和其他城市相比，深圳土地市场面临着僧多粥少的窘境。土地供应稀缺助推存量土地的再利用，旧改潮开启，开发商由此争夺旧改土地下锅，引发了旧改市场的鏖战。而近日，卓越集团与佳兆业置业集团(下称“佳兆业”)在西乡的争夺，就是深圳旧改市场日趋激烈的一个典型缩影。公开资料显示，深圳年内不仅在土地出让的宗数上相当少，而且这其中大部分都为工业用地，今年前10个月，仅有两宗住宅用地出让。

  这边厢卓越集团刚宣布与深圳西乡街道办签订城市更新意向合作书，那边厢佳兆业就拿下了西乡旧改中的河东项目。佳兆业在给时代周报记者的书面答复中表示，在西乡“会继续关注其他优质项目”，而卓越集团执行总裁张远接受时代周报采访时也表示，“(西乡旧改剩余的9个项目)能拿几个算几个”。

   佳兆业卓越旧改之争

  卓越集团日前宣布，该公司在“西乡街道2013年十大城市更新项目推介会”上与深圳西乡街道办签订城市更新意向合作书。此次西乡城市更新项目包括河东、流塘、黄田等10个项目，面积总量达到127万平方米。

  卓越集团话音甫落，佳兆业就已拿到了入场券，其称日前已经与深圳市河东股份合作公司正式签署《河东旧村项目合作改造开发协议》，成功拿下宝安西乡河东旧村改造项目。该项目就包含在此次西乡街道推介的十大项目内，占地约17.6万平方米，涉及拆迁建筑面积约30万平方米。

  佳兆业被称为是“旧改专家”，目前“已拥有30多个城市更新项目，总占地面积近1400万平米。业务遍及深圳、广州(楼盘)、珠海(楼盘)、东莞(楼盘)等地”，仅在深圳市场，佳兆业的城市更新项目总占地面积已超过580万平方米。

  “除了宝安尖岗山项目和西乡河东旧村项目，佳兆业在宝安西乡也会继续关注其他优质项目，根据专业的调研、考察和分析，并与各村股份公司的深度接洽，会继续争取其他的城市更新项目的进一步合作。”佳兆业相关负责人对时代周报记者表示，言辞间，对西乡剩余项目也有争夺之意。

  言及旧改经验，张远不甘示弱，“在旧改上我们也运营了很多年，比如，我们的卓越世纪中心、深圳中心、卓越城都是旧改项目，我们的旧改储备项目的总面积在未来三年内，应该可以达到500万的规模。”卓越集团先后对皇岗项目、岗厦村项目、梅林项目等进行了旧城改造，开发了上述项目。今年7月份，卓越集团又新添深圳坪山新区的汤坑城市更新项目。此外，大鹏新区葵涌项目、南山区南新项目均是当地区域推进最快的拆迁项目，另外还有松岗项目、泥岗项目也在启动进行中。

  早在今年5月，卓越集团就成立了卓越城市更新集团公司。紧随其后，卓越集团就挖角佳兆业的总经理耿延良担纲卓越集团副总裁，兼城市更新集团有限公司总经理。耿延良堪称旧改操盘老手，其从1999年就已开始参与旧城改造，其在佳兆业期间，几乎一手搭建了全国范围内第一家专注于旧城改造的公司，在旧城改造方面经验丰富。

  卓越集团与佳兆业只不过是深圳旧改市场愈演愈烈的一个缩影而已。而据媒体报道，在深圳南园新村旧改项目中，佳兆业与万科就曾有一番龙虎斗，而卓越集团、海航、路劲等地产公司也曾插足，都垂涎南园新村这个位于深南大道的黄金地块。

    旧改利润变薄

  相关数据显示，2008-2011年间，深圳中心城区的土地供应量从93.48万平方米下降至0.92万平方米。而2012年深圳中心城区更是出现零地块出让的景象。今年前10个月，仅有两宗住宅用地出让。

  深圳房地产研究中心主任王峰对时代周报记者表示：“深圳每年新建商品房的市场供应量也就三四百万平方米，二手房却能销售600万平方米左右。从目前来看，深圳房地产开发有接近2/3的物业来源是来自于存量利用的，就是城市更新。所以，目前城市更新对于深圳房地产市场的作用是非常大的。”

  “相对来讲，一线城市的市场空间更为广大，土地需求大，更关键的是，旧改项目大多数位于中心城区，所以这些项目的利润还是比较可观。但是如今去拿旧改，成本优势还是逊色了。”世联地产首席技术官黎振伟对时代周报记者表示。

  土地供应的短缺，酿成了僧多粥少的一个尴尬局面。土地供应太少，开发商只能借助旧改跻身市场。但深圳今年初公布了深圳“1 6”文件出台后重新规定了基准地价，有些地方的基准地价涨幅达70%，还需要涉及谈判、拆迁、赔偿等多个方面，资金需求大，开发周期长，旧改的利润厚度在变薄。

    30家企业逐鹿旧改

  深圳旧改目前规模庞大的主要是佳兆业、京基、华润、深业集团、招商、卓越集团等。而央企万科、保利、中航、中粮、中信等以及深圳本土民企如星河、信义、富通、鸿荣源等都已加入，累计超30家。

  这些企业都不容小觑。比如京基和华润在商业地产上优势较明显，华润现有5大旧改项目，总投资近1000亿元，开发面积达到1000万平米，其中包括深圳目前最大的旧改项目大冲村。而深业集团因自有土地较多，具有先天的资源优势。

  “母公司(深业集团)在深圳拥有建筑面积超过200万平方米(大部分是旧改)的土地储备。如果将潜在的可供改造的土地全部计算在内，这个数字应不低于500万平方米，母公司的优质土地储备将优先考虑逐步注入深圳控股。”深圳控股董秘、法律总监陆继强此前对时代周报记者如是表示。

  旧改所需资金量大毋庸置疑，但有些公司的旧城改造已有造血功能，可通过销售资金回笼以后可以利用到新项目拓展上。比如，卓越集团今年7月拿下的坪山项目，该项目从报批到正式签约耗时3年有余。于2010年10月，卓越集团与汤坑股份合作公司签订了旧改改造合同，2010年11月24日，向新区管委会递交更新改造计划，并于当年12月30日收到了新区城市管理局的复函。后于2011年4月6日，深圳市规划国土委坪山管理局复函，同意将汤坑片区旧改单元制定计划纳入“深圳市2011年旧改单元规划制定计划”，并且上报市旧改办审批。“拆迁最耗费时间，涉及很多利益方，关键是达成利益的平衡。”王峰接着表示。

  而深圳的旧改项目，大多是改造成城市综合体，这些项目日后井喷式的入市，依然要等着市场的考验。