房价总涨房贷收紧 购房好纠结

  2013年即将过去，回顾这一年楼市，很多人有一种奔跑的感觉，充满刺激和惊险。这一年，市场在挣扎，购房者在纠结，但有一点不可否认的是，房价还在涨。据市场房产管理局交易中心统计，今年1月惠城区(含仲恺高新区)一手商品住宅平均签约价格6125元∕平方米，11月涨至6727元∕平方米。

  关键词1  排队过户

   背景 “国五条”出台

  3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布，受“国五条”细则中“交易二手房计征20%个税”影响，北京、上海、南京、武汉等地先后出现二手房交易量猛增、购房者排队过户的现象。

  直击 排队抢着过户

  抱着一叠资料，急急忙忙地寻找有关窗口，填写相关表格后站到队伍后头，然后跟着前面的人慢慢挪动。在惠州，该政策出台后的半个月内，缴税准备过户和咨询“国五条”的人数，日均约为300人，为日常缴税人数的5倍。为规避“20%交易所得税”，无论是买家还是业主，趁早过户的心态都非常明显。

  3~4月份本地二手房过户量暴涨。市房产管理局交易中心统计，4月惠城区(含仲恺高新区)二手房总共交易1407套，环比暴增60%，创下最近5年来二手房交易量最大环比增幅。记者查阅近5年惠州二手房交易数据发现，单月1407套交易量是5年来最高单月交易最高值。

  记者点评

  一年过去，“交易二手房计征20%个税”终究没有在惠州实施，只是“虚惊一场”。但从这一现象可以看出，在多变的楼市政策面前，购房者缺乏足够的安全感。

  关键词2 假离婚

   背景 为买二套房假离婚

  陈先生在惠阳淡水某楼盘订购了一套房，售楼员许诺可通过办理假离婚证帮他做成首付三成。交定金后，陈先生觉得办理假离婚证骗贷不靠谱，遂向售楼部提出退房，但遭拒。

  今年，本地市场上有大量的“陈先生”。为躲避六成首付和更高的利率上浮，很多二套以上购房者都为此想尽了办法。办假证，成为了最实在、最流行的方式。

  过去一年，惠州市场上有多少购房者通过办假证购房，一直没有权威统计，但业界普遍表示比例不低，有人表示“起码占20%以上”。

  直击 办套假离婚证“行价”5000~6000元

  今年下半年，记者以购房者身份在楼盘采访时曾经对此进行调查。没有社保证明或纳税证明、已婚并且已有一套房，能不能做到三成首付？对此，楼盘销售人员一般给予肯定回答。更有甚者，购房者甚至连银行流水账单都不足，营销人员也表示“可以想办法”。据了解，未婚证或者离婚证、纳税证明等一套证明下来，“行价”一般位于5000~6000元。

  记者点评

  购房者换房需求倒逼、楼盘营销人员的积极主动、银行的默许，让假离婚等手法在市场上很流行，真是“上有政策下有对策”。为逃避“二套”政策限制，办假证现象流行。

  关键词3 崩盘论

  背景 崩盘论一度很有市场

  10月，有一则未经证实的消息在网络上疯传。该消息称“中央内部预警”有一批“房价要崩盘”的城市，一共有15个，惠州名列其中。过去一年，“大亚湾楼市面临崩盘”之类的报道不断见诸于各大网络媒体。2013年，惠州楼市存量庞大，仅惠城区、仲恺高新区一手商品房就超过30000套，可售面积总量超320万平方米。如果算上惠东、博罗、大亚湾等县区一个个超级大盘，本地市场存量惊人，这让崩盘论一度很有市场。

  直击 看房者依旧跑盘

  “听着崩盘论，忙着看房。”购房者甘先生这样描述自己今年下半年的购房经历。市场上，像甘先生这样的一大批人，似乎丝毫没有受到所谓崩盘影响，而是盘算着如何跑在房价上涨前头。在崩盘论笼罩的2013年，前11个月惠城区、仲恺高新区一手商品房交易32713套，而去年同期数据是29770套。

  记者点评

  有人买房是需求驱动，有人买房是因为担心房价进一步上涨。但无论如何，这些刚需们受到横空出世的崩盘论影响并不大。如不出意外，今年市场交易总量会超过去年，这说明在一个充满生机、房价存在明显价格洼地的城市，房产市场需求的反弹力不容小觑。

   关键词4 限贷

  背景 商业银行放贷额度压缩

  8、9月时，一省级媒体报道，全国各地银行停止发放个人贷款的现象愈演愈烈，珠三角大部分城市都出现数家银行停贷，而即便是没有停贷的银行，也有可能遭遇最高首套房贷利率上浮20%的“抢钱”行为。8月中旬时，记者走访、致电惠州十多家银行了解到，有包括邮储、农商行明确告知已经没有额度，暂停放贷；而4大行房贷正常但利率无折扣。

  银行今年下半年给出的“满意答复”少得可怜。年度额度用完、市场利率化以及控制房贷防范风险，或是此轮房贷危机的主要原因。

  直击 放贷艰难购房者一肚子苦水

  10月，刘先生在市区看了一套二手房，准备成交时，被中介公司告知要他一次性付款，不然无法成交。对方告诉他，部分银行贷款条件苛刻，即使同意放贷，买卖双方都要开股票账户，购买银行理财产品。要接受高昂的利息成本，还要被强制消费银行理财产品，很多购房者一肚子苦水。随着银行“钱荒”蔓延，停贷成为压在购房者心中的大石头。

  记者点评

  银行停贷，影响最大的是普通购房者。不仅意味着交易停在半路，也意味着早前交的首付款等将作为“无息贷款”交由开发商保管。因为即使银行停贷，开发商一般也不会退回首付款。

  关键词5 利率上调

  背景 利率折扣烟消云散

  据新华社报道，接近年末，多地相继出现停贷、缓贷迹象。进入11月，房贷收紧现象逐渐从一线城市向二、三线城市蔓延。首套房置业者贷款要接受银行利率上浮10%甚至更高条件，二套房置业者则普遍要上浮20~30%。 除房产贷款利率上浮外，银行下发贷款时间也被大大拉长。

  直击 不少购房者打退堂鼓

  10月，在公司上班的傅秋艳在金山湖片区买了一套3房，但她少了喜悦多了压力。她说，利率上浮10%，这意味着他们的月供多了将近300元。商业银行贷款利率上调，很多购房者无所适从。10月后首套房贷款利率普遍上浮10~20%，这导致很多购房者在购房中打了退堂鼓，市场交易明显下降。

  记者点评

  包含着利率上浮、购买理财产品的银行贷款，被很多购房者称为咸水。咸水看着能解渴，但实际上越喝越渴。在钱荒中，银行贷款条件如此苛刻，是压根就不看好地产前景吗？