花旗银行昨日连续发布14份内地在港上市房企的研究报告，报告对包括恒大、富力、中海等12家上市公司看好，做出“买入”评级，仅对SOHO中国做出“卖出”的评级。另外，对雅居乐维持“中性”评级。

  报告认为，SOHO中国的执行能力存不确定性，从近日报导得悉，考虑出售3个在建中的上海物业，认为与其以往长期持有物业投资的策略相违。此外， 报告还指出，集团的资产负债比率由去年的2%，升至上半年的14%。由于上半年销情放慢，现金水平跌至152亿人民币。资产负债表存有压力，故认为财务需要可能是放售上海物业的原因之一，而不单是资产配置优化。

  花旗的报告认为，调降SOHO中国的目标价至6.36港元，相当于预测2014年每股资产净值(NAV)折让30%，指股价经抽升后，现价相当预测明年市盈率14倍，估值较高，并缺乏催化剂，同时认为其未策略存不确定性也是一较大因素。

  花旗表示，相信恒大(03333.HK)的基本面正改善，上半年业绩反映财务状况改善。不过，由于其积极购入土储，相信仍需时判断转型是否取得真正成功(由3/4线城市转移至1/2线城市)。恒大似乎具备足够的资源支撑未来两年的销售增长，但增长质素亦重要。恒大现价较资产净值折让64%，2014年预测市盈率4.2倍，具防御性。目标价由4.4元上调至4.65元，评级买入。

  该行预料，恒大能够实现全年1，000亿人民币的销售目标，2014财年或可再增长20-30%。按照现存土储，已有50个新项目。新收购的项目，大多位处1及2线城市，如北京、重庆等。料平均销售价格将上升，而利润将优于3/4线城市。下半年，随着土地收购较为温和，净负债比率应可维持65-70%，惟近日发行额外票据，整体负债规模可能进一步扩大。

  花旗发表研究报告指，将中海外(00688.HK)目标价由27.6元调升至29元，维持投资评级买入，预期今年至2015年销售增长介乎20-25%，继续跑赢同业，并续为板块首选。

  该行指，中海外首十个月销售额为1215亿元，提早完成上调后的1200亿元全年目标，预期全年销售额达1400亿元，按年增长34%。年初至今已于一、二线城市新增670万平方米土地储备，涉资288亿元人民币，巩固未来增长。该公司维持全年新增800万平米土储目标不变，预期拿地将加快，惟负债率会维持低于40%水平。

  另外，该公司于8月时公布，控股股东中建股份拟将旗下房地产事业部、中建地产及中建国际建设之房地产发展业务注入中海外，花旗指，该公司未有披露具体细节，但相信最快能于明年下半年注资，估计可注入中海外的楼面面积达1700-1800平方米，当中包括1100-1200平米土地位于一、二线城市，甚具价值，料成为强大股价催化剂。

  花旗又提到，中海外仍是财政状况最强劲的内房之一，其负债比率仅25-30%，手头现金达400亿元。现价相对其每股资产净值折让为18%，预测市盈率为8.4倍，估值不贵。

  花旗表示，富力(02777.HK)将明年销售目标定为550亿元人民币(下同)，即按年升幅达30%，领先同业。由于集团明年可售资源达1000亿元，再配合其地域渗透策略，花旗认为该销售目标合理。

  集团10月合约销售49.4亿元，按月增14%，按年增16%，创下单月新高。估计往后的11/12月合约销售徘徊40亿元，全年420亿元的销售目标不难达成。

  今年至今，富力已经收购19个项目，涉资196亿人民币。富力积极买地，但承诺不会竞投地王，而产品质量和城市结构尚算优质。不过，集团杠杆比率高，上半年净负债比率为99.5%，料未来数年将在高位徘徊。

  该行指，集扩张进度优于预期，尤其在广州的业务需求强劲，加上增长稳定，将目标价由14.9港元升至15.5港元，维持评级买入。

  花旗表示，合生(00754.HK)首十个月合约销售金额102亿人民币，落后同业。虽然按年增长13%，但要实现全年销售目标(150亿人民币)，似乎存在很大挑战。近月销售回升(8-10月)，月度成交金额介乎12.7亿至14.3亿人民币。不过，监于要在主要城市补充土储变得更难，因此不预期合生能够突然加快资产周转。

  合生的商业物业发展计划处正轨上。展望未来，合生将持有最关键的项目，并选择性减持如停车场等及衔铺等非核心资产。至2013年上半年，集团亦持有庞大的土储(3，297万平方米)，逾半位于一线城市如北京、上海及广洲。

  监于合生销售低迷，该行认为今年年底净负债比率大幅改善的机会不大，2013财年约为70%。然而，合生的主要资产组合及估值(2014年预测市帐率0.5倍)，对投资者而言仍有长期价值，目标价由24元降至22.83元，评级维持买入。

  花旗指出，绿城(03900.HK)首十月合同销售额(计及预售)已达到目标，料全年可按计划达到650-700亿元人民币，上半年楼盘去化率由35%升至45%。步入2014年，管理层预期销售增长呈稳定态势，估计明年可达750亿元人民币。

  基于集团定位在传统高端产品，受到限购令影响，其资产周转仍然欠佳，目前去化率约40-45%，远低于过去逾70%水平，故集团有意将改善产品结构，发展更多低价小型单位，虽然过程需时，但预期资产周转有望逐步复苏。

  该行留意到，集团买地态度较谨慎保守，不再追求规模增长，而是希望业务稳定增长，年初至今，集团自身并无购入土地，只是透过合资公司买地，相信集团会继续利用其合资夥伴的经济实力为项目收购向前发展。自7月合资公司买地后，公司预期净负债比率将由上半年49%轻微升至50%以上，不过低于70%水平已算合理。

  该行相信绿城未来一年自身营运表现处于巩固状况，因其补货速度缓慢。然而，集团仍可达至稳定增长，因合资公司融创表现强劲，可加快资产周转速度。目标价由18.38元升至18.88元，基于得到母企支持，及楼盘品质高，评级买入。

  花旗指出，世茂房地产(00813.HK)在2014年的增长可持续性进一步提升，主要因为其可售资源即将能达到1350亿元人民币水平，同时其管理层更考虑进一步在2014年第二季增至1500亿元人民币。该行按世房的销售率由65%至70%推算，世房2014年的销售或达到950亿至1000亿元人民币，在同业间属于名列前茅。该行认为，世房能平衡发展，是行业首选，评级买入，目标价由22.4元上调至23.52元。

  该行指出，世房10月份合约销售为75亿元人民币，是其单月新高，即按年增长幅度为113%。于今年首十个月，世房的合约销售按年升42%至556亿元，已达成全年目标。该行预期，世房11及12月将合共录得140亿元人民币销售，令全年销售增至700亿元人民币。

  该行预期，世房的毛利率将于约36%水平徘徊、2013年纯利率约18%，并认为世房今年至今的收购，将能够令其维持高利润率。该行指出，在2013年底的净资产负债比率将55%-60%，而管理层正就2014年潜在提升信贷评级展开工作。

  花旗发表报告表示，下调对SOHO(00410.HK)的投资评级，由原来中性降至沽售，同时降目标价，由原来6.66元降至6.36元，此相当预测2014年每股资产净值(NAV)折让30%，指股价经抽升后，现价相当预测明年市盈率14倍，估值较高，兼缺乏催化剂，共认为其未策略存不确定性。

  花旗认为，SOHO中国的执行能力存不确定性，从近日报导得悉，考虑出售3个在建中的上海物业，认为与其以往长期持有物业投资的策略相违。

  该行指，集团的资产负债比率由去年的2%，升至上半年的14%。由于上半年销情放慢，现金水平跌至152亿人民币。资产负债表存有压力，故认为财务需要可能是放售上海物业的原因之一，而不单是资产配置优化。

  花旗报告指，合景泰富(01813.HK)拟加快扩张步伐，计划2015年达到300亿人民币合约销售目标，因规模扩大能加强与当地政府及银行方面的议价能力。

  合景泰富近日进入南宁及杭州市场，令覆盖城市增至9个。主席指会维持重点放在主要城市，同时进一步渗透南京/济南/福州等地，并进入富裕三线城市如泉州。今季应有更多在广州、北京、南宁等地的收购。

  目前至年底将有7个项目推出，料合景泰富能达成今年160亿人民币的销售目标，明年目标为200亿人币。该行上调今年至2015年每股盈测0.3%-3.4%，目标价由7.2元升至7.32元，维持买入评级。

  花旗指出，龙湖(00960.HK)首十月合同销售额按年增26%至402亿元人民币(下同)，达至全年目标87%。受重庆、北京、杭州及成都项目的正面影响，该行预期集团可稍超越480亿元的全年目标。管理层对稳定的及持续的中期销售增长达15-20%表示满意，虽然市场认为这是平平无奇，但集团认为好过出现波动性增长，因管理层旨在巩固现有基本业务，中期集中改善盈利能力，及强化高品质产品。

  于2012-13年，龙湖于重点城市补地，令整体土储增至3850万平方米建筑面积。在缺地及地价反弹的情况下，集团未来购地政策应更为审慎。管理层预期，2014/15年将有温和扩张，主要在南京、广州及福州，京沪亦有可能发展。尽管年初至今的现金回笼达94%，惟预期净负债比率将轻微升至65%。

  该行提到，为何集团销售增长如此保守，因多个新发展的市场表现令人失望，如晋江。而旧有市场，如烟台已几乎停售，将专注于工程项目，以确保有高品质产品；云南项目因环保问题而延期推出。集团正积极减慢渖阳、无锡及常州等地区的发展，因当地经营环境存挑战，而新经营团队仍处于筹建的阶段。

  该行相信，集团重点平衡业务发展，多于只追求高销售增长。集团估值较其资产净值折让46%，2014年预测市盈率7倍，相对吸引，基于销售调整，下调2014-15年每股盈测0.3-3%；为反映新收购土地，目标价由18元升至18.32元，评级维持买入。

  花旗表示，2013年首十个月，华润置地(01109.HK)销售额为585亿元人民币，超出全年目标(570亿人民币)，按年增40%，为同业龙头中最高。2013年的可售资源为850-900亿人民币，管理层对70%的售出率感满意。该行预期，2014财年华润置地销售将增长20%。

  年初至今，华润置地购入之土地总建筑面积为630万平方米，成本为253亿人民币。管理层誓言维持收购步伐，以保高增长，而母公司深圳资产的潜在注入料于2014年第三季进行。

  华润置地的资产负债表强劲(预测净负债比率为45-50%)，借贷成本亦极低(3.57%)，管理层料2013年发展毛利率将见底(下半年将为27-28%)，2014/15财年为28-30%。华润置地强劲的出租物业组合亦带来可观的租金(25亿元)，按年增33.6%。

  该行指，监于华润置地的商业模式独特，住宅销售正快速增长，且租金组合进一步向好，维持买入评级，目标价由28.8元上调至29.88元。2014年预测市盈率为11.3倍，估值不高。

  花旗发表研究报告表示，基于花样年(01777.HK)建议分拆旗下主营物业管理和社区服务的彩生活集团，以及拟收购内地若干房地产项目，上调其目标价，由1.5元升至1.85元，以反映将其估值延伸至2014年，相当较每股资产净值(NAV)折让50%，维持买入评级。

  花旗指，花样年2013年累计实现合同销售金额约67亿元人民币(下同)，逊全年目标100亿元，集团管理层指11、12月将分别加推15亿元及23亿元货量，有信心完成今年的销售目标，该行料其于预测2012至2015年核心盈利复合增长率逾20%。

  花旗预期，集团分拆旗下彩生活集团，有助释放相关业务的价值，将是具潜力的增长领域，但其进展或较预期缓慢。花样年管理层预料，其物业相关服务业务盈利，未来3年应可贡献盈利的25-30%。花旗指保守假设该项业务的盈利年均复合增长率3%，有大量上调空间。

  该行指，截止上周四，花样年今年已回购2.97亿股股份，占已发行股本的5.7%，花旗认为，在集团拟收购若干房地产项目的背景下，回购行动合理。集团预留42亿元人民币的现金，收购或以股份或股份、现金结合的形式支付。而该行下调对花样年预测2014至2015年度的盈利预测4至13%。

  花旗表示，截至10月底止，远洋地产(03377.HK)实现销售额310亿元人民币，按年增5%，完成全年目标的88%。与同业不同，远洋地产采取较平衡的发展模式。2014财年，远洋地产的销售增长将维持10至15%，金额将超出400亿元人民币，其可售资源达700亿元人民币。远洋地产现时迈向实现2015年500亿元人民币的销售额。评级维持买入，目标价由6.78元上调至6.82元。

  2014财年，远洋地产的应占租金收入应可超10亿人民币，较2013财年的7亿人民币高约40-50%。随着成都大慈寺及北京颐堤港等重点项目稳定后，远洋地产2016财年应占租金收入可增至20亿人民币。

  土储收购方面，远洋地产步伐较同业慢，年初至今只购入总建筑面积15.5万平方米的土地。虽然新地块多数处一线城市，毛利率达20-35%，惟高地价或令远洋地产选择其他渠道。

  该行预料，远洋地产将透过多项举措深化与中国人寿(行情，问诊)的合作，如中国人寿增持远洋地产、低成本的资金支持、中长期与中国人寿就未开发项目的潜在合作。远洋地产现价较2014年预测每股资产净值折让49%，2013及14财年预测市盈率为8.8倍及8.2倍，长期持有估值吸引。

  花旗表示，禹洲地产(01628.HK)自上市以来，执行能力持续良好，并能完成销售目标。公司一直重点发展的海峡西福建市场，已发展得蓬勃。集团与合营夥伴的潜在合作，亦值得憧憬。其销售额已破100亿元人民币大关，2012-15年复合年增长率有望达29%，而且借贷成本在下降。该股现价较资产净值折让69%，明年预测市盈率仅3.3倍。目标价由2.9元微升至2.92元，重申买入评级。

  花旗认为，雅居乐(03383.HK)基本面疲弱，但估值不高，维持“中性”评级，目标价由9.02元上调至9.3元，相当2014年每股资产净值预期15.5元折让40%。该行并将雅居乐2013-15年每股盈利预期上调1%-9%，以反映2014年预期的销售计划。

  花旗对雅居乐的基本面看法审慎，因其2013-15年度采取急速发展策略、而且在2013年录得疲弱销售后采取的最新执行策略。该行认为，按照今年至今同业的表现，雅居乐计划在2016年，全国范围推出1500万平方米、项目翻倍的策略很可能是过分扩张，该行更倾向认为雅居乐应该集中发展熟悉的广东主市场及旅游物业市场。

  该行指出，雅居乐今年首十个月仅录得24%合同销售增长，约全年目标71%，属业内少数有机会未能达标的企业，跑输同业。该行认为，低销售率主要因为其主要市场为大单位及豪宅市场，其盈利前景也属业内较差的一家，故该行对其2014年前景预期较保守。另外，今年至今雅居乐以139亿元人民币购入内地22幅土地，土储策略进取，料其2013年底的资产负债比率将会上升至65-70%。