深圳鼓励住宅产业化,做完才有3%建面奖励
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11月11日，深圳市住建局、规土委、人居委联合发布了《关于加快推进深圳市住宅产业化的指导意见(试行)》(以下简称《指导意见(试行)》)，该《指导意见(试行)》明确了深圳市住宅产业化的发展方向，要求自20 15年起新出让住宅用地项目和政府保障房必须采用住宅产业化方式建造，鼓励存量土地(包括城市更新项目)新建住宅项目采用住宅产业化方式建造，鼓励政策包括达到1/3层数提前预售、奖励3%建筑面积等。
据市人居委人居建设发展处副处长岑岩透露，这份将促成深圳住宅革命的文件前后酝酿了四年之久，此番试行版本的出台受到房地产行业上下游产业链的广泛关注，而正式版文件预计最快明年将出台。有业内人士分析认为《指导意见(试行)》表现出政府对住宅产业化的鼓励，将颠覆传统的地产模式，而很多的房地产人士需要重新再出发。
深圳在建、计划开工产业化住宅项目15个
据市人居委统计，目前深圳市已经建成的产业化住宅项目共有3个，建筑面积达到28.9万平方米，正在建设的项目有8个，约18万平方米，今年还有陆续要开工的项目7个，连政府项目加起来可能达到上百万建面，目前初步合计项目是116万平方米。
截至目前，深圳市已建立万科、嘉达、中建国际3个国家级住宅产业化示范基地以及30个市级示范基地和项目。特别是自最早开始探索住宅产业化之路的万科，在深圳已形成了成熟的产业化技术体系，仅万科在建的产业化商品房项目已达130万平方米。除万科外，中建国际公司在深圳也有着占地面积5万平方米的预制构件生产基地，具备多项预制构件生产的核心技术，为深港两地生产预制构件。
岑岩表示，与内地大多数城市相比，深圳做住宅产业化有着得天独厚的优势。“外省做产业化首先考虑是用土地和其他优惠政策来吸引构件厂建厂，但深圳不需要，香港自上世纪80年代开始做住宅产业化，它的构件厂全都在珠三角。”岑岩进一步解释，目前珠三角预制构件企业的最大生产方量为114万立方米，估计现有港澳及深圳的生产方量为79.8万立方米，按15%的预制率初步估算，能达到570万建筑面积。而深圳今年每年新建商品房的供应量为500万-600万平方米，因此在产能和技术上深圳完全具备实施住宅产业化条件。
政策、规范缺位导致推进缓慢
早在2006年，深圳市被确定为全国首个“国家住宅产业化综合试点城市”，至今已历8年之久，但在深圳完全竣工的产业化住宅仅有万科第五园、龙悦居、万科翡逸郡园三个项目。纵观深圳住宅产业化这8年，除了万科在深圳坚持有项目在做外，其余的产业化开发商如花样年、中海集团旗下海龙建筑这两家企业之所以都没有涉足深圳市场，原因之一是深圳缺乏政策支持。
市人居委人居建设发展处副处长岑岩提到，政策的支持不足、标准规范不完善、现有工程建设管理模式不适应、成本增加、试点示范项目推广不多、宣传和培训不够是目前深圳市推广住宅产业化面临困境的六大原因。
据了解，国务院办公厅自1999年出台《关于推进住宅产业化提高住宅质量的若干意见》后，至今没有新的政策出台，导致各地在出台政策时缺乏有力的上位依据。而住建部发布的行业标准《装配式混凝土结构技术规程》，仅从标准体系而言，仍需不断完善，特别是传统监管措施不适应新型生产方式的隐忧。
住宅产业化革命，也意味着目前的工程资质管理、工程总承包和招投标模式也将发生全新的改变，但目前新的模式还有待时间检验。此外，在住宅产业化还未达到大规模生产阶段，其成本会有所增加，“规模化后增量成本会下降，但目前设计标准化不够，导致模具这块生产成本太高。”华阳国际工程设计新建筑事业部董事总经理龙玉峰补充说道。
开发商愿意尝试住宅产业化
有业内人士分析认为，为推动住宅产业化，政府方面借鉴香港经验，在制定《指导意见(试行)》时，作出了一定的利益让步。特别是其中提及的达到1/3层数提前预售、奖励3%建筑面积两大鼓励政策无疑对开发商有着巨大“诱惑”。但南都记者采访了多家开发商发现，尽管他们均表示住宅产业化是趋势，但目前对政策持观望态度的还是占多数，而希望加快资金周转的上市房企反而更愿意尝试新的生产方式。
一位不愿具名的深圳二线品牌房企营销总监认为，尽管他们在深圳拥有多个体量巨大的旧改项目，但由于公司未上市，不用面临快速回笼资金压力，因此暂时并没有考虑产业化。“在房地产行业还有很大的利润空间的时候，新工艺优势不明显，房企更愿意采用原有成熟稳妥的方式，毕竟新工艺还有待时间检验，而一旦出现问题会得不偿失。”他进一步说道，且住宅产业化还会面临成本增加、户型单一、抗震检测、运输物流压力等问题需要解决。
另一位龙头房企的项目负责人也表示，深圳目前只有万科在做，新的方法和模式都还未得到推广，因此其他品牌房企还需要一定时间适应，也暂时还没计算出前期的成本会增加多少，但提前1/3拿预售证和赠送3%的建筑面积这两点的确吸引力还是非常大。也有开发商期望政府尽快会有更具体、系统的细则和要求出台。
新政要点
1.新出让宅地100%实施产业化。
2 .政府投资保障房100%按标准化设计、产业化方式建造。
3 .安居型商品房(两限房)100%按产业化方式建造。
4 .自有土地自愿实施产业化方式建造，给予3%建筑面积奖励，功能为住宅，奖励面积部分地价按50%市场评估地价计收。
5 .旧改项目，产业化住宅由主体建设到2/3改为1/3预售。
6 .产业化住宅标准层应同时满足以下两个指标：预制率不低于15%，至少包括预制外墙、楼板、楼梯；装配率不低于30%，至少包括墙体、楼板、楼梯。
焦点问题
第1部分 利益相关方：开发商
新出让宅地100%产业化，是不是相当于给无相关经验的开发商设置门槛？会不会成为一纸空谈？
开发商有时间适应
市人居委副处长岑岩表示，目前招拍挂土地在市场上已经占比不到20%，虽然说新出让宅地100%产业化，但实际占比并不高，开发商还是有时间去适应的，政府对新规的执行效果完全有把握。他表示，以在做产业化的花样年为例，花样年事业部成立于2013年3月10日，从2013年3月到现在就一年多时间，已经是行业领先者。
据了解，2006年，深圳市获批成为首个住宅产业化试点城市，但是推进过程并不顺利，当时无论是实施部门还是开发商都有不同意见。岑岩进一步表示，经过这几年发展，住宅产业化技术已经成熟。首先在设计环节，有华阳为首的设计院在，8-10家还达不到，但3-4家还是有的。其次，构件生产企业，上世纪80年代开始实施住宅产业化的香港，其构件厂全在珠三角，可以为深圳所用。第三，施工企业，有以鹏成建筑集团为代表的国有施工企业以及个别私人包工队。
为什么将奖励面积限定为3%(交50%地价)，不可预售是否意味着可以现售？
3%奖励面积需待建完验收后现售
关于奖励措施的出台，市人居委与规划国土委已整整交涉4年半时间，岑岩表示，3%的补偿标准是对企业在刚开始做产业化时增加的成本进行相应的补贴。以万科为例，现在产业化的建造成本大约在300元/平方米以下，但万科一开始做时，成本是需要1000多元/平方米，从1000多做到300以内，经历了漫长过程。现在原特区内地价约2万元/平方米，原特区外是6000-7000元/平方米。目前按奖励3%再征收50%地价，原特区内是可以弥补成本，也是能赚钱的。而岑岩进一步透露，花样年、海龙这两家都没有在深圳做，就因为深圳没有政策支持。
此外，他表示，不纳入预售的意思是可以现售，这是一个技术问题，规土委马上会出细则，意思是必须做完，才能给3%奖励，如果没有做完，可能要收回或者处罚。因为产业化会在原来审批环节增加三道前置环节，第一，要先提出来，主管部门要审核确认；第二，报施工图之前要先审核施工图；第三，规划验收确认做完，才能给3%奖励。
存量土地若实施住宅产业化，主体建至1/3即可预售，相当于能提前多久回笼资金，将节省多少成本？
至少能提前10个月回笼资金
据了解，住宅产业化相比传统建造，至少可节省25%的施工时间。以建设一座18层高的住宅楼为例，如果采用传统手工建造方式，工期大概需要24个月，而引入工业化后，工期最快18个月就可完成，建设周期缩短了6个月。这意味着按《指导意见(试行)》规定，旧改项目若使用产业化建造，则可以将拿预售证的时间至少提前约10个月。这对于希望加快资金周转的企业无疑有着巨大的诱惑。若一个工程每月的借贷利息为300万，提前10个月回笼资金，就等于节省了3000万的财务成本支出。
第2部分 利益相关方：设计机构
标准化设计方面，除了深圳市的标准化设计要求之外，有一些企业也有自己的设计标准，这两方面设计标准之间若冲突，如何处理？
预制构件限定8种减少增量成本差距
据了解，指导意见文件中专门提到了，政府投资的保障性住房会将保障性住房标准化和技术标准作为投标附件，在全市推广实施。华阳国际建筑产业化有限公司总经理龙玉峰表示，深圳与其他城市不一样的地方就是，深圳用了两年多时间把深圳市目前单种建筑类型、建设量最大的保障性住房做了一个系统研究，未来深圳市要盖政府投资保障性住房可以直接从里面选产品。
这套研究的结果就是使整个预制构件只有8种，这就彻底颠覆了以前一个项目1万平方米跟一个项目10万平方米增量成本差很远的情况。市人居委副处长岑岩则表示，将来政策出来后，只要有市场需求，其他房企自然就会跟进。但与此同时，他也强调，标准化设计并不意味着千人一面，“就如奔驰有奔驰底盘、宝马有宝马底盘，花样年有花样年底盘、万科有万科底盘，大家不断PK，各自完善”。
住宅标准化对设计规划会有什么新要求？
设计前置，颠覆传统步骤，
龙玉峰认为,建筑产业化相对于传统的施工方式来讲，是一套全新的东西。
全链条的创新会对里面任何一个环节，包括设计、包括制造、包括施工，都会产生深远影响。
对此他进行了进一步阐释，单独就设计而言，第一个变化就是颠覆了传统设计的步骤，要将所有部品构件前置，先把大的部品构件定下来，再做方案，有点像选择性把它纳入设计里面。
对开发商来讲，设计做完后，拿设计图纸做该预算，再做施工，现在就要把后续工作接到前面，设计阶段做大量相互配合，比如建筑设计开始做了，室内装修就要进入。
第二，基于工业化生产要求，对标准化生产非常高，要把制造阶段跟建造阶段的要求全部放在设计上。
标准化设计对于项目成本、质量、后续施工安装复杂性都会带来直接的影响，并且影响非常深远。
第3部分 利益相关方：施工方
没有从事过建筑工业化施工的企业怎么样介入工业化施工总承包？
施工企业要先把三板做好，逐步“毕业”
“现在指标对一些施工方可能太高了，做不到”，针对这个问题，岑岩强调先做底盘，出路两条，先交学费。他将当下施工企业比作小学生，能把三板做好，才叫中学毕业，外墙则是大学水平，六面体是硕士水平，预制承重结构是博士水平，最后一条标准化设计是博士后水平。他表示，先把三板做好，主体结构还是现浇，不影响主体结构，是最好的过渡方案。
第4部分 利益相关方：部件制造
做预制的话需要预制生产基地，如果全面实现产业化的话，
生产基地够不够？生产量能否满足住宅产业化？
引导珠三角工厂转型供给住宅产业化需求
据了解，深圳100至150公里范围内都有香港公屋产业化的工厂，生产基地足够，但深圳目前面临的问题是，国内构件售价香港价格是内地价格的一倍甚至几倍，比如在深圳3000元左右，在香港能卖到六七千元。岑岩介绍，这段时间香港经济不是特别景气，也可能是环保的原因，开工率往往不足，因此有生意不好的工厂愿意做低价。除香港的工厂外，他进一步介绍，珠三角有大量地铁管线厂，下一步政策出台以后，政府会引导这部分工厂转型来供给需求。他强调，现在中国什么都缺，就是不缺产能，只要政府有需求，产能不是太大的问题。
香港经验
奖励措施促使住宅产业化
香港住宅产业化实践最初与公屋建设有关。从上世纪80年代开始，香港尝试装配式施工，刚开始是模仿日本的“后安装工法”(先进行主体施工，后进行外墙装配)，但由于香港降雨充沛，导致了渗水问题严重，香港政府每年需投入大量人力物力维修。
上世纪90年代后，就慢慢改变了这种建造模式，先安装预制外墙，后进行内部主体现浇的“后安装工法”，发展到现在组合户型有四套标准化设计，预制率约30%。而香港的私人发展商之所以采取产业化，与香港政府以补贴面积方式成功引导有关。2001年香港政府出台建筑面积奖励政策，对采用预制外墙的商品房给予建筑面积奖励(6%~8%)，可用于出售。
香港的公共房屋一直秉持标准化，每三年改一代，至今已经改了差不多二十代。整体预制卫生间，目前在香港公屋运用比较广泛，杜绝了卫生间漏水的问题。卫生间装修、洁具都在工厂安装好，减少了施工工作。在香港，传统方式建造的公屋，一套房子一个月平均要300元维修费用，工业化的房子只需要15元。深圳市人居环境委员会副处长岑岩认为，从香港可以总结出四条经验：一、上世纪80年代保障房就开始盖了。二、2001年政府出台建筑面积奖励吸引开发商来盖。三、政府推广标准化设计。四、现装法，防止渗漏水。
业界建议
工业化方式建房寿命可达100年
陈振基，亚洲混凝土协会建筑工业化会员主席
香港在2010年对现已有的150个楼盘中的8个楼盘，请理工大学对建筑物或者单位的质量进行研究。楼房受海水侵蚀、海风侵蚀，也有受风的侵蚀比较严重，最后研究结果就是用工业化方法建造的楼房，寿命可以达到100年，而且维修费用比传统的小得多。建筑有一个概念叫生命周期成本，也就是一个建筑不能光考虑当时建造花了多少钱，或者买的时候多少钱，还要考虑50多年中间房子维修费用多少，这样算下来，工业化是有很大优势的。我们会注意到从前的建造费用比较高，这主要是因为其中没有考虑到我们选择的结构形式。
建议住建局能改变验收方式
甘生宇，深圳万科工程管理中心总工程师
现在政府的报建验收流程都是建立在传统之上，打个简单的比方，一般项目是主体上去以后，基本上做到一半了才开始砌砖，砌完砖再抹灰，从上到下，先要结构验收，再主体验收，然后再做到装修验收。但产业化项目不一样，主体一边做，墙也跟着做，外立面也在做，装修同步进行，实际上再过三个月来看，上面还在盖楼，下面已经开始装修了，但传统方式必须先把结构全部做完，然后再做装修，所以建议住建局能改变验收方式。
政府应制定5-10年发展计划
崔工，花样年集团产品中心产研组组长
住宅产业化发展从来不是一项一蹴而就事业，需要国家支持，政府应该制定5-10年发展计划，包括技术政策、组织政策、经济补贴政策，没有这些东西，我们小业主希望看到的性价比就无法支撑。作为我们合作单位应该认清趋势，居安思危，主动通过实际项目磨炼自己，为后面必将到来的产业化大潮做好能力储备。从自身来讲，我们有责任推动装配式建筑规模化发展，有责任促进B IM设计等一系列新兴手段实施。
政策制定应着重装配化率
陈彤，北京建筑设计研究院有限公司第十设计所所长
住宅产业化如果谈到特别详细标准化的话，会让这个市场扩大，和让不太了解产业化概念的厂家、开发商、用户觉得它技术门槛很高。因此建议在技术层面，把标准化思维扩展到大家生活所需要的生活产品，即政策不要只强调预制化率，而更多参考另外一个纬度—装配化率。对广大开发商、设计单位、施工企业来讲，设定不同门槛，涵盖面就宽了。例如开发商不会做体系的产业化，但是他完全可以以预制楼梯、阳台、女儿墙和其他外装材料作为产业化起步，达到一定装配化率。我们政策如果能够有所倾斜，是利于让大家更易感受到把产业现代化的优点的。
除了界定不同的装配化率，同时还必须得考虑不懂技术层面的广大的用户，他们怎么理解产业化。除了品质好之外，还有产业化的生产速度很快，因为只要保证使用产业化的方式，都能够肯定地说比传统模式的生产方式提前工期至少30%，也就是至少提前4个月到半年，这样对广大购房者来说，意味着能够提前半年拿到房子。
