今年3月，毛大庆对外称，万科新十年的定位是城市配套服务商，万科要坚定地做城市配套服务商，会衍生出很多新的服务品类，包括养老品类、商业品类、物流、仓储、教育、文娱，等等。

  5 月16日，万科宣布联手廊坊控股，迈出物流地产领域第一步。

  物流对于万科，已经不是做与不做的问题，而是如何做成标杆样本。毛大庆曾不止一次强调，万科正在学习物流基础设施提供商普洛斯，研究物流产品布局。此外，也不排除引入黑石集团参与其中的可能。

  在5月16日的2014年度中国·廊坊国际经济贸易洽谈会上，廊坊市国土土地开发建设投资有限公司与北京万科企业有限公司签署了《战略合作框架协 议》，拟就双方基于京津冀一体化战略下的物流及城市新区建设方面建立长期、稳定、全面的战略合作关系。这宣布了万科正式进军物流地产。

  物流地产缘何成为万科规避业务风险的重要一子？源于电子商务的快速发展，促发了对于物流仓储物业的需求。据嘉民中国区运营总经理黄炜介绍，起初，他们的主要客户类型是为生产商配送工业品的第三方物流企业。但金融危机过后，主力客户类型逐渐演变成电子商务企业和为其做配送的第三方物流企业，运送的货品以快速消费品或是超市中的日常家用消费品居多。

  数据显示，中国社会商品零售额近三年的年增幅都在13%-14%。在电子商务的推波助澜下，与消费品配送相关的物流仓储需求潜力巨大。从未来中国城 市群的发展趋势上看，核心城市非核心产业的导出速度会加快，各地高铁站等在郊区的逐渐增多也会扩延物流地产市场需求。但当前中国人均物流仓储物业拥有量仅 是美国水平的1/12，其中只有1/5达到现代化物流仓储物业水平。

  供不应求局面下的国内物流地产市场，优质物流仓储物业的投资回报已经高于写字楼、零售等商业地产。以北京物流地产市场为例，第一季度末的毛收益率在7%-8%，而写字楼、零售毛收益率则在6%-7%。这就不难理解为何物流地产被万科视为一个市场机遇。

  资料显示，万科与廊坊的合作将锁定廊坊新兴产业示范区物流项目及万庄生态新城项目作为首批合作的重点项目。

  “由于北京经济开发区的土地供应有限，众多客户逐渐考虑离北京30公里以外的廊坊经济开发区。目前厂房和仓库的租金价格范围在0.7-1.0/平方 米·天，比北京同类型物业便宜30%多，具有价格竞争优势。”世邦魏理仕工业及物流服务部中国区负责人、资深董事罗瑾表示，盯上廊坊市场金矿的物流地产开 发商并非万科一家，普洛斯、宝湾、安博中国和阿里巴巴等已经在那里完成布点。

  万科进军物流地产的动作并不止在廊坊。刚刚履新不久的成都万科总经理张晋元近日对媒体表示，万科正在当地寻找建立物流基地的机会。“我们并不是只在 成都地区寻找机会，在全国都在寻找类似机会。”具体来说，就是由万科在城市的某个区域建立物流基地，面向物流企业提供服务。“在这一领域我们没有时间表， 只要有合适的机会立即会去做。”

  如毛大庆所言，学习型企业万科这次是把物流地产的对标对象定为普洛斯。而“目前万科在物流地产上的做法跟当初涉足商业类似，对各地经理人充分放权，容许试错。”优园区首席研究员宋振庆概括道。

  据宋振庆透露，万科正在和金融机构加班加点地计算着物流地产的成本与收益曲线，其中低成本是重中之重，同时也在盘算着从专业的物流地产商那里挖人。

  同时，万科亦向众多向国内物流地产市场投来热切目光的国内外机构投资人抛出了橄榄枝。

  据戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊透露，黑石集团对中国物流地产市场情有独钟，而黑石集团这样的外资基金，长于资金运作，短于物流地产的拿地开发及运营。

  这恰恰是万科与之达成合作的切合点。目前万科正在与黑石集团等国际资本探讨合作。

  “万科做物流的优势是在拿地开发上。”毛大庆直言。在他看来，国际资本还能给万科带来物流地产里的下游需求者。“大型物流物业的使用者也是跟着国际资本走。万科大可以做中间的衔接环节。”

  资本与物流地产始终密不可分，在国际物流地产市场中，物流基础设施提供商多采用基金管理模式玩转物流地产。

  首先，物流基础设施提供商会联合机构投资人募资成立基金公司，在基金公司中的持股比例平均在20%-30%。如此一来便可利用基金杠杆，扩大投资规 模，降低投资风险。基金公司主要用于收购旗下成熟物业，而把旗下成熟物业置入基金公司的过程，相当于完成了一次销售，获取了开发利润。

  其次，物流基础设施提供商通过与基金公司签订管理协议，仍然负责物流仓储物业的长期运营并收取一定的资产管理费用。同时，作为基金发起人和持股者还能享受到基金公司持有成熟物业时候的资产升值利润。

  万科涉猎物流地产的学习榜样普洛斯便深谙此道。“从普洛斯的过往经验上看，背后拥有金融条件的支撑，才能实现快速发展。这也是万科与黑石探讨合作的一个原因。”商业地产项目总监霍红点评道。

  “向外资物流基础设施提供商学习的核心点在于他们对客户的把控度，以及怎样通过技术投入满足甚至是引导客户需求。”前世邦魏理仕北京工业及物流服务部董事胡晓睿强调。

  并且，“普洛斯、嘉民等外资物流基础设施提供商皆会与物流地产市场中的主力客户达成战略性合作，保证旗下物业的市场消化速度，20%-30%的面积能被这些战略客户吸纳。”仲量联行工业部总监罗蔷蔷说。

  物流地产开发具有特殊性，不同行业和不同类型的企业对物流基础设施的要求也有所不同。了解行业和客户，才能明确自身产品定位和布局。这是万科首先要 做足的功课，毛大庆也认同，运作物流地产的难点在于找客户。如果物流仓储物业的使用者企业不认可，进而造成较高空置率，无疑将对资产形成压力。

  玩转物流地产的核心在于选址，也就是物流点规划能力。“选在正确的位置上，如物流枢纽或是重要的仓储聚集地。这样盖出的仓库才会有租赁需求。”九洲远景商业管理机构董事长王敬强调。

  其中，更为关键的一点在于做出网络布点平台，而非简单做几个项目。“物流客户的重复几率非常高，同一个仓储物业使用者在各地都可能是客户。”高力国际华北区工业物业服务部高级董事副张丽娜说。在全国实现网络化布局后，客户可以通过网络布点平台发展业务，维护住客户关系。

  “维系客户的服务还包括日常的保洁、保安等物业服务，以及调整租赁需求面积、搭建信息化交流平台等运营管理服务。”霍红补充道。

  与外资物流地产商更多关注沿海以及大中城市不同，万科已经进入全国60多个城市，其身影甚至出现在三四线城市的下辖小镇。在宋振庆看来，万科是一个很愿意花时间研究的企业，每进入一个城市都会弄一套厚厚的城市资料，对城市的政府、经济、民生、商业、未来事无巨细深入了解。

  因此，万科比外资物流地产商更能读懂中国尤其是内地的城市，更能判断出这个城市是否有发展物流方面的需求和基础。“这在某种程度上也是大数据。”宋振庆说。

  与传统物流地产商只有物流一张牌不同，万科在做物流的同时，还可以搭配住宅、商业等综合体项目，这无疑对当地政府构成更大的吸引力。这次和廊坊的签约，便是一次印证。

  (文章来源：《地产》 作者：关珊)