3月27日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和某研究院三家研究机构共同举办的“2014中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十一届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行，本报作为东北三省唯一的区域首发媒体深入大会现场采访。

  大会公布了2014中国房地产百强企业名单和2014中国房地产策划代理百强，以及2014中国房地产品牌研究成果。

  据了解，全国房地产百强企业去年销售总额高达25038.4亿元，同比增长34%。记者注意到，榜单上的前10强房企全部进驻沈阳，与会专家表示，知名房企带动了沈阳房地产的市场和行业的共同发展。根据相关的数据分析预测，今年沈阳房价的涨幅不会超过8%。

  ·分析

  百强企业盈利规模持续扩大

  数据显示，房地产百强企业在2013年继续跑赢全国市场。在行业投资环境趋热，一、二线重点城市市场全面上行，刚需集中释放的环境下，百强企业迎来了快速发展。

  全年实现销售总额25038.4亿元，销售面积23425.6万平方米，分别同比增长34%和25.5%，高于全国平均水平7.7和8.2个百分点。百强企业在2013年资产规模持续增长，总资产均值为663.9亿元，同比增长27.5%；净资产均值为176.4亿元，同比增长22.7%，资产增长质量明显提升。

  去年，百强企业盈利规模持续不断提升，营业收入均值为196.3亿元，同比增长26.9%，增速较上年回落4.6%；净利润均值为29.8亿元，同比增长22.1%，增速较上年下滑1.8%。百强企业总资产收益率与净资产收益率均值分别为5.2%和19.2%，较上年增速回落了0.5和0.6个百分点。

  百强企业土地成本涨幅超三成

  2013年，百强企业拿地的土地成本上涨超30%，创近年新高，对企业未来的盈利水平构成一定压力。百强综合实力TOP10企业去年一、二线城市的土地购置金额占比分别达到31.7%和50.2%，而三、四线城市仅占18.1%。

  百强企业2013年的拿地成本大幅提升，综合实力TOP10企业在一线城市的新增土地楼面均价突破12000元/平方米，同比增长36.2%；二线城市和三、四线城市的新增土地楼面均价同比分别增长39.5%和31.4%，土地成本压力加大。

  去年，百强企业资产负债水平温和上升，资产负债率均值为72.3%，较2012年同期上升2.5个百分点。同时，百强企业负债结构显著改善，带息负债中短期负债比例较上一年下降6.2个百分点，在一定程度上保障了企业财务的安全性。

  ●中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上，对企业综合实力、规模性、盈利性、成长性等方面进行了深入研究。

  十强公司排名

  1.万科企业股份有限公司2.保利房地产(集团)股份有限公司3.恒大地产集团有限公司4.中国海外发展有限公司5.绿地控股集团有限公司6.碧桂园控股集团有限公司7.绿城房地产集团有限公司8.世茂房地产控股有限公司9.龙湖地产有限公司10.北京首都开发控股(集团)有限公司

  ·解读

  TOP10企业销售额均值为百强企业均值3.9倍

  TOP10企业全入驻沈阳

  综合实力TOP10企业，去年在规模、盈利、运营效率、经营、成长性等各方面的表现均优于同行。

  2013年，TOP10企业销售额均值为979.6亿元，高达百强企业销售额均值的3.9倍与总资产均值为百强企业均值的3.9倍。同时，TOP10企业市场占用率提升至12%，销售额同比平均增长34.5%。

  记者注意到，在2014中国房地产公司品牌价值TOP10中，万科、保利、恒大这些知名房企都已经进驻沈阳发展。

  中国房地产TOP10研究组品牌项目研究负责人、某研究院企业研究总监蒋云峰表示：百强企业2013年主要集中于北京、上海及沈阳等重要的二线城市拿地，持续加大土地投资力度，“众多知名房企选择在沈阳发展，是因为看到了沈阳房地产市场的潜力。”

  另外，沈阳联祥地产营销策划有限公司董事总经理杜宏鹏认为：大型企业可以提升沈阳房地产的整体水平，为消费者提供更多的选择，也有利于抑制房价的上涨。

  TOP10中无沈阳企业

  在知名房企纷纷入驻沈阳的同时，记者注意到，在TOP10房企中依然难寻沈阳本地房地产企业的“身影”。

  对此，杜宏鹏表示，沈阳本土房地产企业应该更多地向大企业学习，更加注重口碑和品牌的提升。

  同时，沈阳很多房地产企业都认为：由于知名房企的雄厚实力，本地房地产企业短期内无法与之抗衡，这也是沈阳房地产策划代理企业发展良好的一个原因。

  地方房企发展方向应放眼于全国

  据了解，在2014年中国房地产百强策划代理企业中，沈阳的两个房企有幸入围。“房地产企业要能预测到未来的发展趋势，目前房地产行业的竞争更加体现出时空性，空间上要跳出沈阳这个区域性的平台，放眼于全国的空间和视野。”杜宏鹏告诉记者：以自身的企业为例，目前已经实现了东北地区的布局，进入了吉林市场。去年，开始在北京、武汉、海南等地布局。

  另外，杜宏鹏认为：本地房企要关注房地产行业的动态，构建自身的竞争力，以及洞察未来行业发展的方向的能力。对于像沈阳这样的二线城市来说，房地产企业要有自身的特色以及全国的视野，这样沈阳房企在未来才能有更大的发展机遇。

  对于沈阳房价的走势，杜宏鹏预测：“今年的房价还是会相对平稳的，因为目前沈阳还处于一个供过于求的局面，因为沈阳地域面积广阔，一些新的区域板块不断崛起，所以沈阳的房价不会大规模地攀升。”

  ·预测

  未来十年全国房地产迎来历史性机遇

  我国房地产经历了飞速发展的时代，但随着“国五条”等政策的出台，很多人认为房地产将进入一个缓慢发展的阶段。在会上，国务院发展研究中心企业研究所副所长马骏表示：中国房地产的总体趋势是一个历史性的机遇。“在过去四年，房地产百强企业年均增长达到20%以上，在未来的一段时间，中国会出现一批卓越的房地产企业。”马俊分析：根据研究，未来十年左右中国将会步入高收入国家的水平。目前，全世界到达高收入国家的人口也不过10亿，如果中国达到高收入水平，中国的高收入人口可高达14亿人。

  目前，中国常住人口城镇化率只有35.7%，户籍人口只有30.6%，所以未来人口迁移对住宅、商业地产公共设施的需求将是房地产企业的机遇。同时，马俊也提到：房地产产业的发展不会一直平稳地增长，三四线城市可能会有一些变化，但是总体趋势是未来十年一定是历史性的机遇，“打造卓越房地产企业，创新是必由之路。”

  沈阳今年房价涨幅将低于8%

  对于老百姓最关心的房价问题，某研究院常务副院长黄瑜在会上表示：从3月1日公布的1月底房价上来看，全国连续15个月同比上涨，环比12个月上涨，但今年以来涨幅一直在持续收紧，并不是全部城市都在涨，涨幅超过20%的有11个城市，在5%-7%之间有十几个城市。

  黄瑜认为：一线城市房价去年涨幅是21.54%，二线和三线城市涨幅全部在平均水平之下。另外，十个大城市的总体涨幅也是高于全国的平均水平。所以，黄瑜预测：2014年的房价涨幅水平会低于2013年，今年的涨幅大概会在7%至8%之间。在不同的城市之间，特别是沈阳、武汉、成都等二线城市，可能整个的涨幅水平会有所下降。

  绿色地产是沈阳房地产发展趋势

  根据麦肯锡咨询公司的一份报告显示，到2020年我国医疗市场价值预计高达一万亿美元，我国的医疗市场是全世界增长最为强劲的市场，所以说健康地产、养老地产都需要房地产的投入。

  马俊认为：以健康养老、绿色产业相关的小城镇是未来发展的一个新亮点，目前中国现在不缺大城市，不缺钢铁城市，不缺石油城市，但是缺少青山绿水、土地无污染的居住型的小区。“比如说万科，三星建筑面积显著增加，绿地也设置了专门研究绿色建筑的产业研究院，还设置了首席绿色低碳官，建设绿色新城等等。”对于房地产未来的发展前景，马俊表示：无论是北、上、广、深等一线城市，还是武汉、西安、沈阳等二线城市，节能环保、节能减排是房地产企业的出路，今后会有更多的房产企业加入到绿色地产的阵营中。