在近日举行的沈阳冬季房交会期间,沈阳市政府出台的购房补贴政策引起广泛关注和争议。据记者了解,除辽宁沈阳外,江西、浙江、山东、安徽等20多个城市在取消楼市“限购令”后,先后出台了购房补贴、契税补贴等一系列提振当地房地产市场的措施。

限购退市,补贴出手

继今年6月呼和浩特率先取消限购后,绝大多数限购城市已跟进解禁。针对楼市新变化,一些地方又频出新招,改“限市”为“托市”。据记者梳理,地方政府购房补贴方式主要有三种:

调整普通住宅标准。近期,北京、上海等城市相继调整了普通住宅标准。同策咨询研究部总监张宏伟认为,调整普通住宅标准后,契税优惠惠及面扩大,更多的刚需及改善购房群体将少缴纳税费,并获得贷款优惠利率。以上海内外环之间一套总价为260万元的房源为例,调整前总价超过200万元的住宅属于非普通住宅,契税标准为3%,即7.8万元;调整之后,其总价低于310万元属于普通住宅,税率将按1.5%缴纳,购房者仅需交税3.9万元。

政府直接给予契税优惠或减免。即通过对特定产品类型楼盘,如精装修、绿色建筑项目、90平方米以下户型等的成交给予契税减免优惠。例如,安徽宿州出台政策,从10月17日至11月20日,对个人购买新建商品住房或二手房缴纳契税的,该市财政按所缴纳契税额的100%给予住房补贴。山东潍坊10月19日宣布,个人购买90平方米以下且属首套房者,政府给予其契税100%补贴;90平方米以上、144平方米以下的,或者用于创业的300平方米以下商业、办公用房,契税予以50%补贴。江西则发文通知,各地可对二手房交易契税、营业税给予适当补贴等。

政府直接发放货币补贴。如沈阳在冬季房交会期间,特别为购房者提供货币补贴:90平方米以下每平补30元,90-144平方米每平补贴50元,144平方米以上的每平补150元。江西有关部门也发文通知,除基本解除限购外,各地可对交易契税、营业税适当补贴。

行政“托市”引发公平质疑

近年来一些地方政府对楼市的干预不少,初衷均是为避免市场大起大落,但一系列行政化举措却引发对公平性的质疑。

人为影响市场预期。由于行政之手伸得过长,消费判断往往与市场走向相悖,出现“宁愿买涨不愿买跌”的怪圈。一些接受采访的市民表示,“政府救市”表明房价处于下行空间,将继续观望。业内人士也反映,政府行为让他们研判后市面临不确定因素。

财政补贴、免税有失公允。“那些购房者并非住房保障对象,凭啥拿纳税人的钱来帮他们买房?”沈阳李先生对财政补贴买房直呼不解。而对于沈阳大户型补得多、中小户型补得少的购房补贴政策,更有人质疑其“济富力度大,济贫力度小”。网友议论,政府出台政策时应该约束好权力边界,不能顾此失彼,“乱作为”。

有为特定对象牟利之嫌。今年5月,媒体披露杭州要求商品住宅售价应与备案价一致,一旦降幅超过15%就需重新申报备案,被解读为杭州对房价的“限降令”。

楼市去行政化路有多远

一些业内人士和专家接受记者采访时表示,“托市”手段亦应一分为二地看待。如对调整普通住宅标准和契税优惠的做法普遍表示赞同,认为其是顺应市场变化、让利于民的举措。

以上海为例,普通住宅标准调整后,全市普通住宅比例扩增至88.9%。搜房网分析师李宗洲表示,普宅调整是顺应市场的必然趋势。“随着近两年房价上涨,原先的普通房标准已不适用,适时调整普通住房标准十分必要。本轮普通住宅标准认定进一步降低后,中低端购房者在税收方面的负担有所减少,对于刚性购房者而言是个利好消息,预计将有10%以上的住宅交易因此受益。”

而直接用地方财政对购房者进行货币补贴做法却值得商榷。专家认为,这是地方政府对微观经济的一种直接干预。财政部财政科学研究所税收政策研究室资深研究员梁季表示,公共财政对弱势群体可以通过转移支付进行补贴,用财政资金来补贴非固定对象购房者,显然是不规范的,有失公平性。

梁季表示,公共财政可以通过转移支付对住房困难群体进行补贴,但是用财政资金来补贴商品房购房者,显然不规范,有失公平性。随意对税费减免缓,也会对微观经济运行造成直接干预。

政府对楼市伸出行政之手,显然并非治本之策。专家建议,政府每出台一项公共政策时,应该约束好权力边界,不能顾此失彼,显失公平“乱作为”。地方政府应在完善多层次住房保障体系同时,如何尽量减少对市场的行政干预,积极促进城镇化和房地产业转型,摆脱过度依赖土地财政,重构稳增长惠民生发展新路。

住房城乡建设部有关负责人近日也表示,楼市要去行政化,近期应借市场调整机遇,把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。