新浪乐居深度报道记者 @谢敏敏 @张杰/文

  上市一周年之际，旭辉集团管理层与媒体餐叙。董事长林中沉稳笃定，面对各路抛来的问题“炸弹”来者不拒，总裁林峰帅气，年轻进取，显示出旭辉风格另一面。乐居深度报道汇总》》

  一年之前，旭辉以1.33港元的发行价上市，如今，股价已升至1.6港元的水平。但谈及股价表现，林中坦言，能接受但仍不甚满意。

  对于仅上市一周年的“新生”而言，在业界眼中，如此表现尚属可观。事实上，自2006年以来，截止目前，数十家内房股中，现时股价维持在发行价之上的公司并不多。

  有熟悉资本市场的人士称，上市后第一年的股价表现异常重要，关乎承诺，关乎信心，“第一年股价表现不佳，起不来，以后就很难说了。”

  谈及未来，林中称，年内达标140亿元销售额已经基本没有问题，明年将有更大的超越。可是，在被问及“目前在研究学习哪些同行时？”，林中称，今年的地产明星，在其发展过程中都曾遭遇过困惑期。研究同行如何突破自己的瓶颈，关乎旭辉下一步。

  新浪乐居：上市一年来，你对旭辉在资本市场的表现满意吗？

  林中：比较满意。我们去年发行价是1.33元，到昨天是1.61元。在香港上市的内房股中，和我们同一批上市的企业目前只有旭辉股价在发行价之上，其他企业目前的股票价格都在发行价之下。而且，整个在港股的内房股中，目前股价能在当时发行价之上的也只有几家。

  新浪乐居：那是不是说你对旭辉现有的股价也非常满意？

  林中：我能接受，但不甚满意，因为它并没有反映我们的实际价值。只要给我们 时间，我相信很多投资者会认识和支持我们，我认为最终的股票价格会反映我们这种价值。最近大家看到有机构投资者在关注我们，而且有些已经进来。上次我们给 RRJ基金做了一个定向增发，它们就是一个比较大的机构投资者。我也看到报道，说是恒基兆业李氏家族的私人投资通过二级市场交易增持旭辉股票。

  新浪乐居：这种信心来源于哪里？

  林中：长期来看市场一定是公平的。只要你能兑现你的业绩承诺，持续有质量的 增长，带来更多的信任感，资本市场就愿意给你一个更高的估值。我经常跟很多投资者交流，我说你们眼中的好企业标准是什么？其实有几个方面值得关注。第一 个，就是实现规模与盈利持续稳定的增长，持续稳定的增长其实是不容易的。因为市场是波动的。第二是足够大的规模。第三是良好的现金流，负债率稳健。第四是 治理规范透明。旭辉一直在努力做这些事情。

  新浪乐居：这一年来你最深的体会是？

  林中：原来我们没有融入国际资本市场，我们现在融入了国际资本市场，现在对 这块非常关注。我们上市的第一年，已经做了好多企业两三年才能做完的事，一上市我们就做了三个评级机构的评级，发了美元债，分两次，一次是美金2.75 亿，第二次增发了美金2.25亿，亦做了美金1.56亿的银团贷款。最近还跟合作伙伴一起在做俱乐部贷款，其实这些东西都使得旭辉在整个股票市场、债券市 场、银行市场开始建立起口碑和信用，也建立起了我们各类融资的价格标准。

  新浪乐居：旭辉在资本市场的动作备受关注，这次发债背后有什么故事？

  林中：我们跟RRJ基金的接触很简单直率。我们当时要发债，它希望能买我们 的债券，我们就熟悉了，后来，RRJ希望我们能向它做股票定向增发。对于我们的股票价格，我们认为这个价格还是很低的，我们应该是没有动力在这个时点上去 做增发的。之所以接受增发，是考虑到知名基金进来以后，可以对我们整个股东结构的优化，以及增加基础性的股东起到的作用。

  新浪乐居：溢价配股，其实还是很少见的，能做到挺不容易。

  林中：RRJ创始人及联席董事长王忠信先生原来是厚朴基金合伙人及高盛亚洲 合伙人兼联席主管，RRJ另外一位的联席董事长王忠文先生则在淡马锡控股公司任职10年并担任首席投资官及首席策划官等多个职位。他们两位在亚洲的资本市 场界是非常有名的。我上次去新加坡路演，他们那边基金界的人对两位王先生都非常熟悉。而且两位王总也是非常爽快大气又细致的人，我们整个谈判仅用了半小 时。所以我觉得引入这种基金，对整个旭辉股东基础的完善以及股东结构的改善是非常有利的。

  新浪乐居：我们注意到债券增发的时候利息有所下降。

  林中：第一次发行价是100块(息率是12.25%)，第二次增发前市场价 格到106块，我们给投资者让了2块，增发价是104块(息率现在是11%)。然后在104块的价格上现在又到了112、113 (息率现在是9%以 下)，所有的投资者都挣了很多钱。因为它是第一期增发，所以它要跟第一期是一样的，但是你买我的债，第二期买不是付100块，你买100块票面面值，你要 付104块。现在我们债券的对应利息，是不到9%，8点几%，其实我们希望每一次发债都能缩减我们的利息成本。

  新浪乐居：旭辉一直在致力于缩减融资成本，这个对你们很重要吗？

  林中：我们2012年底的平均融资成本是10%以上。到今年的上半年，整个 融资成本已经下降至9.4%，未来每年都可以降一个百分点下去。别看是一个点，一个点一年可以省多少钱。按我们目前来看，降低一个点意味着你每年省一个亿 的成本。你看看那些大佬们，他们现在的贷款都是五六百亿、七八百亿的，你省一个点一年就省五到七个亿。我觉得旭辉的目标就是我们要成为一个大企业，好企 业，这个时候我们有一个对应的市场融资成本的价格。

  新浪乐居：是不是正因为目前的融资成本还不够低，所以旭辉不做自持物业？

  林中：我说不做持有物业，第一是战略选择，目前我不会做。第二个是你的资金 成本不允许，你现在的平均融资成本在8到9%，一般行业持有物业的收益只有3到5%，你不能用8到9%的钱去做3到5%的生意的。只有我融资成本降到了比 如说4到5%，我才可以用这个资金去做持有物业的生意。国内有些企业，公司规模还比较小，融资成本很高，用那么贵的钱去做这种3到5%的收益，从现金流来 看是不会增长的，我不看好这种商业地产战略。

  新浪乐居：那你认为在国内哪些房企在资金成本这块做的最好？

  林中：万科去年年报公告的融资成本是9%，中海的融资成本是3%，当然它们 的贷款规模应该是在500亿左右，一下差了几十亿。中海目前是内房股中评级最高的，它应该是3个B。万科也在加大海外的发债，它这次在海外发债也发了4点 几%，所以它觉得原来这边有这么便宜的资本，在国内它借款平均要9%。国内的利率还没有市场化，特别是没有体现出风险定价。

  新浪乐居：在同批规模企业中，旭辉的差异体现在哪里？

  林中：今天旭辉可能不是在这一批企业中增长速度最快的，但是我一定会说我们 是增长质量最好的，不能以牺牲企业稳健为代价来换取这种增长。在港股市场，企业市值增长和规模增长不是正相关，说明资本市场不是以规模论，它一定是综合平 衡论，规模、赢利能力、负债率，各方面的表现都看。

  新浪乐居：你说的企业安全是指哪方面的？

  林中：资金链的安全。比如说旭辉内部有一条死规定，就是现金的保有量不能低 于总资产的10%，我们的负债率不会超过80%，现金绝对不会低于10%，它没到低于10%的时候就开始预警了，预警了我们就会开始加速收款跟收缩投资。 财务内部有一个模型测算负债，承载支付能力，对现金的这种流入，它会有一个底线设置。

  新浪乐居：在你心中，客户利益、员工利益、企业利益谁排第一位？

  林中：有冲突才会有排序，没有冲突的不存在排序。在旭辉来看，是客户利益排 在企业利益前面，员工利益排在股东利益前面，企业利益排在员工利益前面。比如说超过保修期的小区我们要不要继续维修，五六年以后这个小区旧了，我们要不要 发客户关怀基金去翻新，这是我们肯定会做的。但是所有的排序都有相应的应用条件。比如客户买完房子跌价了，那他可以退房吗？你不是说客户利益排在企业利益 前面了。我们就会解释，那是一个合同关系，是一个自愿的、平等的契约，不是利益冲突，所以不适用。

  新浪乐居：旭辉有在研究你们的竞争对手吗？

  林中：旭辉要跟这些竞争对手学习，采纳百家之长。其实在每一个城市我们都会 研究TOP5房企，为什么？我们要研究，要去赶超这种企业。第二我们关注竞争对手，有些规模跟我们差不多的会关注，但是不会花时间去研究，我们研究的就是 每一个我们布局的城市的TOP5。全国来看也就是研究TOP10。

  新浪乐居：今年以来，你觉得哪些房企让你印象最深刻？

  林中：今年世茂和碧桂园在原有的销售规模上实现了突破。我们在研究的是过 去它碰到什么瓶颈，第二它采用什么办法突破了这个瓶颈，第三旭辉未来会不会碰到类似的瓶颈，如何去不断取得这个持续性的突破。因为你看这两个企业一突破， 资本市场就对它的价值进行重估了。我们在想以后我们的规模到500、600亿的时候会不会碰到这种瓶颈。

  新浪乐居：现在就考虑这个问题稍微有点早吧？

  林中：不早，其实不早。比如说很多企业它现在要改变土地结构跟产品结构， 根源是什么？是两三年前的买地种下来的，所以你如果不能去做前瞻性的研究，在问题小的时候就把它解决掉，甚至对于问题有预见性，那你碰到这个问题的可能性 就会比较小。别人付了很大的学费代价，我们要借鉴它的这种经验和教训。

  新浪乐居：说点眼前的，旭辉明年的规模会达到多少？

  林中：现在还不能讲，我们明年的销售目标会在1月份出来，肯定会超过今年，我们内部对明年有自己的计划，增长率一定会高于行业平均以上。在这点上我们坚持保守承诺、超额兑付，第二我们还是会按我们的节奏去进行长跑。

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