11月28日，西安市人民政府办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，进一步收紧“限购”等政策，标志着西安加入到房地产调控大军中。

  西安出台楼市新政

  继四个一线城市北上广深收紧调控之后，二线城市的调控内容不断扩容。11月28日，西安市人民政府办公厅发布七项房地产调控措施，其中包括收紧“限购”、“限价”等行政手段，以及增加住宅用地供应和加快保障房的建设，被业内称之为“西安七条”。十八届三中全会之后，武汉、南昌、厦门、南京、长沙、沈阳、杭州、福州已接连“加码”调控。算上较早前的郑州，至此，出台调控政策的城市已达14个。

  除了四个一线城市和八个已出台调控的二线城市外，国家统计局最新发布的10月新房价格同比涨幅均超10%的还有太原、哈尔滨、乌鲁木齐、岳阳、桂林、南充、郑州、徐州八个城市。除了郑州在十八届三中全会之前就出台了调控外，太原等地成为接下来出台调控的热门城市。由此不难看出，房价是导致这轮调控的关键因素。

  今年2月，国务院出台关于楼市调控的“国五条”。要求全国省会城市除拉萨外要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。按照这一要求，多数城市年度目标定为2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。但在连续数月上涨的房价面前，部分城市早已超过城镇居民人均可支配收入实际增幅。

  曾启飞：稳定房价，规范市场是重点

  对于西安出台楼市新政，克而瑞房价西安首席分析师曾启飞表示，数据显示，今年1-10月份西安一些主流项目的房价累计涨幅在5%以内，整体表现相对平稳，因而再出台相关措施对房价的影响作用会相对有限。另一方面，就全国来看，房价上行压力较大，省会城市客观上都有站出来表态的需要，以免之后落下不作为的“口舌”。

  从各城市出台的政策不难发现，相较以往的调控政策，“调控大军”都不约而同的将目光锁定在二套房贷首付以及土地供应方面。对此，曾启飞认为，金融手段虽然也会对房价的涨跌产生影响，但核心还是供求关系所致。而在土地供应方面，直接会影响到开发成本，尤其是土地价格占房价成本的比重较高的城市，不论是土地的供应量还是土地价格都会影响到房价水平。今年以来一线城市频现日光盘，主要因为供求关系倒挂所致，而部分二线城市受拿地成本较大的影响，致使房价保持在一个很难下降的状态下，因而相关城市出台新的举措，其所能产生的积极影响更多的只是稳定房价。

  而谈到此前房管局针对“无证售房”出台的“西安十四条”政策，曾启飞认为，相关措施意在规范市场，中短期来看，会造成局部的供需结构变化，但不致于供需关系失衡，也不会影响房价明显波动。中长期来看，进一步加强楼市规范管理也是大势所趋。

  附件：

  西安市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见

  各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：

  为进一步做好房地产市场调控工作，巩固调控成果，稳控住房价格，促进我市房地产市场平稳健康发展，现提出如下意见：

  一、采取有力措施，落实稳定房价责任。各区县政府、开发区管委会、各有关部门要积极采取措施，按计划均衡供应住房用地，严格商品住房销售管理，加强房地产市场监管，切实承担稳定房价、稳定市场的责任，确保年度房价控制目标顺利完成。

  二、继续加强商品房预售管理，做好商品住房预售价格引导工作。对新申请预售的商品住房项目，参照周边前期项目价格，引导开发企业合理定价，对定价高、涨幅大且不接受价格指导的项目，暂不核发预售许可证。

  三、继续严格执行限购、差别化住房信贷和税收政策，严肃查处住房骗购、违规信贷等违法违规行为。

  四、增加普通住房用地供应，优先向保障房项目供地。进一步加大中小套型、中低价位住房用地供应，2014年一季度末，制定并公布2014年全市住房用地计划，确保201年4住房用地计划供应量在2013年的基础上增加10%。建立保障房土地储备制度，优先向保障房项目供地。

  五、优化保障房供应结构，完善保障房供应体系。加快推进廉租房、公租房并轨，实行租补分离、阶梯租金，逐步增加廉租房、公租房的供应量，构建以租赁性保障房为主的保障房供应体系。

  六、进一步加强房地产市场监管，严厉打击开发企业违法违规行为。建立房地产开发项目立项、土地、规划、建设、销售等管理信息共享平台，加大房地产市场联合执法力度，严厉查处炒地、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价等各类违法违规行为，对存在严重违法违规行为的开发企业，国土部门要限制其参加土地竞买，商业银行不得对其发放新开发项目贷款，税务部门要对其项目土地增值税进行稽查和清算。

  七、加强房地产市场监测，合理引导市场预期。各有关部门要加强对房地产市场的监测和统计分析，适时向社会发布住房用地供应计划、供应时序、宗地情况和供地条件、商品房住房交易和租赁等权威信息，避免炒作误读，引导社会舆论，稳定市场预期。

  西安市人民政府办公厅

  2013年11月22日