也还不错,不刷门禁卡上不去哦。

??5 · 居住有什么缺点吗?

??两梯十几户,采光一般

??当然有。海珠店一层有两梯十几户,其中一梯为货梯。过道略显狭长,采光一般,记者还看到会有堆积出来的生活杂物。

??在白云店,房间也有不太适合的地方,例如每个房间的窗户只能在下端打开一点点,通风效果一般。

??6 · 可以随时看房吗?

??不行!要先加微信及预约

??这个标榜“互联网思维”的长租公寓,想看房可没那么方便。探访时,一位租客想入内看房被拒之门外。记者了解到,要看房还要先加微信及预约,才可以看房。

??7 · 谁都可以在这里租房?

??号称三不租!

??记者在大堂呆了3个小时,一直没没有看到年龄超过40岁的租客!为啥?因为公寓号称三不租,45岁以上的不租,因为公寓关注的是年轻群体;结婚带小孩的不租,因为房间和楼梯为单身成年人设计;不爱交朋友的不租。房客甚至还得通过KPI测试,通不过不让住。

??8 · 如此“有态度”,租金贵不?

??还行,但物管费不便宜

??公寓房间面积大多10-30平方米,租金1800-3200元/月,每月收取租金的10%作为物业管理费,此外水电费等都按照商业性质收取。据说现在海珠分店已经满员,还有30多人在预约。

??9 · 雷军能通过它获益吗?

??目前难!

??以白云区为例,如果该公寓为普通的商住物业,临近的绿地时代云都汇在售一手公寓均价约为20000元/平方米,而you 公寓30平方米户型月租大概1800元,如此算来物业年回报率仅为3.6%。在算上运行成本,项目难言盈利。

??从汇创意产业园区的性质来看,该地块不是普通的商住用地,成本不会如普通商业公寓那么高。中原地产首席分析师张大伟认为,如果是工业用地,在工业用地上做住宅和商铺是违反城市规划土地出让合同的行为,按规定应该补缴土地出让金,补签土地出让合同,最严格的说法可以认为是违章建筑。小做做可以吸引眼球,但一旦做大,这涉及巨大的法律风险。

??10 · 有定制服务吗?

??有饭堂、洗衣机、烘干机

??相关负责人介绍,为了打造家的感觉,公寓会提供一些公共资源,比如饭堂,由房客挑选最合他们口味的商家进驻,目前是一对夫妻在经营。四菜一汤约15元。

??此外,饮水机、洗衣机、烘干机等酒店常规服务,you 国际青年公寓也有。但没有高端公寓的定制服务。未来,仅存的大堂前台也将全部拆除,没有服务员,只有“家友”。

??那么问题来了!

??1:这种公寓如何定义管理。一旦出现个案的违法案件,是否会被取缔?

??2:目前这种物业运营方与产权所有方一般都不是同一个人或者机构,运用的都是之前闲置物业改造,这种轻资产模式自然可以在初期获得快速扩张。但后期如果准备上市,这种模式是否被资本市场接受?

??3:客户的数量问题,这种一个城市1-2栋楼的集中运营有对应的客户群。但如果体量增加,这种创业人群是否能够支撑。而且人员的流动性将比较大,也将明显提高运营的风险。

??其实中国房地产目前的投资属性过重,这导致租售比全部非常悬殊,这种情况下,任何正规的运营手段带来的租金投资回报率都非常低。他的利润率甚至远远不如制造业,而一旦购买物业运营,对资本的要求也将非常刚好,1亿也就勉强够给几百套装修。

??所以折腾小米公寓不如继续造小米。


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